Новые правила семейной ипотеки с 1 февраля 2026: что важно знать заемщикам

• Обязательное участие обоих взрослых членов семьи в качестве созаёмщиков по льготному кредиту. Если в семье два родителя, оба проходят «проверка дохода и кредитной истории» и несут солидарную ответственность.
• Ограничение: «одна льготная ипотека на семью». Раньше супруги могли оформить по отдельной семейной ипотеке каждый (при условии, что второй не участвует в первом кредите). С 01.02.2026 — только одна льготная ипотека на семью.
• Комбинированная ипотека и рефинансирование: при рефинансировании сохраняется льготная часть под 6%, можно снизить ставку только по рыночной части. Банк обязан выдать раздельную справку об остатках и сроках по частям.
• Унификация компенсаций банкам для новостроек и ИЖС: нацелено на выравнивание выдач и снижение перекоса спроса.
• Операционные изменения: усиление требований к подтверждению дохода обоих созаёмщиков, единые форматы справок, более строгий контроль ПДН.

📌 Важно: С 01.02.2026 семья может оформить только одну льготную ипотеку. Если планировали две — завершайте сделки до 1 февраля 2026.

• Молодые семьи, планировавшие две льготные ипотеки по очереди (на мужа и жену). С 1 февраля 2026 это невозможно.
• Семьи, где у одного из супругов слабая кредитная история. Теперь он всё равно будет созаёмщиком; скоринг будет общим.
• Пользователи «донорских» схем: формальные созаёмщики с детьми для чужих покупателей. С 2026 такие практики лишаются смысла.
• Заёмщики с комбинированными ипотеками (льготная + рыночная часть) — смогут рефинансировать только рыночную часть без потери льготы.
• Жители малых городов, где допускается вторичное жильё — условия сохраняются, но подход к проверке документов и ПДН станет строже.
• Семьи, планирующие рефинансирование — выиграют за счёт снижения ставки по рыночной части при сохранении льготной.

Практические сценарии

• Если раньше «второй» кредит хотели оформить на супруга — после 01.02.2026 это невозможно. Альтернатива — рассмотреть рыночную ипотеку или региональные субсидии.
• Если общий доход семьи «не тянет» платеж, допускается привлечение третьего заемщика (не обязательно родственника). Но льготная ипотека всё равно будет «одна на семью».

📌 Важно: Проверьте дату выдачи действующих кредитов: всё, что оформлено до 01.02.2026, сохраняет прежние права; новые выдачи — уже по новым правилам.

Базовые условия (без изменений по сути):

• Есть хотя бы один ребёнок до 6 лет включительно или ребёнок с инвалидностью до 18 лет.
• Для малых городов (население <50 тыс.) — минимум двое детей до 17 лет включительно. Исключения по регионам смотреть в актуальных перечнях.
• Гражданство РФ, возраст заёмщика — от 21 года.

Уточнения

• Родство: кровное/усыновление равнозначно. Одинокие родители имеют право.
• Прописка значения не имеет, объект — на территории РФ.
• С 01.02.2026 оба взрослых — созаёмщики. Юридически это солидарная ответственность по 102‑ФЗ «Об ипотеке» и 353‑ФЗ «О потребительском кредите (займе)»: просрочка одного — просрочка всей семьи; это отражается в кредитной истории каждого.

⚠️ Предупреждение: Влияет на скоринг: учитывается совокупный ПДН (платёж/доход), занятость, отраслевые риски, текущие кредиты обоих. Нельзя «вывести» супруга с плохой историей; улучшайте КИ заранее.

📌 Важно: Второй взрослый как созаёмщик — обязательное условие семейной ипотеки 2026. Готовьте документы на обоих.

Базовый набор:

• Паспорт РФ (заёмщик и созаёмщик), СНИЛС, ИНН.
• Свидетельства о рождении/усыновлении детей, документы об инвалидности (при наличии).
• Справка о доходах за 12 месяцев: 2‑НДФЛ и/или по форме банка, выписки из СФР о стаже при необходимости.
• Трудовой договор/трудовая книжка или сведения о самозанятости/ИП (налоговые декларации, выписки из ЛК ФНС).
• Свидетельство о браке/разводе (если есть), брачный договор (если есть).
• Военный билет (при необходимости).
• Анкета-заявление банка, согласие на обработку персональных данных (152‑ФЗ).

Новые требования

• Документы на обоих созаёмщиков: подтверждение доходов и занятости каждого.
• Справка/подтверждение об отсутствии или наличии ранее выданных льготных ипотек в семье (банк проверит по реестрам и бюро кредитных историй).
• Для комбинированной ипотеки и рефинансирования — справка о раздельных остатках по льготной и рыночной частям.

