Нотариальное заверение сделок с недвижимостью в 2025: что нужно знать.

Совместно с специалистами изучаем, какие сделки требуют участия нотариуса, сколько это стоит и каковы последствия отказа от нотариального удостоверения. Разобраться в этом вопросе помогли юрист юридической компании "Алимирзоев и Трофимов" Дарья Житомирская, адвокат Алёна Борзова и пресс-служба Федеральной нотариальной палаты.

1. Суть нотариального удостоверения сделки с недвижимостью
2. Какие сделки с недвижимостью должны быть нотариально удостоверены
3. Процесс оформления удостоверения сделки у нотариуса: шаг за шагом
4. Стоимость нотариального удостоверения сделки
5. Плюсы удостоверения сделок нотариусом
6. Возможность расторжения нотариально засвидетельствованной сделки
7. Где найти информацию о нотариально удостоверенных сделках

Утверждение законности и соблюдения прав сторон в сделке с недвижимостью - суть нотариального удостоверения, раскрывает адвокат из юридической компании "Алимирзоев и Трофимов" Дарья Житомирская.

Нотариус:

• засвидетельствует, что стороны действуют по своей воле, осознают последствия, и подписи являются оригинальными;
• проверяет правоспособность сторон, наличие обременений на объекте недвижимости и соответствие условий сделки законодательству.

Перед нотариальным удостоверением сделки, нотариус:

• создает проект договора, соответствующий требованиям всех заинтересованных сторон;
• осуществляет юридическую экспертизу представленных документов;
• запрашивает все необходимые данные из государственных реестров.

• Трансфер недвижимости от несовершеннолетних или ограниченно дееспособных граждан требует нотариального удостоверения, включая продажу и дарение как целых квартир, так и долей в недвижимости.
• Отчуждение доли в недвижимости, за исключением определенных случаев, также подпадает под нотариальное оформление. Например, если все сделки с долями осуществляются в рамках одного контракта, не требуется нотариальное удостоверение.
• Дарственные договоры на недвижимость между гражданами, включая близкородственные отношения, также требуют нотариального оформления.
• Договор аренды недвижимости, где собственник передает жилье другим лицам за пожизненный уход или ежемесячную плату, также требует нотариального удостоверения.
• Семейные договоры, включая брачные соглашения, которые регулируют имущественные отношения между супругами, могут подлежать нотариальному удостоверению.

Хоть не во всех случаях закон требует обращаться к нотариусу, это все же может быть полезно. По словам адвоката Алёны Борзовой: "Нотариальное удостоверение сделок повышает уровень гарантий при их заключении, поскольку нотариус, действуя как нейтральное лицо, проверяет законность условий сделки и дееспособность сторон, обеспечивая юридическую защиту".

Заверить сделку у нотариуса в 5 действиях:

• Консультируйтесь с нотариусом в том же регионе, где находится объект сделки, и предоставьте копии требуемых документов.
• Создайте или запросите договор в нотариальной конторе.
• Посетите нотариуса и передайте договор для проверки его законности, соответствия интересам сторон, а также документов и подтверждения подписей.
• Оплатите услуги нотариуса, предварительно обсудив вопрос о распределении расходов.
• Получите зарегистрированные документы. Один экземпляр останется у нотариуса, а стороны могут заказать дубликат в случае утери.

Эксперты уточняют, что при участии сторон из разных регионов сделка может быть заключена удаленно с помощью нескольких нотариусов. Один из них должен быть из региона, где находится объект сделки. Стороны подключаются к видеосвязи через защищенные каналы, а нотариусы проводят проверку и удостоверяют сделку, выдавая сторонам документы.

Список цены за удостоверение сделок с недвижимостью отсутствует, и каждая сумма определяется индивидуально. Все же, возможно расчетать расходы на услуги нотариуса в вашем случае по специальной формуле.

Стоимость удостоверения сделки, которое требует обязательного удостоверения, объединяет два тарифа:

• Федеральный: 0,5% от общей суммы, но не менее 300 рублей и не более 20000 рублей.
• Региональный: цифры отличаются в зависимости от конкретного региона. При расчетах используется тариф региона, где находится недвижимость.
• Так, в столице стоимость удостоверения сделки отчуждения недвижимости между близкими родственниками составляет 7000 рублей.
• В ближайшем Подмосковье за удостоверение сделки отчуждения одного объекта недвижимости между близкими родственниками взимается 8700 рублей.
• В Свердловской области тот же вид операции обойдется в 11980 рублей.

