Новостройки пустеют: застройщики удерживают цены, несмотря на снижение продаж

При уменьшении объемов продаж и увеличении невостребованных квадратных метров в жилых комплексах, строительные компании сохраняют высокие тарифы. Для избежания снижения цен, застройщики начали сокращать выпуск новых проектов на рынок. При сохранении такой динамики, возможно возникновение дефицита новостроек в перспективе, что может привести к повышению стоимости жилья. Тем не менее, урезание объемов строительства не входит в стратегию государства, которое планирует увеличить доступность жилья для граждан.

В феврале 2025 года объем необитаемого строящегося жилья по всей территории России достиг 77,7 миллионов квадратных метров, что составляет 68% от общего объема проектов, согласно данным информационной системы «Наш.дом.РФ». Прошлогодние показатели увеличились на 12%: в феврале 2024 года было 69,4 миллиона квадратных метров, или 66% от общего объема жилищного строительства.

Сегодня на рынке наблюдается тенденция к переполнению, по мнению заместителя генерального директора Российского аукционного дома Григория Начинкина.

Это привлекло внимание Центробанка. Объем нераспроданного жилья в четвертом квартале 2024 года продолжил увеличиваться из-за запуска новых проектов, продажи которых еще не начались, как сообщает регулятор в отчете о финансировании строительства жилья. Однако существует опасение, что из-за сниженного спроса после урезания государственной поддержки приток большого количества жилплощади на рынок может привести к избыточному предложению. По данным аналитического центра «Дом.РФ», продажи новых квартир в России в 2024 году снизились на 22%, до 26,7 миллионов квадратных метров. Кроме того, ЦБ отмечает, что нужно учитывать неудачное распределение в уже построенных проектах: 26% площадей остаются не распределенными к моменту сдачи дома.

Некоторые игроки на рынке считают, что говорить о перегрузке предложения рано. «Абсолютные значения неиспользуемого жилья рассматриваются как избыток, что не совсем верно»,— отмечает руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг. Надо правильнее использовать другой показатель — соотношение продаж и готовности к строительству (близость проектов к завершению), продолжает он.

Считается, что показатель в районе 70–80% является оптимальным, сейчас он составляет 76%, уточняет эксперт.

Основной спрос сосредоточен на объектах, которые планируются к сдаче в 2025 году, в то время как ситуация с жилыми домами, готовность которых запланирована на 2026–2027 годы, представляется менее благоприятной, утверждает президент Национального объединения застройщиков, Антон Глушков. В конце 2024 года доля проданных имуществ в среднем составляла 31%, в то время как для объектов, готовность которых запланирована на 2026–2027 годы, эта цифра составила всего 15%.

По словам г-на Глушкова, нынешние темпы продаж позволяют застройщикам рассчитаться с банками до момента сдачи объектов в эксплуатацию. Тем не менее, вся потенциальная прибыль остается в виде непроданных квадратных метров. Он высказывает опасения относительно того, что застройщики могут оказаться не в состоянии накопить достаточное количество средств на эскроу-счетах к 2026 году для рассчета с банками. Никита Стасишин, заместитель главы Минстроя, ранее заявил, что реальная доходность по проектам после открытия эскроу, уплаты налогов и других расходов в настоящее время не превышает 10–12%.

Несмотря на предстоящий кризис в сфере строительства жилья, цены на новые дома продолжают увеличиваться. В 2024 году стоимость жилья в новостройках оросилась на 9,2%, по данным "Дом.РФ". Однако учитывая инфляцию в 9,5%, можно говорить о фактическом снижении цен на 0,3%, утверждают в компании. В ряде регионов цены даже снижались. По информации Dataflat.ru, в феврале 2025 года цены на новостройки в Подмосковье уменьшились на 2% год к году, до 192,3 тыс. рублей за 1 квадратный метр. В Краснодаре, где наблюдается высокий процент нереализованного строительства (79%, согласно информации "Наш.дом.РФ"), цены в феврале снизились на 0,4% год к году, до 162,3 тыс. рублей за 1 квадратный метр, сообщают в bnMAP.pro.

Застройщики часто предлагают скидки. В январе 2025 года в целом по России цена за квадратный метр в новостройках на объявлениях была выше на 11,8%, чем на реальных сделках, по информации "Домклик" и Центра финансовой аналитики Сбербанка. В Москве заявленная цена оказалась на 16,4% выше, чем при совершении сделки, согласно исследованию "Яндекс Недвижимости" и сервиса "Пульс продаж новостроек".

Это способствовало увеличению объема продаж застройщиками.

В январе—феврале 2025 года объем сделок в новостройках Москвы в старых границах возрос на 37% год к году, до 562,6 тыс. квадратных метров, по данным Dataflat.ru.

В Новой Москве и Подмосковье показатели увеличились на 29%, достигнув 175 тыс. кв. м, и на 26%, достигнув 336,3 тыс. кв. м, соответственно, уточнили специалисты.

