Льготная ипотека: новые 100 млрд от Кабмина и ожидания снижения ставок

Льготная ипотека работает по принципу компенсации банкам выпадающих доходов: государство покрывает разницу между рыночной ставкой и сниженной ставкой для граждан. При высоких рыночных ставках (сейчас около 17–18%) нагрузка на бюджет возрастает.

Дополнительные 100 млрд рублей позволят продлить действие программы и удержать спрос на рынке. Для правительства это двойной выигрыш: граждане сохраняют доступ к жилью, а строительные компании продолжают работать с высокой загрузкой.

Поддержка ипотечной программы неизбежно стимулирует спрос. В 2024 году именно льготная ипотека обеспечила более 60% всех сделок с новостройками.

Однако рост спроса при ограниченном предложении создаёт риск роста цен. В крупных городах стоимость квадратного метра уже показала рост на 12–15% за год. Если приток покупателей сохранится, динамика продолжится.

Для строительных компаний это плюс: загрузка сохраняется, проекты не замораживаются. Для граждан — минус: квартиры дорожают быстрее, чем снижается ставка.

Эксперты сходятся во мнении, что для тех, кто не привязан к срочной покупке, лучше подождать. До конца года рынок ожидает снижения ключевой ставки ЦБ до уровня 14–15%. Это автоматически приведёт к удешевлению кредитов.

Пример расчёта:

• Квартира за 8 млн рублей.
• Ипотека на 20 лет с первоначальным взносом 20%.
• Сумма кредита — 6,4 млн рублей.

Если ставка — 17%, переплата за срок кредита составит около 13,4 млн рублей.

Если ставка снизится до 15%, переплата будет уже около 10,9 млн рублей.

Разница в 2% даёт экономию почти 2,5 млн рублей.

Льготная ипотека играет важную роль в демографической политике: молодые семьи получают шанс обзавестись собственным жильём. Но при этом формируется новый социальный разрыв.

Условно, те, кто успевает «вписаться» в программу, получают кредит под сниженные ставки. Остальные остаются один на один с рыночными условиями. Это создаёт ощущение несправедливости и усиливает зависимость граждан от решений государства.

Рост объёмов кредитования в последние годы привёл к росту закредитованности населения. Средний долг на одного заёмщика в ипотеке уже превышает 3 млн рублей.

Если доходы населения будут расти медленнее, чем обязательства по кредитам, это может привести к новым проблемам — росту просрочек и снижению потребительского спроса.

Кроме того, при снижении ставок может произойти «эффект отложенного спроса»: граждане массово выйдут на рынок, что спровоцирует скачок цен.

Экономисты прогнозируют:

• Ключевая ставка ЦБ может опуститься до 14–15%.
• Ставки по ипотеке — до 12–13% в рамках льготных программ.
• Рынок жилья продолжит расти, но темпы роста цен будут зависеть от объёмов нового строительства.

Для граждан, которые планируют покупку, оптимальным сценарием станет ожидание осени-зимы 2025 года, когда ставки станут мягче, а рынок стабилизируется.

Решение Кабмина о выделении дополнительных 100 млрд рублей подчёркивает значимость ипотеки для российской экономики. Государство фактически «держит рынок на плечах», поддерживая строительный сектор и граждан.

Однако ипотека остаётся инструментом с двойным дном: она делает жильё доступнее здесь и сейчас, но в перспективе может перегреть цены и увеличить долговую нагрузку.

Тем, кому жильё нужно срочно, новые деньги в программе открывают шанс получить кредит на приемлемых условиях. Тем, кто может подождать, разумнее отложить решение до конца года — тогда ипотека станет ощутимо дешевле.