Снижение доли сделок BTS на складском рынке
После продолжительного роста доля сделок built-to-suit (строительство под заказчика) на складском рынке России начала уменьшаться. За январь—сентябрь 2025 года она составила 38%, потеряв как минимум 5 процентных пунктов (п. п.) по сравнению с предыдущим годом. Из-за роста вакантности и снижения ставок бизнес не готов брать на себя обязательства на стадии строительства. Предпочтительным вариантом стала аренда уже готовых площадей, что позволяет расчитывать на скидки.
В январе—сентябре доля сделок built-to-suit (BTS; строительство под аренду или продажу конкретному заказчику) на российском рынке складов составила 38%, сократившись на 5 п. п. по сравнению с предыдущим годом, оценили в консалтинговой компании IBC Real Estate. Рост показали обычные арендные сделки. Их доля в спросе за год выросла с 45% до 52%. В NF Group сообщили об уменьшении доли BTS-соглашений в январе—сентябре на целых 36 п. п. год к году, до 37%. При этом арендные соглашения увеличились с 26% до 61%.
Снижение доли BTS-сделок на складском рынке стало заметно после долгого периода роста. По данным NF Group, в 2022 году они составляли 24% от общего объема сделок, в 2023 году — 49%, а уже в 2024 году — 80%. Эту тенденцию на рынке объясняли низким уровнем вакантности и высокими рисками для разработчиков: большинство из них стремились найти заинтересованных сторон на этапе планирования.
Основным двигателем спроса на BTS-склады долгое время были маркетплейсы, которые сейчас замедлили свое развитие, утверждает директор по складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко.
Темпы роста бизнеса крупнейших онлайн-платформ тормозятся, а применяемая ими модель плановой доставки исчерпала основные возможности для развития (см. от 14 ноября). Директор по промышленно-складской недвижимости Bright Rich | CORFAC International Александр Шевелев заявил, что сейчас маркетплейсы вынуждены оптимизировать свои издержки. В результате спрос на складские помещения с их стороны снизился в текущем году в четыре раза по сравнению с прошлым годом, заявил господин Афанасенко.
Уменьшение доли BTS-сделок происходит на фоне общего замедления складского рынка. Общий объем аренды в России в январе—сентябре 2025 года упал на 27% год к году, до 3,4 млн кв. м, сообщил руководитель по работе с промышленными и складскими помещениями в IBC Real Estate Евгений Бумагин. Партнер NF Group Константин Фомиченко пояснил, что из-за высокой стоимости заемных средств бизнес не решается на расширение логистических мощностей.
Тенденции на рынке аренды коммерческой недвижимости в Москве
Партнер Invest7 Александр Перфильев считает, что сектор бизнеса сосредотачивается на аренде спекулятивных объектов: такие соглашения предполагают более гибкие финансовые условия, особенно при аренде значительных площадей. Это объясняется в том числе увеличивающейся вакантностью. В настоящее время не возникают проблем с поиском помещений для аренды, сообщает директор департамента складской недвижимости Ricci Алексей Слепов. Аналитик Бумагин прогнозирует, что к концу текущего года средняя арендная плата за готовый склад в Москве снизится до 10,5 тыс. рублей за 1 квадратный метр в год, что на 16% меньше по сравнению с прошлым годом.
Уменьшение интереса бизнеса к заключению технических сделок (BTS) приведет к замедлению темпов строительства и ввода в эксплуатацию новых объектов. Однако, по мнению аналитика Виктора Афанасенко, это будет заметно лишь в следующем году. По прогнозам IBC Real Estate, к концу 2025 года ввод на рынок достигнет 7 миллионов квадратных метров, что на 25% больше, чем годом ранее. Однако основной объем этих площадей будут составлять проекты технических сделок, начатые в предыдущие несколько лет.