Обмен ипотечных квартир: удобство и возможности

Передача прав собственности на залоговое жилье перед окончанием выплаты кредита в пределах Российской Федерации регулируется законодательством, в частности Гражданским кодексом. В рамках такой процедуры, приобретенная квартира становится новым объектом залога, в то время как условия договора займа переносятся на неё полностью.

Кредитные организации не особенно склонны поддерживать подобные манипуляции, поскольку они не приносят дополнительного дохода. Более того, для банков, это связано с необходимостью покрытия дополнительных издержек и вовлечением в длительный процесс переоформления бумаг, что может послужить основанием для отклонения запроса дебитора.

Однако, с соблюдением определенных важных условий со стороны дебитора, банковская структура имеет возможность утвердить переуступку залоговой недвижимости на другой объект.

Для получения санкции от банка на замену ипотечного объекта недвижимости необходимо удовлетворить следующие условия:

• срок с момента подписания договора ипотеки составляет не менее пяти лет, при этом основная часть кредитной задолженности уже погашена;
• заемщик зарекомендовал себя как дисциплинированный плательщик, регулярно и без задержек вносящий необходимые платежи;
• объект замены также будет использоваться в качестве залога, при этом его рыночная стоимость не должна быть ниже стоимости исходного объекта;
• новое имущество находится в том же регионе, что и подразделение банка, которое выдало ипотеку.

Конкретные условия замены ипотечной недвижимости часто прописываются финансовыми учреждениями в момент подачи запроса от клиента. В некоторых случаях может быть установлен набор дополнительных требований.

При замене жилого объекта, обеспеченного залогом, необходимо не только соблюдения нормы статьи 345 Гражданского кодекса РФ, но и выполнение требований, установленных кредитным учреждением. Реализация такой операции осуществляется исключительно через подписание договора купли-продажи. Каждый банк самостоятельно определяет критерии, по которым проходит одобрение таких операций своими клиентами. Обязательно проводится оценка стоимости приобретаемой недвижимости, затраты на которую предстоит нести заемщику.

Кроме того, кредитное учреждение обращает внимание на географическое расположение объекта недвижимости. Так, предмет залога не должен быть расположен в удаленной или иной территориальной зоне относительно уже имеющейся инфраструктуры. Банковские структуры исключают из рассмотрения предложения, если объект выходит за рамки их географического интереса и контроля, что в свою очередь подразумевает полное переоформление ипотечного займа для заемщика.

К качеству и характеристикам нового объекта недвижимости предъявляются такие же строгие требования, как и в случае первоначальной ипотеки.

Инициация обмена ипотечной недвижимости начинается с одобрения кредитующей структуры на замещение залогового объекта, чему могут предшествовать разнообразные подходы.

1. Оформление договора обмена – операция выполняется с целью замены заложенного актива, при этом новая собственность обременяется обязательствами залога.
2. Привлечение потребительского кредита – заемщик оформляет кредит для разграничения существующего ипотечного долга, что способствует приобретению нового дома.
3. Синхронное завершение двойной купли-продажи – первоначальное ипотечное жильё реализуется, в то время как последующее приобретается заемщиком.

Возможность проведения обмена ипотечным объектом зависит от установленных правил банковской организации. Без утверждения со стороны банка не удастся подобрать подходящий вариант обмена, поэтому важно начать общение с кредитным учреждением до поиска нового объекта недвижимости.

Для осуществления процесса переуступки ипотеки необходимо собрать комплект документации, обычно требуемый для ипотечного кредитования. Заемщику важно обладать наличием документов на прежнее жильё, находящееся в залоге, и на новое приобретаемое жильё, включая его оценочный отчет.

После подготовки всех необходимых бумаг, кредитополучатель обращается с заявлением в выбранный кредитный учреждение для оформления ипотеки.

Список требуемых документов от заемщика включает:

1. гражданский паспорт РФ с копиями;
2. копию трудового контракта;
3. справку о доходах по форме 2-НДФЛ или альтернативной банковской форме;
4. копию военного билета для лиц мужского пола младше 27 лет.

Дополнительно потребуются документы на текущую и планируемую к приобретению недвижимость:

1. документы, подтверждающие право собственности;
2. кадастровый паспорт залоговой недвижимости (если недвижимость заложена не более 5 лет назад, допускается использование ранее предоставленного документа);
3. выписки из домовой книги;
4. оценочные отчеты от аттестованных оценщиков;
5. справки о наличии или отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Также может потребоваться согласие органов опеки, если в одной из квартир проживают несовершеннолетние лица.

Этапы процесса обмена ипотеки:

• Вначале заемщик посещает финансовое учреждение, подает заявление, указывая регион приобретения новой собственности,
• Банк начинает проверку представленной информации,
• Следующим этапом является оценка недвижимости, предназначенной для покупки, с привлечением профессиональных риелторских услуг и проведением юридической экспертизы имущества,
• Параллельно заемщик собирает дополнительные документы по старой и новой недвижимости для представления в банк.

На заключительном этапе банк оформляет необходимые документы для осуществления двойной транзакции — одновременного выкупа и продажи объекта недвижимости, вовлекая всех заинтересованных сторон. Общий процесс переуступки через агентство недвижимости обычно занимает около трех месяцев.

Главное преимущество процедуры обмена объектов недвижимости, приобретенных в кредит, заключается в возможности заменить приобретенное в залог жилье на более подходящий вариант. Это предоставляет заёмщику неожиданные перспективы по улучшению жилищных условий, переезду в другую местность или выбору нового места пребывания, позволяя при этом менять размеры и площадь выбранной квартиры.

К числу преимуществ данной операции стоит отнести гибкость в подборе недвижимости, включая возможность выбора объектов с идентичной или различной стоимостью. В случае эквивалентных по цене и площади вариантов, кредитные учреждения обычно принимают решение о согласии на сделку без дополнительных условностей.

Однако, сценарии, где новое жильё отличается по величине инвестиции, могут вызвать нежелание банка принять обмен. Главным недостатком является отсутствие обязательств со стороны кредитора на предоставление уступок или адаптации к новым условиям.

Тем не менее, переформатирование ипотечных обязательств возможно с помощью других финансовых институтов. В случае, если стоимость нового объекта недвижимости превышает остаток долга, логично направить полученные деньги на погашение текущего кредита и использовать разницу как первоначальный взнос по новому кредитному обязательству.

В определённых обстоятельствах, когда финансовые возможности клиента не охватывают полную стоимость заложенного имущества, выполнять замену становится сложнее. Применения схемы замены дебитора по обязательствам иногда сопровождается отказом банка, если потенциальный заёмщик не соответствует определенным критериям учреждения.