Кризис ипотеки: как частные дома становятся недоступными для покупателей

Рынок займов на приобретение жилья в текущем году столкнулся с значительным спадом из-за прекращения выгодной программы и увеличения ставок в финансовой сфере. Однако наиболее пострадавшей областью оказался сектор строительства частных домов, который по-прежнему остается ключевым источником жилья в стране.

В начале 2025 года объем выдачи кредитов на индивидуальное жилищное строительство и готовые дома резко уменьшился, указывают данные Аналитического центра ДОМ.РФ. В основном спрос на кредиты в сфере строительства сократился значительно больше, чем на покупку готовых домов, поясняют аналитики.

Это падение связывают с ростом процентных ставок по ипотеке и завершением государственной программы поддержки. В текущем году ставки значительно выросли по сравнению с предыдущим: средняя ставка на покупку готового дома составляла 29,01% в год, на строительство дома - 29,44%, тогда как год назад они были почти вдвое меньше.

Несмотря на высокие ставки, они оказали меньшее влияние на общий рынок ипотеки, чем на отрасль строительства. Российские банки предоставили на 49% меньше ипотечных кредитов по сравнению с прошлым годом, что означает снижение спроса на покупку квартир в многоквартирных домах.

Уменьшение спроса на кредиты в сфере строительства и готовых домов связывают с ограниченными программами ипотеки. Некоторые программы, такие как «Сельская ипотека», не работали в начале 2025 года, что значительно затормозило развитие этой отрасли.

По словам экспертов, ограничение сельской ипотеки только для работников сельского хозяйства привело к существенному снижению потенциальных покупателей, что в свою очередь уменьшило интерес к данным кредитным продуктам.

Сделки по приобретению земель под индивидуальное жилищное строительство становятся все более сложными из-за необходимости предоставления большего объема документов и увеличенного числа причин, по которым банк может отказать в выдаче кредита, уточняет эксперт Попов. Одновременно он отмечает, что начиная с последних девяти месяцев, семейная ипотека на ИЖС стала доступна лишь при условии использования эскроу-счетов.

С 1 марта 2025 года эскроу-счета обязательны для всех видов сделок, не только при приобретении через семейную ипотеку. Сфера многоквартирных домов уже привыкла к этой практике, но для земельного сектора новшество стало особенно болезненным, учитывая ряд трудностей, таких как отмена государственных льготных программ, высокие процентные ставки Центробанка и инфляция, перечисляет специалист по загородной недвижимости Ольга Магилина. Применение эскроу в условиях текущей конъюнктуры замедлило процессы как у застройщиков, так и у подрядчиков.

Не все строительные компании готовы к работе с эскроу-счетами. Банков, предоставляющих кредиты на ИЖС с использованием этого инструмента, также не так уж и много, утверждает представитель ФСК Family Анастасия Бычкова. Многие банки заявляют о готовности кредитовать строительную отрасль, но на практике процедуры все еще не отлажены, отмечает она.

В настоящей обстановке интерес к частным домам сильно упал. Согласно исследованию от "ЦИАН.Аналитики", количество просмотров объявлений о продаже частных домов снизилось на 23% за январь—апрель 2025 года по сравнению с предыдущим годом. Сегмент жилых многоквартирных домов также столкнулся с уменьшением спроса, хотя и не настолько значительным. По информации от Росреестра, в первом квартале 2025 года было заключено на 12% меньше договоров долевого участия, чем в предыдущем году.

Один из факторов, оказавших влияние, это сокращение разницы в цене между земельными участками под индивидуальное жилище и квартирами в новостройках, утверждает глава Единого ресурса застройщиков Кирилл Холопик.

По данным от Ассоциации деревянного домостроения, строительство жилых домов в среднем выросло на 15–25% в прошлом году.

На начало текущего года строительство жилья различных типов представляется весьма разнообразным. Стоимость возведения дома зависит от множества факторов: от использования материалов до выбора участка. Так, цена за квадратный метр при строительстве из клееного бруса составляет 110 тыс. рублей, из каркаса - 90 тыс. рублей, из кирпича - 130 тыс. рублей, из газобетона - 100 тыс. рублей. Одновременно с повышением стоимости строительства увеличилась и цена на земельные участки: за сотку земли в среднем нужно было отдать 243 тыс. рублей, что на 25% больше, чем годом ранее.

Несмотря на увеличение стоимости жилых домов, спрос на частные дома все растет. Многие люди предпочитают поэтапное строительство, совмещая собственные средства с потребительскими кредитами. По мнению специалистов, это позволяет снизить финансовую нагрузку путем разделения затрат на несколько этапов.

Аналитики прогнозируют рост спроса на загородное строительство и индивидуальные жилые дома в ближайшие годы. Однако усложняющим фактором является рост стоимости кредитных средств и уменьшение доступности кредитования. Тенденция удаленной работы, ставшая актуальной в 2020 году, также утрачивает свою значимость, поскольку многие компании возвращают своих сотрудников в офисы.

В то время как спрос на кредиты для приобретения апартаментов в многоэтажных зданиях уменьшается с более низкой скоростью, чем спрос на земельные участки, объем строительства в этих сегментах показал противоположную тенденцию за январь-март 2025 года. Согласно отчетам ДОМ.РФ, объем новых многоквартирных домов, построенных по всей России, сократился на 17% по сравнению с предыдущим годом, составив 7 миллионов квадратных метров, в то время как объем застройки частного сектора увеличился на 20%, достигнув 25 миллионов квадратных метров. Официальные лица Минстроя не предоставили комментарий на запросы журнала «Ъ-Review».

Статистические данные по введению индивидуальных жилых домов следует трактовать с осторожностью, утверждает Алексей Попов. В этом показателе учтены и морально устаревшие жилые строения, введенные в рамках программы «дачной амнистии», также как и дома, построенные для продажи вне организованных коттеджных поселков, которые можно условно считать готовыми к заселению. Реальное количество новых домов регистрируется в момент их кадастровой постановки, а не на завершающем этапе строительства, включая даже дома, возведенные десятилетия назад и теперь легализованные для получения льготного газоснабжения, а также объекты садового строительства, измененные на статус индивидуального жилого строения, указывает Кирилл Холопик.

Точную долю таких объектов в общем объеме новостроек жилой недвижимости никто не может определить, и искажение статистики будет продолжаться в течение многих лет, в связи с продолжающейся газификацией регионов и действиями программы «дачной амнистии», а также непрекращающимся переводом садовых построек в категорию индивидуального жилья, утверждает господин Холопик. Если рынок многоквартирных домов благодаря Единой информационной системе жилищного строительства стал максимально прозрачным с 2020 года, то объемы возведения низкоэтажного жилья остаются нераскрытыми, подчеркивает Алексей Попов.

Несмотря на заявления о значительном интересе к сегменту индивидуального жилищного строительства, крупные застройщики все еще не активизировались в запуске массовых проектов на данном направлении, отмечает господин Попов. Группы ПИК, «Самолет», ФСК, «Инград», «РКС Девелопмент», ЛСР заявляли о выходе на этот сегмент, однако их проекты не привели к значительным изменениям на рынке, суммирует эксперт.

Этот материал представляет собой часть проекта от издания «», посвященного актуальным темам бизнеса и финансовых рынков. Больше статей с анализом основных секторов российской экономики, экспертных интервью и авторских публикаций вы можете найти на странице Review.