НДФЛ на льготную ипотеку в 2025 году: кого коснется и как рассчитывать налоговый вычет

• Алёна Борзова - юрист
• Татьяна Астахова - руководитель юридической компании "Алимирзоев и Трофимов".

1. Когда возникает финансовая польза при заключении займа под залог недвижимости
2. Что изменилось с начала января 2025
3. Сумма налога для жителей и нежителей с примером расчета
4. Кто обязан оплатить данную налоговую ставку
5. Как получить налоговое удовольствие при предоставлении ипотечного кредита
6. Часто задаваемые вопросы о налоге на льготный кредит на недвижимость

Для понимания ситуации необходимо взглянуть на определение материальной выгоды согласно законодательству. Нормы, регулирующие учет дохода в качестве материальной выгоды, содержатся в статье 212 Налогового кодекса.

Одним из случаев материальной выгоды является экономия на процентах по займу, предоставленному работодателем или связанным с ним лицом.

Прошлым летом в результате налоговой реформы было внесено дополнение, согласно которому не облагается налогом доход от кредитов по госпрограммам, таким как "Семейная ипотека". Процентные ставки по таким программам значительно ниже рыночных.

Проще говоря, материальной выгодой от сокращения процентов считается доход, полученный при взятии кредита или займа на выгодных условиях. Рыночные условия - процентная ставка, не менее 2/3 ключевой ставки Центробанка России на дату заключения соглашения или на последний день каждого месяца в период займа.

Пример:

В январе 2025 года ставка Центробанка была 21%. Заемщик берет кредит с процентной ставкой ниже 14%. Такая экономия при определенных условиях может считаться материальной выгодой.

Адвокат указывает, что в данном случае доход рассчитывается по наименьшей процентной ставке, то есть в интересах заемщика, будь то на момент утверждения кредита или в конце каждого месяца в течение срока кредита.

Представим, что человек заключил сделку на жилищный кредит в начале октября 2024 года, когда базовая ставка Центробанка составляла 19%, а к концу месяца была увеличена до 21%. В условиях рынка для расчетов будет учитываться ставка не ниже 2/3 от начальной, так как она является минимальной. При расчете налоговой базы проценты изменятся только в случае снижения ставки Центробанком.

"Ранее, - отмечает юрист Татьяна Астахова, - в отношении выгоды от экономии на процентах по займу на жилье существовала льгота, освобождающая данную выгоду от налогообложения, однако с 01.01.2024 года данное преимущество было отменено". В 2021 году государство ввело данное послабление в рамках преодоления кризиса, но к окончанию 2023 года оно утратило актуальность. В январе прошлого года налоговые агенты снова стали удерживать НДФЛ из заработной платы сотрудников, имеющих льготную ипотеку, предоставленную компанией."

"Ранее в налоговом кодексе РФ было предусмотрено иное: доход в виде экономии на процентах не облагался налогом, если кредит был взят на приобретение недвижимости и физическое лицо не использовало своё право на налоговый вычет. В рамках летней налоговой реформы данное исключение было аннулировано", - вспоминает юрист Татьяна Астахова.

Согласно другому изменению летней налоговой реформы, льготы на ипотеку по государственным программам, вроде "Семейной ипотеки", были освобождены от налога.

"Минфин России высказывал необходимость возврата данного освобождения, - подчеркивает Татьяна Астахова, - и в октябре прошлого года президент подписал федеральный закон, возвращающий частично аннулированную льготу". Согласно закону, если гражданин имеет право на налоговый вычет на покупку жилья и заключил договор до 31.12.2024 включительно, то он освобождается от уплаты НДФЛ на экономию до исчерпания лимита вычета. С начала 2025 года данное послабление потеряло силу, и доход от экономии по договорам, заключенным после данной даты, облагается налогом в полном объеме.

