Конец эпохи студий. В какую недвижимость инвестировать в 2025 году

Эпоха малогабаритных квартир в России подходит к концу. Минстрой рекомендовал регионам отказаться от строительства студий площадью менее 28 кв. м. Москва и Подмосковье уже ввели эти ограничения. Ленинградская область присоединится к ним с 1 июня 2025 года.

Изменения коснутся не только будущих проектов. Возможно исключение квартир площадью до 35 «квадратов» из программы семейной ипотеки с 2025 года. Глава «ДОМ.РФ» Виталий Мутко обосновал это тем, что семейная ипотека задумывалась как инструмент поддержки демографии, а малогабаритные квартиры в основном покупают для детей, сдачи в аренду или в качестве инвестиции.

Если вместе с этим учитывать и тот факт, что доля покупок квартир в качестве инвестиций снизилась с 17% до 7%, тенденция очевидна: инвесторам пора пересматривать свои стратегии.

Как это повлияет на рынок инвестиционной недвижимости? Давайте разберемся.

Студии долгое время считались идеальным инвестиционным активом. Они требовали минимальных вложений при хорошей доходности. Компактность делала их доступными для инвесторов с небольшим капиталом.

Директор девелоперской компании в Екатеринбурге Наталия Лушникова подчеркнула, что квартиры небольшой площади продолжают пользоваться высоким спросом. Такой формат жилья особенно актуален для тех, кто покупает недвижимость впервые или живет один. Кроме того, компактные квартиры легче сдать или перепродать, что делает их ликвидным объектом.

Географическая карта популярности студий впечатляет. Наибольшая концентрация квартир площадью до 28 «квадратов» наблюдается в Уфе (23%), Санкт-Петербурге (21%), Краснодаре и Екатеринбурге (по 16%), Москве (14%).

Высокий спрос на аренду таких квартир обеспечивал стабильный доход владельцам малогабаритного жилья. По данным портала «Мир квартир», доходность от сдачи жилья в аренду выросла в среднем по регионам с 5,6% до 6,4% годовых. Срок окупаемости сократился с 17,9 до 15,7 лет.

Рынок недвижимости переживает серьёзную трансформацию. Новые реалии делают студии менее привлекательными для инвесторов.

Во-первых, законодательные ограничения, которые грозят ввести в будущем.
Минстрой рекомендует минимальную площадь студий от 28 «квадратов», однокомнатных квартир — от 36 «квадратов», двухкомнатных — от 49 «квадратов», трёхкомнатных — от 66 «квадратов». Хотя это пока рекомендации, многие регионы уже внедряют такие стандарты.

Во-вторых, изменение потребительских предпочтений.
Ксения Плешкова, коммерческий директор компании «Практика», отметила, что если раньше малогабаритное жильё было очень востребовано, то сейчас интерес к нему снижается. Люди чаще выбирают квартиры с семейными планировками. Ранее студии покупали в качестве инвестиций, но когда ипотека стала менее доступной, спрос на такой тип жилья уменьшился.

В-третьих, снижение доступности ипотечных программ.
Высокие ставки делают покупку недвижимости менее выгодной. Если по действующим ставкам взять сейчас квартиру в ипотеку в регионах за 4 млн ₽ на 20 лет, то ежемесячный платёж может быть в три раза выше арендной платы за аналогичную квартиру.

В-четвёртых, рост издержек.
Сильно подорожали стройматериалы, а без ремонта квартиру не сдашь за хорошую цену. Сейчас на минимальный ремонт, который год назад стоил полмиллиона, придётся потратить в два раза больше.

Инвесторы ищут новые возможности для вложений. Рынок предлагает несколько альтернативных вариантов.

1. Апартаменты как свободная ниша
   Юрист Вадим Рождественский отмечает важный момент: нормы жилищного законодательства и рекомендации Москомэкспертизы не распространяются на апартаменты, которые считаются нежилыми. Это открывает перспективы для инвесторов.
   Апартаменты сохраняют возможность малого метража, но имеют свои особенности:
   