Особые документы

• Подтверждение права на материнский капитал (сертификат, выписка СФР).
• Документы на объект: ДДУ/ДКП, проектная декларация, выписка ЕГРН, кадастровые документы, эскроу-счёт (для новостроек/ИЖС).

Таблица — «Что и зачем»

📌 Важно: Неполный комплект документов или отсутствие бумаг второго созаёмщика — частая причина отказа после 01.02.2026.

Как проверяют:

• Кредитная история обоих супругов по БКИ, наличие просрочек/реструктуризаций, «скоринг» по внутренним моделям банка.
• Подтверждённый доход за 12 месяцев, источник средств (115‑ФЗ), стаж на текущем месте от 3–6 месяцев и общий стаж от 12 месяцев (часто встречающиеся критерии в Сбербанке, ВТБ, Альфа-Банке, Тинькофф).
• ПДН: банки ориентируются на 50–60% (платежи/ежемесячный доход). При ПДН > 60–70% шансы на одобрение резко падают из‑за макропруднадбавок ЦБ.
• Доходы «в конверте» не учитываются; самозанятым и ИП — декларации, движение по счёту, чек-листы ФНС/Мой налог.

Что учесть

• Плохая КИ одного из супругов «тянет вниз» всю заявку.
• Допустимо привлекать третье лицо-заёмщика для увеличения дохода, но это не отменяет правило «одна льготная ипотека на семью».

Рекомендации

• Закрыть мелкие кредиты/овердрафты за 1–2 месяца до подачи, получить справки об отсутствии просрочек.
• Пояснить «скачки» дохода, приложить договоры подряда, премии, документы по самозанятости.
• Если ПДН высок — увеличить первоначальный взнос или сократить желаемую сумму кредита.

📌 Важно: Банк оценивает семью как единый кредитный риск. Готовьте подтверждения дохода и улучшайте кредитную историю обоих заранее.

• Процентная ставка семейная ипотека (льготная часть): 6% годовых.
• Максимум льготного займа: до 12 млн руб. — Москва/СПб/МО/ЛО; до 6 млн руб. — другие регионы.
• Комбинация: стоимость жилья выше лимита покрывается рыночной частью под ставку банка.
• Общая верхняя планка по совокупности кредитов (льготный+рыночный): 30 млн руб. для столичных регионов и 15 млн руб. для остальных (актуальная методика по комбоипотеке).
• Минимальный первоначальный взнос — 20%. Срок — до 30 лет.
• Банк обязан выдать раздельную справку по льготной и рыночной частям долга и сроку.

Сравнение регионов (ключевые параметры)

• Максимум льготной суммы: 12 млн — Москва/СПб/МО/ЛО; 6 млн — прочие регионы.
• Ставка льготной части: 6% — везде.
• Максимальная общая сумма (льготная+рыночная): 30 млн — Москва/СПб/МО/ЛО; 15 млн — регионы.

📌 Важно: Комбинированная ипотека выгодна, но контролируйте разделение задолженности. Сразу запросите у банка раздельную справку.

Что это:

• Льготная часть по 6% в пределах 6/12 млн.
• Рыночная часть — по ставке банка на остаток стоимости.

Что изменится

• При рефинансировании сохраняется льготная часть на прежних условиях; снизить можно ставку только по рыночной части.
• Банк выдаёт справку с остатками и сроками по обеим частям. Можно сменить кредитора.

Процедура (коротко)

1. Запросите в своём банке справку о раздельных остатках долга и сроках.
2. Получите предварительное решение нового банка по рефинансированию рыночной части.
3. Передайте пакет документов, пройдите оценку залога/юридическую экспертизу.
4. Закройте рыночную часть в старом банке за счёт средств нового кредита. Льготная часть остаётся.

Выгоды: снижение ежемесячного платежа и переплаты за счёт удешевления рыночной части без риска потерять льготную ставку.

📌 Важно: Без справки о раздельной структуре долга рефинансирование комбоипотеки может быть невыгодным. Требуйте документ до заявки.

Разрешённые объекты:

• Новостройки по ДДУ, жилые комплексы, таунхаусы, ИЖС с подрядчиком и эскроу.
• Дом с участком по ДКП, покупка земли + строительство с подрядчиком и эскроу.
• Вторичный рынок — для малых городов (и отдельных случаев при низком вводе жилья): объект обычно не старше 20 лет.

Ограничения:

• Сделки между взаимозависимыми лицами (родители/дети, супруги, братья/сёстры и другие) — как правило, запрещены.
• Требования к юридической чистоте: отсутствие неузаконенных перепланировок, обременений, арестов; проверка по ЕГРН (Росреестр).
• Для Москвы/МО/ЛО — повышенное внимание к качеству объекта и застройщика, требование эскроу по строящимся домам.

Рекомендации:

• До подписания ДДУ/ДКП согласуйте объект с банком, ознакомьтесь с проектной декларацией, стоимостью страховки и оценкой.
• Закажите независимую проверку юриста/брокера.

