Новые правила для хозяев квартир: как не получить штраф за сдачу жилья в аренду и оплатить налоги с дохода?

Важно понимать: если налоговые органы докажут, что владелец квартиры сдаёт её в аренду без уплаты налогов, он рискует получить неприятные последствия.

Несвоевременная подача отчётных документов предусматривает пени, штрафы и даже уголовную ответственность. А именно:

• Не вовремя оплаченный налог грозит тем, что за каждый день промедления будут насчитываться пени по формуле: сумма налога, умноженная на 1/300 ставки Центробанка и на число дней опоздания.
• Несвоевременно поданная декларация влечёт штраф в 5% от суммы налога за каждый месяц опоздания. При этом штраф не может быть менее 1 тысяч рублей и не выше 30% от платежа по налогу.
• Неуплату по налогам могут взыскать в суде, в том числе за счёт имущества нарушителя.
• Уклонение от оплаты налогов в крупных размерах (не ниже 2,7 миллиона рублей за 3 года) и особо крупных (от 13,5 миллионов рублей за 3 года) влечёт штраф в 100-500 тысяч рублей, принудительные работы и лишение свободы на срок от 6 месяцев до 3 лет.

Многие приобретают недвижимость с целью дальнейшей сдачи в аренду. Однако, владельцы, сдающие жилье, нередко упускают из виду необходимость уплаты налогов с получаемого дохода.

Кроме того, перед ними встает задача выбора оптимальной организационно-правовой формы для ведения этого бизнеса, позволяющей увеличить прибыль, а также точного расчета налоговых обязательств и планирования возможных рисков.

Самозанятость – оптимальный режим, если жильё сдаётся физическому лицу. Ставка налога при этом равна 4%.

Если сдавать жильё юридическому лицу или ИП, ставка становится 6%. При этом доход самозанятого не должен быть выше 2,4 миллиона рублей.

Если вы сдаёте несколько объектов недвижимости, ставка по ним в общей сумме не превышает 200 тысяч рублей.

ИП имеет право сдавать жильё, но такой режим предполагает больше отчётности и документов.

Тем не менее в некоторых случаях этот вариант наиболее выгоден.

Регистрируя ИП, следует выбрать налоговый режим: упрощённую систему - УСН или патент.

Налоговая ставка равна 6% от дохода (УСН «Доходы») или фиксированной стоимости патента в зависимости от региона.

Отметим, что ФНС запустила работу калькулятора для расчёта расходов при аренде той или иной квартиры.

Если вы не хотите регистрироваться как ИП или самозанятый, вы имеете право оформить договор аренды и платить НДФЛ 13%.

Учтите, что сумма, которую вы получите после оплаты налога, - это не чистая прибыль. Арендатор может испортить имущество, к тому же ремонт устаревает и требует обновления, а также жильё может снижаться в цене. Первые проблемы решаются внесением и удержанием налога на имущество, то вторые предполагают траты на ремонт или снижение стоимости аренды.

Также напомним, что льгота, позволяющая не уплачивать налоги с продажи жилья, есть у тех, чей доход от продажи составляет менее 1 миллиона рублей при сроке владения от 5 лет (если квартира унаследована или приватизирована после получения в дар от родных, то от 3 лет).

• Заключите договор аренды (найма).

  Легализуйте сдачу жилья, то есть оформите договорные отношения с жильцами – это докажет законность ваших действий.

  Как правило, договор подписывается на 11 месяцев – при таком сроке он не требует регистрации в Росреестре.

• Подайте декларацию.

  Подать декларацию 3-НДФЛ можно на сайте налоговой, лично в офисе ФНС или же в МФЦ.

  Нужно сделать это до 30 апреля того года, который следует за тем, когда владелец жилья получил доход от квартирантов.

  Самозанятые могут отчитываться о полученном доходе в приложении «Мой налог».

  ИП на упрощёнке должен сдать декларацию до 25 апреля, а при общей системе налогообложения – до 30 апреля.

  При патенте декларация не нужна.

• Оплатите налог.

  Физическое лицо должно оплатить налоги до 15 июля года, который следует за отчётным. Ставка налога равна 13% при доходе до 2,4 миллиона рублей.

  Самозанятый оплачивает налог ежемесячно – до 28 числа. Ставка зависит от статуса арендатора (физлицо или юрлицо).

  ИП должны платить налоги каждый квартал.