Новые правила льготной ипотеки с февраля 2026: кого лишат льготы и как действовать семьям

Главные новации семейной программы:

• Одна семья — один льготный кредит. Супруги выступают взаимными созаёмщиками в одной заявке.
• Вторая льготная ипотека — только после полного погашения первой и при выполнении условий (категория семьи и возраст детей на дату новой заявки).
• Строже контроль над «ипотечными донорами» и фиктивными созаёмщиками. Банки запросят больше подтверждений родства, проживания, участия в выплатах.
• Комбинированные кредиты: с октября 2025 становится возможным рефинансирование рыночной части без потери льготной ставки по субсидируемой части.
• Обсуждаемые нововведения: региональная привязка покупки и дифференцированная ставка (для семей с одним ребёнком ставка может быть выше).

Краткая справка

• Семейная ипотека действует с 2018 года как субсидированная ипотека: семья платит по льготной ставке (базово 6%), а банкам компенсируется разница к рыночной.
• В условиях 2024–2025 годов и высокой ключевой ставки ЦБ РФ льгота стала одним из ключевых драйверов спроса.
• 23.12.2023 вступило правило «льgota — один раз для совершеннолетнего». Лазейка позволяла супругам оформить по льготному кредиту на каждого. С 01.02.2026 лазейка закрывается — «одна семья одна ипотека».

📌 Важно: Если планируете сделку и у вас на руках погашенная льготная ипотека или текущая заявка, оценивайте сроки. В ряде кейсов подача заявления до 01.02.2026 или до изменения внутренних регламентов банка может быть рациональна. Но не подавайте «сырые» документы — отказ испортит кредитную историю и снизит шансы при повторной попытке.

Что было:

• С 23.12.2023 льготой можно было воспользоваться один раз на совершеннолетнего. Это допускало две льготы на семью: муж и жена оформляли каждый свой кредит.
• На практике возникли схемы с «ипотечными донорами» — привлечение третьих лиц с нужным уровнем дохода и ребёнком для получения льготной ставки на инвестиционные покупки (вторую квартиру под сдачу).

Почему меняют:

• Бюджетная нагрузка. Субсидии компенсируют банкам десятки процентов от рыночной ставки. Двойное использование льготы одной семьёй и «инвестиционные покупки» вымывают ресурс программы.
• Справедливость и адресность. Льгота — для семей, реально решающих жилищный вопрос. Коммерческие сделки и фиктивные созаёмщики противоречат цели.
• Перекос спроса. В столицах льготная ипотека усилила дисбаланс спроса, уводя деньги из регионов.

Кейсы

• Допустимый: семья с двуми несовершеннолетними детьми покупает единственное жильё, супруги — взаимные созаёмщики, фактически проживают в объекте.
• Недопустимый: инвестор привлекает знакомого с ребёнком (донор), оформляет «семейную ипотеку» на новостройку для сдачи, прописывать ребёнка не планирует.

📌 Важно: Теперь оценка платёжеспособности и кредитной истории каждого супруга влияет на одну заявку. Исключить «проблемного» супруга не получится: его долги и просрочки учтёт скоринг банка.

Критерии базового участия (типичные на 2025–2026):

• Гражданство РФ для заёмщика и созаёмщика.
• Семьи с детьми: как минимум один ребёнок до 6 лет включительно; или ребёнок с инвалидностью; или двое и более несовершеннолетних детей.
• Первоначальный взнос не менее 20% стоимости жилья (исключения возможно по региональным программам).
• Сделки преимущественно в новостройке (ДДУ по 214‑ФЗ) или по договорам участия у аккредитованных застройщиков; вторичка — по спецусловиям отдельных программ банка/региона.