📌 Важно: Не подписывайте ДДУ/ДКП без согласования объекта. Банк может отказать в льготе из‑за параметров дома или взаимозависимости сторон.

1. Оцените право на программу: возраст детей, статус семьи, гражданство — 1 день.
2. Бюджет и взнос: рассчитайте стоимость объекта, 20% взноса, резерв на расходы — 1–2 дня.
3. Проверка кредитной истории (оба супруга), закрытие мелких долгов, сбор доходных справок — 1–2 недели.
4. Предварительный подбор банка/застройщика, запрос параметров — 3–7 дней.
5. Предварительное одобрение (лимит, срок, «процентная ставка семейная ипотека», условия страховки) — 1–2 недели.
6. Подписание ДДУ/ДКП, подача полного пакета в банк — 1–4 недели.
7. Оценка, юридическая экспертиза, страхование — 1–2 недели.
8. Выдача, регистрация ипотеки и права собственности (Росреестр) — 2–4 недели.

Контрольные точки задержек

• Неполный пакет документов (особенно на созаёмщика).
• Несоответствие объекта требованиям (вторичка старше лимита, зависимые стороны).
• ПДН выше лимитов банка.

Чеклист файлов

• Паспорт, СНИЛС, ИНН (оба); свидетельства о рождении; справки 2‑НДФЛ/по форме банка; трудовой договор/выписки; сертификат маткапитал; ДДУ/ДКП; выписка ЕГРН; эскроу; справка по частям долга (для комбоипотеки).

📌 Важно: Заложите 6–8 недель на стандартное оформление ипотеки; рефинансирование — 4–6 недель.

Правовая позиция:

• Выданные до 01.02.2026 кредиты сохраняют условия. Менять состав заёмщиков не требуется.
• Оформить вторую семейную ипотеку после 01.02.2026 нельзя — действует правило «одна льготная ипотека на семью».

Рекомендации:

• Не используйте фиктивные схемы (включая фиктивные разводы) — это риск оспаривания сделок, налоговые и семейно‑правовые последствия.
• Если нужен дополнительный метр — рассмотреть рыночную ипотеку, субсидии региона или ИЖС.

📌 Важно: Если планировали две льготные ипотеки, решение нужно принять и реализовать до 01.02.2026.

Ошибки

• Игнорирование кредитной истории второго супруга.
• Неполный комплект документов, отсутствие подтверждения доходов обоих.
• Неподходящий объект: возраст дома, взаимозависимые стороны.
• Завышенный ПДН, неверный расчёт бюджета.
• Отсутствие справки о раздельных остатках по комбоипотеке при рефинансировании.

Как избежать

• Сделайте «предскрининг» у ипотечного брокера/в банке.
• Получите письменные требования по документам и объекту.
• Снизьте долговую нагрузку и увеличьте первоначальный взнос.
• Проверьте объект по ЕГРН, закажите юридическую экспертизу.

📌 Важно: Собирайте документы сразу «на двоих». Это критический фактор одобрения после 01.02.2026.

Кейс 1 (Москва, новостройка)

Стоимость: 15,5 млн руб.

Льготная часть: 12 млн под 6% на 30 лет. Мес. платёж ≈ 12 000 000 × 0,005995 ≈ 71 940 руб.

Рыночная часть: 3,5 млн под 10% на 30 лет. Мес. платёж ≈ 3 500 000 × 0,008775 ≈ 30 712 руб.

Общий платёж: ~102 650 руб./мес.

Рефинансирование рыночной части до 8,5%: фактор ≈ 0,00769, платёж ≈ 26 915 руб. Экономия ~3 800 руб./мес.

Кейс 2 (Регион, вторичка/новостройка)

Стоимость: 5,5 млн руб., взнос 20% = 1,1 млн; кредит 4,4 млн или вся сумма в пределах 6 млн.

Льготная часть: 5,5 млн под 6% на 30 лет. Мес. платёж ≈ 5 500 000 × 0,005995 ≈ 32 970 руб.

Кейс 3 (Комбинированная ипотека)

Стоимость: 18 млн руб.

Льготная часть: 12 млн @6% — ~71 940 руб./мес.

Рыночная часть: 6 млн @10% — ~52 650 руб./мес.

Итого: ~124 600 руб./мес.

После рефинансирования рыночной части до 8,5%: платёж ~46 140 руб.; экономия ~6 500 руб./мес.

📌 Важно: Выгода в комбоипотеке — это, прежде всего, льготная часть. Основной резерв экономии — рефинансирование рыночной части. Для точного расчёта используйте калькулятор семейной ипотеки.

