Механизм работы с отсутствующими в ЕГРН собственниками
Минстрой подготовил законопроект, призванный устранить практические проблемы реализации механизма комплексного развития территорий (КРТ). Законопроект затрагивает вопросы определения собственников и порядок исключения многоквартирных домов из программ КРТ.
Под КРТ понимается программа обновления застройки на неэффективно используемых территориях, в том числе в кварталах с ветхим и аварийным жильём и на бывших промзонах. В настоящее время в стадии реализации находятся 1,3 тыс. проектов КРТ с градостроительным потенциалом порядка 153 млн кв. м жилья.
Изменения в порядке и сроках исключения домов из программы
Законопроект предлагает урегулировать ситуацию, когда в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на жильё, включённое в проект КРТ. Муниципалитетам предстоит принять меры по выявлению таких собственников.
Если установить владельцев не удастся, предложено передавать соответствующее жильё в государственную собственность через судебную процедуру для дальнейшей реализации в рамках проекта КРТ. Для собственников, которые не удалось установить, сохраняются общие гарантии — право на равноценное возмещение за изымаемое жильё.
Практика показывает, что подобные ситуации возникают в отношении старого жилого фонда и способны задерживать запуск проектов КРТ.
Ожидаемые последствия для реализации проектов
Изменяется момент принятия решения об исключении дома из КРТ: теперь оно должно приниматься на общем собрании собственников (ОСС) до проведения торгов на право заключения договора о КРТ. Ранее исключение возможно было после утверждения документации по планировке территории, то есть уже после заключения договора.
В случае, если торги не проводятся, решение об исключении дома должно быть принято до окончания срока, отведённого на проведение ОСС. Этот срок зависит от региона, но чаще составляет месяц с момента размещения проекта.
Авторы поправок ориентируют органы власти на более тщательную подготовку решений по КРТ и на организацию внеочередных собраний собственников. В настоящее время практика исключения домов после заключения договора отмечается как фактор, замедляющий реализацию проектов.
Одновременно вводится обязанность органов власти инициировать собрания собственников в многоквартирных домах по вопросам участия в КРТ. При отсутствии обязанности инициировать такие собрания на практике наблюдаются случаи непроведения ОСС в установленные сроки.
В проекте также отмечается, что при отсутствии торгов выход домов из КРТ будет возможен только в период, отведённый на проведение собраний собственников, что, по мнению некоторых экспертов, может ограничить возможности последующего исключения и стать источником социальных напряжений.