Сценарии, где льгота сохраняется:

• Погашена первая льготная ипотека, семья снова соответствует условиям — можно оформлять новый льготный кредит. Если первая ипотека оформлялась после 23.12.2023, для новой подачи может потребоваться факт рождения ещё одного ребёнка (уточняйте по действующим условиям на дату заявки).
• Многодетные семьи — сохраняют доступ к семейной программе при соблюдении лимитов, даже после смены жилья, если предыдущий льготный кредит закрыт.
• Семьи, которые изначально оформляют единый льготный кредит на обоих супругов — никаких изменений, если критерии соблюдены.

📌 Важно: Держите «доказательную базу» в порядке: свидетельства о рождении, справки о составе семьи, подтверждения доходов (2‑НДФЛ/справки по форме банка), выписки о полном погашении предыдущей ипотеки, выписки ЕГРН.

Кому станет сложнее или невозможно:

• Номинальные «ипотечные доноры». Схема «чужие доходы и чужой ребёнок для льготы» попадает под отказ.
• Семьи с проблемной кредитной историей у одного из супругов. Теперь «исключить» супруга из заявки нельзя — скоринг учитывает просрочки, открытые кредиты, высокий ПДН.
• Покупатели для сдачи/перепродажи без намерения проживать. Банки будут искать признаки фиктивности: нет планов регистрации детей, нет долей у созаёмщика, «ломаная» логика использования жилья.
• Семьи, исчерпавшие право на льготу. Если один из супругов уже использовал льготу, второй её «внутри семьи» повторно не получит, пока первый кредит не погашен.

Примеры:

• Жена взяла льготную ипотеку в 2024, муж не сможет в 2026 взять отдельный льготный кредит — только после погашения первого и при наличии права.
• Заявка с донором‑соседом, ребёнок донора не прописывается в квартире, донор не получает долю — высокая вероятность отказа.
• У супруга 90‑дневные просрочки по кредитной карте — скоринг банка снижает шанс одобрения семейной заявки.

📌 Важно: Привлечение номинального донора сегодня — риск потерять право на собственную льготную ипотеку в будущем. Любая просрочка «чужого» кредита ляжет на кредитную историю донора и ухудшит его доступ к финансированию.

Кто такой «ипотечный донор»

Формальный созаёмщик/заявитель, у которого есть ребёнок и достаточный доход, но нет планов жить в приобретаемом жилье и платить по кредиту.

Почему это работало раньше

Банки смотрели на формальные критерии: доход, наличие ребёнка, отсутствие просрочек. Сама схема не запрещена, но противоречит целям программы и несёт риски.

Риски

• Юридические: донор чаще всего получает долю в праве. Потом он может требовать компенсации за отказ от доли.
• Финансовые: при просрочках реального плательщика долг взыщут с донора. Записи в БКИ испортят его историю.
• Репутационные и налоговые: перепродажа долей, дарение — вопросы НК РФ по НДФЛ и дарению между неродственниками.

Что меняется

• Банки ужесточают проверку: родство, совместное проживание, участие в платеже, регистрация ребёнка по адресу покупки.
• Доноров будут пропускать только как реальных участников семейной сделки (близкий родственник, разумная доля участия, прозрачные платежи).

Чек‑лист проверки «донора» (если иного выхода нет)

• Подтверждённые доходы (2‑НДФЛ/справка по форме банка, выписки).
• Документы о родстве, свидетельство о рождении ребёнка.
• Письменные соглашения: брачный договор/соглашение о долях, соглашение о порядке платежей, расписка о безвозмездной помощи.
• План регистрации: где будут прописаны дети.
• Отсутствие критичных просрочек в БКИ.

📌 Важно: Лучшие альтернативы донору: совместная заявка супругов, увеличение первоначального взноса (помощь родителей без вхождения в право), региональные субсидии. Донор — крайняя мера с высокими юридическими рисками.