Материнский капитал (256‑ФЗ):

• Можно направить на первоначальный взнос, частичное погашение основного долга или процентов.
• Порядок: подать заявление в Социальный фонд России (СФР), приложить договор, реквизиты банка и кредитный договор.
• Срок перечисления обычно 10–20 рабочих дней; уточняйте в СФР и банке.

Нюансы

• Уточните в банке форму подтверждения маткапитала и порядок зачисления.
• При долевом использовании — оформляйте нотариальные обязательства о выделении долей детям после регистрации права.

Другие льготы

Региональные субсидии на взнос/ставку, программы поддержки ИЖС, компенсации процентов для многодетных — проверяйте на портале региона.

📌 Важно: Планируете использовать материнский капитал — подайте заявление в СФР заранее, чтобы не сорвать сроки сделки.

Страхование:

• Обязательное страхование предмета ипотеки (недвижимости) — стандартная практика по 102‑ФЗ.
• Страхование жизни/потери трудоспособности — по правилам банка; часто даёт скидку по ставке рыночной части, но не обязательно.
• Изменение правил ипотечного страхования в 2026: тенденция к унификации требований и прозрачности; банк обязан раскрывать структуру платежей. Банковские комиссии за выдачу льготных кредитов запрещены — расход компенсируется государством.

Эскроу:

Для новостроек и ИЖС с подрядчиком — деньги хранятся на эскроу-счёте до ввода объекта; снижает риски дольщика.

Рекомендации:

• Сверяйте страховые тарифы, исключайте навязанные допуслуги.
• Проверяйте условия досрочного погашения и пролонгации полиса.

📌 Важно: За выдачу льготной ипотеки банк не вправе взимать комиссию. При нарушении — подавайте жалобу в Банк России.

Тренды:

• Семейная ипотека сохранится как «якорная» льгота до 2030 года, но станет адреснее: одна на семью, строгая проверка доходов и КИ.
• Краткосрочно возможен всплеск спроса до даты изменений и «переохлаждение» спустя 1–2 квартала.
• В 2026–2027 годах ожидается рост доли комбинированных сделок и рефинансирования рыночной части при снижении рыночных ставок.

Практические советы:

• Готовьте пакет документов на обоих супругов за 3–4 недели до сделки.
• Сравнивайте банки по скорости и условиям рефинансирования рыночной части.
• Закладывайте финансовую «подушку» 2–3 ежемесячных платежа.

📌 Важно: Действуйте проактивно: проверьте документы и кредитную историю уже сейчас, чтобы не терять время, когда найдёте объект.

1. Могу ли я получить семейную ипотеку, если оформил(а) развод?

   Если развод реальный и подтверждён, каждый из супругов оценивается отдельно. Но фиктивные разводы для обхода правила «одна ипотека на семью» рискованны юридически и могут повлечь отказ.

2. Что делать, если у одного из супругов плохая кредитная история?

   Работайте над исправлением: погасите просрочки, запросите обновление в БКИ, увеличьте взнос. Возможен третий созаёмщик для повышения дохода, но льготная ипотека останется одна на семью.

3. Можно ли использовать материнский капитал как первоначальный взнос?

   Да, это типовой сценарий. Согласуйте с банком форму зачисления и подайте заявление в СФР заранее.

4. Сколько времени займёт оформление?

   В среднем 6–8 недель от предодобрения до регистрации права. Рефинансирование — 4–6 недель. Ускорит: полный комплект документов.

5. Как пересчитать платёж при рефинансировании рыночной части?

   Используйте калькулятор: введите остаток рыночной части, новую ставку и срок. Льготная часть не меняется.

6. Можно ли купить вторичку по семейной ипотеке?

   В малых городах и при низком вводе жилья — да, при соблюдении условий (возраст дома, параметры рынка). Банк проверит список городов.

7. Обязательно ли страхование жизни?

   Нет, по закону обязателен залог/страхование объекта. Но страхование жизни часто даёт скидку по ставке. Уточняйте у банка.

8. Что нужно для комбинированной ипотеки?

   Разделение суммы: до 6/12 млн — льгота 6%, свыше — ставка банка; обязательна раздельная справка по частям долга.

9. Как считать ПДН?

   Сложите ежемесячные платежи по всем кредитам и разделите на совокупный «белый» доход семьи. Целитесь в ПДН ≤ 50–60%.

10. Можно ли рефинансировать действующую семейную ипотеку для продления срока?

    Да, при появлении нового ребёнка и соблюдении правил допускается продление и перерасчёт графика. Уточняйте в банке.

• Рассчитать платеж: калькулятор семейной ипотеки
• Получить персональную инструкцию: заявка на ипотечную консультацию
• Проверить кредитную историю: проверить кредитную историю
• Использовать маткапитал: материнский капитал — как использовать
• Пакет документов: чеклист документов для ипотеки
• Варианты снижения платежа: рефинансирование ипотеки
• Запросить справку у банка: запросить документ у банка