Этот год требует вас платить налог на доход от материальной выгоды, полученной по ипотеке, лишь в определенных случаях:

• заемщику предоставлен кредит работодателем, который является кредитором (ИП или юридическим лицом), имеющим взаимосвязь с заёмщиком согласно статье 105.1 Налогового кодекса РФ. С 01.01.2025 изменение указывает, что налог также должен быть уплачен тем лицам, которым займ был предоставлен фирмой (ИП), связанной с работодателем заемщика.
• льготный займ - это материальная поддержка для заемщика или он получен в качестве оплаты за товары или услуги. Например, работодатель выдал льготный займ в рамках программы помощи семьям.

Согласно статье 212 Налогового кодекса РФ, государственные программы вроде "Семейной" или "Арктической" ипотеки, IT-ипотеки и др., освобождаются от уплаты НДФЛ.

Согласно словам адвоката Алёны Борзовой, расчет и выплата налога осуществляются налоговым агентом - компанией, предоставившей средства по договору. Применительно к банкам о таком налоге говорится лишь в случае, когда материальную выгоду получает сотрудник этой финансовой организации.

Пример:

Представим, что человек взял доступную ипотеку под 6%. Следует ли ему уплатить НДФЛ?

Заемщик взял данную ипотеку в рамках государственной программы (например, условий "Семейной ипотеки"): сэкономленные налоги не облагаются.

Гражданин не является сотрудником банка, который одобрил ему дешевую ипотеку, и его работодатель никак не связан с этим банком: экономия не рассматривается как материальное благо. Налог на нее платить не требуется.

Человек работает в банке, который выдал ему льготный кредит, но успел подписать документы до 31.12.2024 года. Поэтому у него есть право на имущественный налоговый вычет. В таком случае, налог на материальную выгоду не обязательно уплачивать до исчерпания данного вычета (подробнее см. ниже).

Сотрудник банка взял дешевую ссуду с целью приобретения жилья в своей (или взаимозависимой с ней) фирме 01.01.2025 года или позднее - в этом случае придется полностью уплатить НДФЛ.

"Определение налогооблагаемой базы по ставке 35% налога зависит от разницы между 2/3 ключевой ставки Центробанка и процентом по соглашению о займе", - просвещает юрисконсульт Татьяна Астахова.

Существенное повышение ключевой ставки в предыдущем году не оказывает влияния на размер налога по предшествовавшим соглашениям. Даже в случае дальнейшего увеличения ключевой ставки Центробанка, это не окажет влияния на процесс расчета суммы налога. Изменение происходит исключительно в пользу заёмщика в случае снижения ключевой ставки Центробанка.

Чтобы понять, как рассчитывается сумма налога, юрисконсульт Татьяна Астахова приводит следующую ситуацию и расчеты. В начале октября 2024 года ключевая ставка Центробанка составляла 19%. 1 октября человек, работающий в банке, получил ипотеку по льготной ставке для сотрудников банка в размере 6% годовых. Общий объем кредита составил 10 миллионов рублей. Доход в форме материального блага вычисляется следующим образом.

Важно помнить, что для иностранцев, т.е. для лиц, проживающих в России менее 183 дней за последние 12 месяцев, ставка налога отличается от той, применяемой к резидентам:

"Ставка НДФЛ на материальное благо для резидентов составляет 35%, в то время как для иностранцев - 30%", - объясняет адвокат Алёна Борзова. - Это один из редких случаев, когда иностранцы имеют более выгодные налоговые условия. Тем не менее, с учетом общих правил (как, например, базовое правило обложения НДФЛ для налоговых нерезидентов на 30%) вся "выгода" полностью компенсируется".

Право на льготы имеет лицо, соответствующее двум условиям:

• Либо заемщик успел прорефинансировать или взять кредит у связанного банка до 31.01.2024 года на покупку жилья в России.
• Заемщик имеет подтвержденное Федеральной налоговой службой право на получение налогового вычета по имуществу.

При выполнении обоих условий доходы заемщика от экономии на процентах не облагаются налогом до использования вычета.

Следует учитывать, что на договоры, заключенные после 01.01.2025 года, льготы не распространяются.

Не требуется. Государственные программы обычно не облагаются налогом.

Не нужно: налог распространяется только на тех, кто оформляет ипотеку по нерыночным условиям.