Что запросит банк:

• Совместная заявка супругов, согласие на обработку данных.
• Кредитные истории обоих супругов (БКИ).
• Документы по детям: свидетельства о рождении; при необходимости — справка МСЭ о инвалидности.
• Подтверждения доходов: 2‑НДФЛ, справка по форме банка, выписка по зарплатному счёту за 6–12 месяцев.
• Документы по жилью: ДДУ (214‑ФЗ) или договор купли‑продажи, аккредитация застройщика.
• Информация о регистрации/проживании (в т.ч. планируемая регистрация ребёнка).
• Выписки ЕГРН из Росреестра о праве собственности на имеющееся жильё и доли.
• Сведения о текущих кредитах, ПДН, обязательствах.

Реестр заемщиков

• Банки и операторы господдержки ведут учёт выданных субсидируемых кредитов; внутренние и межбанковские проверки снижают риск повторного неправомерного доступа к льготе.
• Перекрёстная проверка по БКИ, ЕГРН, сведениям органов ЗАГС, данным работодателей и ФНС повышает качество скоринга.

📌 Важно: Прозрачность и полнота пакета повышают вероятность одобрения. Несоответствия в адресах, доходах, заявлении и реальных данных — главная причина отказов.

Базовые правила (на постоянной основе по 353‑ФЗ с поправками): каникулы до 6 месяцев при снижении доходов более чем на 20% и платеже более 40% совокупного дохода семьи.

Новые инициативы (принято в I чтении в 09.2025) для семей с двумя и более детьми:

• Каникулярный период — до 18 месяцев.
• Доказательство снижения дохода не требуется.
• Проценты начисляются только с 7‑го по 18‑й месяц каникул; за первые 6 месяцев — не начисляются.
• Заявление — в течение 180 дней с даты рождения второго ребёнка.

Практика использования

• Заявление в банк, подтверждающие документы о рождении ребёнка, актуальный график.
• Понимание последствий: пропущенные платежи переносятся на конец, срок кредита увеличивается, начисленные проценты добавятся к долгу.

💡 Пример расчёта:

Ипотека 5 000 000 ₽, ставка 6%, срок 20 лет. При паузе 18 месяцев с начала кредитования:

• За первые 6 месяцев проценты не начисляются.
• С 7‑го по 18‑й месяц набежит примерно 300 000 ₽ процентов (5 млн × 0,5% × 12 мес). Эта сумма увеличит долг и/или срок.
• Ежемесячный платёж после каникул останется около 35 800 ₽, но общий срок продлится, а суммарная переплата вырастет примерно на сумму начисленных процентов.

📌 Важно: Ипотечные каникулы — не списание, а пауза. Планируйте бюджет, чтобы после каникул вернуться к прежней нагрузке. Согласуйте с банком, как именно меняется график: удлинение срока или рост платежа.

Что такое комбинированная ипотека

Стоимость жилья превышает лимит программы (например, 10 млн ₽ в регионе при лимите 6 млн ₽). Тогда 6 млн идут по льготной ставке, 4 млн — по рыночной.

Проблема «до»

При рефинансировании раньше приходилось переводить всю сумму на рыночную ставку, теряя льготную часть — экономии не было, а иногда платёж рос.

Что меняется «после»

С октября 2025 банки могут сохранять льготную часть без изменений и рефинансировать только рыночную долю, сокращая переплату.

Примечание: расчёты ориентировочные; уточняйте в банке точные аннуитетные параметры.

📌 Важно: Требуйте у банка письменные условия сохранения льготной части и новый график. Сверяйте ЭПС (эффективную процентную ставку), комиссии, страховки, расходы на регистрацию и оценку — они влияют на реальную выгоду.

Что обсуждают

• Региональная привязка: покупать по семейной льготной ипотеке в регионе регистрации заявителя либо при обязательстве прописки и фактического проживания в другом регионе.
• Дифференциация ставки: для семей с одним ребёнком обсуждается повышение льготной ставки (например, до 10–12%), для многодетных сохранение 6%.