Давайте рассмотрим небольшой пример. Пенсионерка Антонина Максимовна желает переписать свою квартиру в Московской области на сына, оцененную в 5 миллионов рублей. В этом случае стоимость услуг нотариуса будет рассчитана следующим образом:

• Федеральный регулятор: 5 000 000 * 0,005 = 25 000 рублей - но максимальная сумма для обязательной нотариальной сделки - 20 000 рублей, поэтому часть от федерального тарифа составит 20 000 рублей
• Региональный регулятор: сделки на дарение требуют нотариального удостоверения, с участием сына Антонины Максимовны и одного объекта в Московской области. Таким образом, региональная часть тарифа составит 8 700 рублей.

Итого, нотариус обойдется Антонине Максимовне в 28 700 рублей.

Аналитик Дарья Житомирская описывает привилегии нотариального удостоверения сделок:

• Нотариус проверяет законность операции, ее соответствие закону. Это уменьшает риск оспаривания сделки в будущем.
• Проверяется правоспособность сторон, отсутствие ограничений на объект операции (ипотека, арест, запреты на сделки).
• Нотариус удостоверяет аутентичность подписей. Этот процесс исключает фальсификацию документов.
• Быстрая регистрация сделки. При нотариальном удостоверении операции срок регистрации сокращается до 1 рабочего дня вместо обычных 7-9 дней.
• Возможность восстановления документов в случае их утери сторонами сделки. Копии всех удостоверенных сделок хранятся в архиве нотариуса, что позволяет получить дубликат в случае утраты оригинала.
• Возможность государственной регистрации перехода права собственности даже при наличии ограничений на действия с недвижимостью без участия собственника. Эта возможность доступна только при условии личного посещения нотариуса сторонами операции.

Согласно закону, нотариус несет ответственность за результат своей работы. Это значит, что в случае ущерба имуществу клиента в результате действий нотариуса, последний возмещает убытки.

Юрист Алёна Борзова также отмечает, что несоблюдение законом обязательной нотариальной формы операции приведет к ее недействительности и отсутствию правовых последствий.

Еще один стимул для обращения к услугам нотариуса: возможность проведения покупки квартиры через него. Путем использования его депозита можно обеспечить безопасность расчетов по операции. "Покупатель перечисляет средства на счет нотариуса безналичным способом, и только после регистрации собственности в ЕГРН нотариус переводит их продавцу", - поясняют в пресс-службе Федеральной нотариальной палаты. Таким образом, продавец гарантированно получает оплату, а покупатель избегает рисков потери средств.

"Хотя нотариальное удостоверение сделки существенно уменьшает риски, оно не делает ее абсолютно бесспорной. - отмечает юрист Дарья Житомирская. - Можно через суд признать недействительным соглашение, если при его заключении были нарушены законные интересы одной из сторон или третьих лиц".

В качестве примера эксперт приводит ситуации, когда при заключении сделки отсутствовало одобрение супруга (ст. 35 Семейного кодекса РФ) или имущество было отчуждено без ведома наследников. Также в суд для признания недействительности сделки можно обратиться в случае, если сделка была совершена для маскировки другой сделки: например, если это была фиктивная продажа с сохранением реального владения.

Кроме того, по данным пресс-службы Федеральной нотариальной палаты, стороны могут расторгнуть любую сделку по соглашению, даже если она подтверждена нотариально. В случае отсутствия такого согласия между сторонами, необходимо обратиться в суд. "При этом основания для признания договора недействительным или его разрыва должны быть очень весомыми, - отмечают в пресс-службе Федеральной нотариальной палаты. - Особенно это относится к нотариально удостоверенным сделкам - согласно закону нотариальный документ обладает повышенной доказательной силой".

Для доступа к данным о заверенных сделках существует Единая информационная система нотариата. Главными разделами для общества являются сервис проверки доверенностей, где записаны данные о заверенных и аннулированных доверенностях, и реестр уведомлений о залоге подвижного имущества. Этот реестр помогает владельцам автомобилей узнать, находится ли автомобиль, который они собираются купить, находится в залоге или нет. Для недвижимости аналогичного реестра в нотариате не существует.