Застройщики будут снижать запуск новых проектов, избегая понижения цен, утверждает руководитель по продажам компании «Новый город» Евгения Алексеева. Например, ГК ФСК отложила выход на рынок сразу 40 новых корпусов. Региональный строительный разработчик Unikey задержал начало строительства и продаж в трех проектах, а Glorax отложила на два года выполнение планов по расширению в регионах.

Это не случайности, а заметный тренд. По данным аналитического центра «Дом.РФ», в январе—феврале 2025 года запуск новых проектов по всей России сократился на 23% по сравнению с прошлым годом. В государственной компании ожидают, что при действующих ставках и слабом спросе объем запуска новых проектов к концу 2025 года упадет на 30–35%, до 30–35 млн кв. м.

Решения о запуске новых проектов и приобретении земельных участков стали еще более обдуманными и в ближайшие два года предложение значительно уменьшится, говорит коммерческий директор АО ПЗСП Кирилл Николаев. Если тенденция к сокращению запуска новых проектов сохранится, к 2026–2027 годам это приведет к ограниченности вариантов и создаст условия для увеличения цен на 30–50%, предсказывает генеральный директор «Самолет Плюс» Александр Попов.

Снижение объемов нового строительства не предусмотрено государством.

Президент России Владимир Путин поручил увеличить доступность жилья для граждан до 33 кв. м на человека к 2030 году, а к 2036 году — достичь показателя в 38 кв. м.

Аналитики компании "Дом.РФ" предполагали, что для достижения запланированных целей необходимо строить 134 миллиона квадратных метров жилья ежегодно. Но на практике объемы строительства оставляют желать лучшего. В 2024 году ввод нового жилья уменьшился до 107,8 миллиона квадратных метров, что на 2% меньше по сравнению с предыдущим годом, согласно данным Росстата.

Низкий уровень продаж не позволяет активизировать запуск новых проектов. Председатель правления компании "Девелопмент-Юг" Игорь Мищенко отмечает, что выходить на рынок с новым проектом становится нерентабельным, если уже построенный объект не распродан полностью. Избыточное предложение ведет к снижению продаж, замедлению пополнения эскроу-счетов и увеличению ставок по проектному финансированию, по словам основательницы bnMAP.pro Ирины Доброхотовой. В ряде российских регионов расходы на проектное финансирование увеличились с 6-7% до 30%, как утверждал Никита Стасишин. Превышение запланированных расходов на финансирование проекта может привести к значительным дополнительным затратам для застройщика, продолжает госпожа Доброхотова.

Как поясняет коммерческий директор компании "ОМ Девелопмент" Анна Соколова, на данный момент застройщики фокусируются на собственной финансовой стабильности и показателях.

Однако отказаться от запуска новых проектов застройщики не могут. Многие из них уже вложили значительные ресурсы в начатые разработки и поэтому вынуждены довести проекты до конца, даже при условии ухудшения рыночных показателей, считает операционный директор компании "Унистрой" Михаил Калашников. По его мнению, это своего рода игра на удачу или вера в свои силы.

Таким образом, число семей, которые смогут взять семейную ипотеку, возрастет. По оценкам сотрудника научно-учебной лаборатории макроструктурного моделирования экономики России НИУ ВШЭ Григория Жирнова, сейчас под критерии для выдачи семейной ипотеки подходит около 7 млн семей, а при расширении программы их количество увеличится до 15 млн.

По данным Центробанка, объем выдачи жилищных кредитов в феврале 2025 года составил 227 млрд рублей. Из этой суммы 174 млрд рублей пришлось на семейную ипотеку. Еще 24 млрд рублей выданы по другим госпрограммам, а только 29 млрд рублей — по рыночным ставкам.

Согласно Dataflat.ru, в феврале 2025 года в Москве и Подмосковье 56% сделок по покупке жилья в новостройках были совершены с использованием заемных средств, в то время как в Петербурге и Ленинградской области этот показатель составил 44%. Однако кредиты по рыночным ставкам становятся практически недоступными. Согласно «Наш.дом.РФ», средневзвешенная ставка на покупку недвижимости на первичном рынке варьировалась в районе 27,92% годовых в неделю с 17 по 23 марта.

Улучшение адресных льготных программ может поддержать строительную отрасль, считает Надежда Ильина, директор по развитию ГК «Лидер групп». Однако Григорий Жирнов утверждает, что государство рассматривает вопрос о расширении семейной ипотеки как социальную поддержку семей и решение демографических проблем, а не ответ на спад спроса на жилье.

Учитывая высокую ключевую ставку и экономические трудности, власти не могут дальше увеличивать бюджетные расходы на поддержку строительной отрасли, заявляет Руслан Сырцов, управляющий директор «Метриума». Он считает, что семейная ипотека, рассрочки, преференции для проектов комплексного развития территории и мораторий на неустойки помогут девелоперам выдержать текущий период безболезненно. Эльвира Набиуллина, глава Центробанка, также утверждает, что строительная отрасль может выдержать временное замедление ипотеки.