Последствия для рынка

• Снижение притока «иногородних» денег в московские/питерские новостройки, перераспределение спроса в регионы.
• Рост значимости регистрации и контроля фактического проживания; риск появления теневого рынка «фиктивной прописки».
• Для семей с одним ребёнком рост платежа при ставке 12%: при сумме 5 млн ₽ и сроке 20 лет платёж вырастет примерно с 35 800 ₽ до 55 000 ₽ (+~53%). При меньшем сроке рост будет ниже, при большем — выше.

Рекомендации

• Семьям: планируйте регион сделки и регистрацию заранее, проверяйте условия банка.
• Застройщикам: усиливайте программы рассрочек и скидок, настраивайте предложения под региональные бюджеты.

📌 Важно: Если планируете покупку в другом регионе, заранее готовьте подтверждения фактического проживания и регистрацию всей семьи. Уточняйте у банка и застройщика, какие документы потребуются.

Пошаговый план

1. Оцените статус: есть ли у семьи действующая льготная ипотека, кто использовал льготу, дата выдачи.
2. Сверьте критерии: дети, возраст, гражданство, официальный доход, первоначальный взнос ≥20%.
3. Пройдите предскоринг в 2–3 банках (Сбербанк, ВТБ, Альфа‑Банк, Тинькофф, ДОМ.РФ) и уточните сроки рассмотрения.
4. Если в схеме есть «донор» — немедленно пересмотрите конструкцию: оценивайте риски, запрашивайте юридическую консультацию.
5. Соберите пакет документов заранее (ниже — чек‑лист).
6. Рассчитайте альтернативы: рефинансирование, субсидии региона, рыночная ставка, отсрочка покупки.
7. Закладывайте сроки: январские праздники/пиковые периоды увеличивают время рассмотрения.
8. Проверьте ПДН и кредитные истории обоих супругов; закройте мелкие долги, устраните просрочки.
9. Согласуйте со строителем/риэлтором график сделки и «окно» регистрации ДДУ/переуступки.
10. Держите резерв на сопутствующие расходы: оценка, страховки, госпошлины, услуги нотариуса (100–200 тыс. ₽ в совокупности — реалистичный ориентир для крупных городов).

Чек‑лист документов

Обязательно:

• Паспорта, СНИЛС, ИНН супругов.
• Свидетельства о рождении детей/документы МСЭ.
• Справки о доходах (2‑НДФЛ, справка по форме банка), выписки по счетам.
• Выписки ЕГРН на существующую недвижимость.
• Договор с застройщиком (ДДУ) или проект ДКП, аккредитация объекта.

По запросу банка:

• Справка о составе семьи/регистрации.
• Брачный договор/соглашение о долях.
• Подтверждение первоначального взноса (счёт, договор дарения, расписка).
• Доп. документы по самозанятости/ИП (декларации, книги доходов).

📌 Важно: Спешка без качества — главный враг. Подача «сырой» заявки повышает шанс отказа и маркера риска в скоринге. Откажут один раз — второй подбор займёт дольше.

• Повторная льгота: ориентируйтесь на «погашение первой + соответствие условиям на дату новой заявки». Для кредитов после 23.12.2023 может потребоваться рождение ещё одного ребёнка.
• Каникулярные возможности: при рождении второго ребёнка — до 18 месяцев по новым правилам (смотрите раздел 7).
• Рефинансирование: с октября 2025 рефинансируйте рыночную часть комбинированного кредита, оставляя льготную неизменной — это снижает переплату.
• Досрочные погашения: планируйте частичные взносы в «дорогую» рыночную часть — эффект экономии выше.
• Коммуникация с банком: своевременно сообщайте о рождении ребёнка, смене места работы, доходов, планах рефинанса — это упрощает пересмотр графика.

💡 Примеры:

• Беременность и снижение дохода семьи: запросите кредитные каникулы, зафиксируйте новые условия страховки жизни/здоровья.
• Желание сменить квартиру: сначала закрываем текущую льготную ипотеку, затем анализируем право на новую по обновлённым правилам.