   • Более высокие коммунальные платежи
   • Невозможность регистрации
   • Иные правила налогообложения
   • Привлекательная локация для расположения
2. Дробление больших квартир
   Опыт Санкт-Петербурга показывает интересную тенденцию: предприимчивые петербуржцы специально покупают по три-четыре квартиры в одном подъезде площадью более 200 квадратных метров каждая. Затем проводят масштабную реконструкцию — сносят все возможное, и «нарезают» много маленьких студий с современным ремонтом.
   Такой подход позволяет обойти ограничения на новое строительство и получить инвестиционный продукт с высокой доходностью.
3. Курортная недвижимость
   В Сочи, где цены на недвижимость постоянно растут, студии остаются высокодоходными инвестициями. Средняя цена квадратного метра в городе — 380 400 ₽, а в центре доходит до миллиона.
   По словам экспертов, в Сочи наибольшей популярностью пользуются небольшие участки, которые приобретают для отдыха или сдачи в аренду туристам. Это обеспечивает высокий доход при минимальных коммунальных платежах.
4. Двухкомнатные квартиры оптимальной площади
   Коммерческий директор ГК «Атлас девелопмент» Анастасия Стройкова отмечает еще одну тенденцию: в двухкомнатных квартирах вопрос площади для каждой комнаты зависит от того, какие функции ей приписываются. По её словам, в минимальном варианте площадь каждой комнаты должна составлять не менее 45 квадратных метров.
   Компактные двухкомнатные квартиры становятся новым трендом для инвесторов: они соответствуют перспективным требованиям Минстроя, но при этом остаются относительно доступными по цене.

Доходность вложений в разные типы недвижимости существенно отличается. Рассмотрим основные варианты:

• Студии (существующие)
  • Средняя доходность: 6,4% годовых
  • Срок окупаемости: 15,7 лет
  • Ликвидность: высокая
  • Риски: растущие эксплуатационные расходы, возможные законодательные ограничения
• Апартаменты
  • Средняя доходность: 7-8% годовых
  • Срок окупаемости: 12-15 лет
  • Ликвидность: средняя
  • Риски: неопределенность правового статуса, высокие коммунальные платежи
• Двухкомнатные квартиры
  • Средняя доходность: 5,5-6% годовых
  • Срок окупаемости: 17-18 лет
  • Ликвидность: средняя
  • Риски: выше стоимость входа, но стабильнее спрос
• Курортная недвижимость
  • Средняя доходность: 8-10% годовых при краткосрочной аренде
  • Срок окупаемости: 10-12 лет
  • Ликвидность: средняя (сезонность)
  • Риски: высокая конкуренция, сезонность, возможные ограничения туризма

Меньше всего доходность жилья сейчас в Москве — 4%, окупаемость — 24,9 года. Показатели в Сочи и Санкт-Петербурге ненамного лучше — 19,8 и 19,4 года соответственно.

Как адаптироваться к новым реалиям инвестиционного рынка недвижимости? Вот несколько практических рекомендаций:

Для владельцев существующих студий:

1. Повышайте качество арендного предложения. Ремонт, техника, мебель — всё должно быть на уровне.
2. Рассмотрите возможность продажи студий в регионах, где еще не введены ограничения.
3. Переориентируйтесь на краткосрочную аренду, если это позволяет локация.

Для новых инвесторов:

1. Изучайте локальные рынки. Ограничения вводятся неравномерно, и в некоторых регионах студии еще долго будут востребованы.
2. Диверсифицируйте вложения. Не кладите все яйца в одну корзину.
3. Обратите внимание на апартаменты — они не подпадают под новые ограничения.
4. Рассмотрите инвестиции в регионы с активным развитием туризма.

При выборе объекта обращайте внимание на:

• Локацию (близость к транспорту, инфраструктуре)
• Репутацию застройщика
• Планировку и функциональность
• Качество строительства
• Перспективы развития района

Что ждет рынок студий в ближайшие годы? Эксперты отрасли дают разные прогнозы.

Директор по продажам федеральных проектов группы «Самолет» Антон Гак считает, что на рынке произойдет постепенное замещение одного продукта другим с небольшими изменениями в характеристиках. Однако этот процесс займет значительное время.

Соучредитель «Группы Родина» Владимир Щекин предполагает, что в ближайшие три-пять лет средняя площадь квартир в России может увеличиться на 3–5 квадратных метров из-за роста доли жилья площадью более 28 квадратных метров.

Ключевые тенденции, которые мы увидим:

• Постепенное вымывание студий с рынка новостроек
• Рост цен на существующие малогабаритные квартиры из-за сокращения предложения
• Смещение спроса в сторону компактных одно- и двухкомнатных квартир
• Рост популярности апартаментов как заменителя студий
• Развитие рынка краткосрочной аренды для малогабаритного жилья