Эскроу-счета: проблемы и риски
Несмотря на высокий уровень нарушения обязательств по сдаче жилых домов, застройщики пытались получить доступ к средствам дольщиков через введение поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Отрасль много лет добивается этой меры, но пока безуспешно. Почему этого не произошло и насколько такая мера реальна в текущих реалиях, рассказал президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков.
— Во время череды кризисов — сначала на фоне коронавируса, а потом начала СВО — девелоперы пытались добиться поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Как вы считаете, почему власти не пошли на этот шаг?
— Внедрение механизма поэтапного раскрытия счетов произвело фундаментальную трансформацию в парадигме банковского финансирования проектов. Сегодня средняя ставка по проектному кредитованию стабилизировалась в районе 10% годовых. Данный уровень формируется из расчета: рыночная ставка минус объем средств, аккумулированных на эскроу-счетах. Гипотетическое введение поэтапного раскрытия неизбежно привело бы к пересчету процентных ставок. Да, определенные денежные средства поступали бы на счет застройщика, но основная часть кредитного портфеля незамедлительно рефинансировалась бы под больший процент.
Важно понимать, что сама банковская система переживает период напряженности из-за высокой стоимости денежных средств. В этой связи, когда ЦБ ищет баланс между интересами бизнеса, стимулированием деловой активности и обеспечением устойчивости кредитных организаций, возобновление обсуждения поэтапного раскрытия в текущих макроэкономических реалиях считаю крайне маловероятным.
— Какие риски это принесло бы дольщикам? Мог бы повториться сценарий массового роста числа обманутых дольщиков, который был до обязательного введения эскроу-счетов в 2019 году?
— Вопрос защиты дольщиков при поэтапном раскрытии не стоит, потому что все риски в случае остановки или консервации строительных объектов в полном объеме, безусловно, несет кредитное учреждение. Но ключевым фактором в этом случае становится именно вопрос стоимости привлекаемого застройщиками капитала.
Влияние Центробанка на рынок недвижимости и девелоперов
На сферу строительства жилья оказывают влияние Центральный банк и банковская система. Центробанк выступает против раскрытия эскроу-счетов и ограничивает ипотечные программы через банки. Чем обоснована такая риторика?
Хотя основная задача Центробанка — надзор за банками, его влияние ощущается и в области строительства. Банковский сектор влияет на рыночные продажи через доступность кредитных средств и финансирование проектов. В ситуации падения спроса сотрудничество с банками становится ключевым для увеличения продаж.
Отказ от льготных ипотечных программ негативно сказывается на спросе и стабильности девелоперов. Не следует рассчитывать на возвращение государственной поддержки в будущем. Теперь девелоперы должны приспособиться к новым условиям работы, оптимизировать издержки, искать альтернативное финансирование и использовать имеющиеся инструменты для поддержания устойчивости.