📌 Важно: Следите за календарём и сроками обращения на каникулы (180 дней с даты рождения второго ребёнка). Пропуск срока — частая причина отказа.

Типичные ошибки

• Использование номинального донора и фиксация долей «для вида».
• Неполный пакет документов, несоответствие доходов.
• Игнорирование кредитной истории супруга.
• Опоздание с подачей заявления или попытка «успеть любой ценой».
• Отсутствие юридического сопровождения в нестандартных схемах (переуступки, доли, дарение).

Как избежать

• Формируйте «белую» схему: совместная заявка супругов, прозрачные платежи, реальное проживание.
• Сверяйте ПДН и лимиты, используйте калькуляторы банков.
• Консультируйтесь с юристом по 214‑ФЗ, ипотеке (102‑ФЗ) и потребкредитованию (353‑ФЗ).
• Держите под рукой подтверждения доходов и источников первоначального взноса.
• Сравнивайте 3–4 оффера банка, обращайте внимание на ЭПС и страховки.

✅ Совет: Сконцентрируйте досрочные погашения на «дорогой» части комбинированного кредита. Экономия процентов там максимальна.

⚠️ Предупреждение: Любая «серая» схема (фиктивная прописка, подложные справки) — риск не только отказа, но и расторжения кредита, а также уголовной ответственности.

1. Можно ли оформить две льготные ипотеки на супругов после 1 февраля 2026?
   Нет. Принцип «одна семья одна ипотека» запрещает две одновременные льготные ипотеки. Вторую можно после погашения первой и при выполнении условий. См. раздел 1 и 3.
2. Что значит «супруги становятся взаимными созаёмщиками»?
   Оба супруга включаются в одну заявку и совместно отвечают по обязательствам. КИ и доходы обоих учитываются банком. См. раздел 2 и 6.
3. Можно ли привлечь донора после вступления новых правил?
   Формально созаёмщики не запрещены, но «номинальные доноры» приведут к отказам. Банки будут требовать подтверждений реальности участия. См. раздел 5.
4. Как доказать, что донора нет или он — реальный участник?
   Предоставьте документы о родстве, регистрации, долях, платежах с его счёта, план регистрации детей. См. раздел 5–6.
5. Как получить ипотечные каникулы при рождении второго ребёнка?
   Обратиться в банк в течение 180 дней после рождения, приложить документы. Каникулы до 18 месяцев, без требования снижения дохода, с льготным начислением процентов. См. раздел 7.
6. Сохранится ли ставка 6% для всех категорий?
   Базовая ставка сохраняется для ключевых категорий, но обсуждается дифференциация: для семей с одним ребёнком ставка может быть выше. См. раздел 9.
7. Что делать, если один из супругов имеет плохую кредитную историю?
   Подготовьтесь: закройте просрочки, уменьшите ПДН, нарастите первоначальный взнос, представьте стабильные доходы. Возможно, подождать несколько месяцев для «лечения» КИ. См. раздел 10 и 12.
8. Как рефинансирование комбинированной ипотеки поможет снизить переплату?
   Рыночная часть может быть рефинансирована без потери льготной. Это уменьшит ежемесячный платёж и общую переплату. См. раздел 8.
9. Можно ли купить жильё по семейной ипотеке в другом регионе?
   Обсуждается привязка к региону регистрации или требование прописаться и проживать по адресу покупки. Решение — проверять актуальные правила в банке. См. раздел 9.
10. Можно ли оформить вторую льготную ипотеку, если первый кредит закрыт?
    Да, при выполнении условий программы на дату новой заявки (в т.ч. состав семьи и возраст детей). Для кредитов после 23.12.2023 может потребоваться рождение ещё одного ребёнка. См. раздел 3.
11. Что будет, если попытаться скрыть наличие ранее выданной льготной ипотеки?
    Реестры и межбанковские проверки выявят повторное использование льготы. Риск отказа и занесения в «чёрные списки» внутренних скорингов. См. раздел 6.
12. Как рассчитать, выгодно ли рефинансирование?
    Сравните ЭПС, платежи «до/после», расходы на переход. Если экономия по платежу ≥10–15% после всех затрат — обычно целесообразно. См. раздел 8.

📌 Важно: Следите за обновлением ответов. По мере принятия законов и подзаконных актов практические детали могут корректироваться.

Что оформить письменно

• Брачный договор/соглашение о долях: фиксирует доли и порядок распоряжения жильём.
• Соглашение о порядке несения расходов: кто и в каком объёме платит, что происходит при просрочках.
• Соглашение о погашении и «выходе» созаёмщика: условия отказа от доли, компенсация, сроки.
• Доверенности на подачу документов, нотариальные обязательства о регистрации ребёнка (если требует банк).
• Источник первоначального взноса: договор дарения/займа, расписка — важны для НК РФ (чтобы избежать налоговых рисков между неродственниками).

Нормативные опоры

• 102‑ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
• 353‑ФЗ «О потребительском кредите (займе)» (ипотечные каникулы, раскрытие полной стоимости кредита).
• 214‑ФЗ (ДДУ, защита дольщиков).
• Подзаконные акты Правительства РФ о субсидировании семейной ипотеки.

✅ Совет: Привлекайте нотариуса и профильного юриста на этапе проектирования схемы — дешевле предотвратить конфликт, чем решать его в суде.

📌 Важно: Любые договорённости «на словах» не работают. Документируйте права и обязанности. Это должен увидеть и понять банк.

Итог

• С 01.02.2026 семейная льготная ипотека становится адреснее и жёстче: одна семья — одна льгота, супруги — взаимные созаёмщики, жёсткая фильтрация «ипотечных доноров».
• Повторная льгота возможна только после погашения первой и при наличии права (категории семьи, возраст детей).
• Для действующих заёмщиков — расширенные ипотечные каникулы при рождении второго ребёнка и возможность рефинансировать рыночную часть комбинированного кредита без потери льготной.
• Обсуждаются региональная привязка и дифференциация ставок — готовьтесь к вариативности условий в 2026 году.

Что делать сейчас

• Проверьте свой статус по критериям: дети, доходы, долги, ПДН, наличие действующей льготы.
• Соберите документы заранее. Пройдите предодобрение в 2–3 банках.
• Если планируете сделку — просчитайте сценарии «до/после» 01.02.2026 и «до/после» рефинансирования.
• Получите консультацию юриста по схеме сделки, долям и документам.

Дальше — к действию

• Подобрать банк и ставку.
• Рассчитать варианты рефинансирования.
• Получить бесплатную консультацию юриста.

Дополнительные материалы

• Калькулятор «Сохранится ли льгота для вашей семьи?» — введите дату первой ипотеки, даты рождения детей, статус погашения, регион.
• Чек‑лист документов для семейной ипотеки (PDF).
• Подбор банков с фильтром «комбинированная ипотека/рефинанс без потери льготной части».

📌 Важно: Опирайтесь на факты и документы. Вопросы льготной ипотеки решаются не «хитростью», а качественной подготовкой, юридической чистотой сделки и дисциплиной платежей. Это и есть лучший способ сохранить льготу и снизить риск отказов.

Советы заемщикам — краткое резюме

• Подавайте единую семейную заявку, не используйте номинальных доноров.
• Наращивайте первоначальный взнос и улучшайте ПДН.
• Рефинансируйте рыночную часть комбинированного кредита, если экономия очевидна.
• Планируйте ипотечные каникулы по правилам 2025–2026 при рождении второго ребёнка.
• Проверяйте актуальные условия в вашем банке перед подачей заявки, особенно по региональной привязке и ставке для семей с одним ребёнком.