Обмен ипотечных квартир: удобство и возможности

Обмен ипотечных квартир: удобство и возможности

Ипотека
044
Рефинанс

Владельцам жилых помещений, приобретенных через ипотечное кредитование, нередко приходится задумываться о продаже или обмене жилья до момента полного погашения долга перед кредитной организацией. Финансовые учреждения предоставляют возможность для таких операций, но они сопряжены с необходимостью удовлетворения множества строгих критериев. Подобная недвижимость официально регистрируется в качестве обеспечения по кредиту, из-за чего каждый желающий совершить операции с ипотечной квартирой сталкивается с рядом ограничений.

Реализация обмена

Передача прав собственности на залоговое жилье перед окончанием выплаты кредита в пределах Российской Федерации регулируется законодательством, в частности Гражданским кодексом. В рамках такой процедуры, приобретенная квартира становится новым объектом залога, в то время как условия договора займа переносятся на неё полностью.

Кредитные организации не особенно склонны поддерживать подобные манипуляции, поскольку они не приносят дополнительного дохода. Более того, для банков, это связано с необходимостью покрытия дополнительных издержек и вовлечением в длительный процесс переоформления бумаг, что может послужить основанием для отклонения запроса дебитора.

Однако, с соблюдением определенных важных условий со стороны дебитора, банковская структура имеет возможность утвердить переуступку залоговой недвижимости на другой объект.

Согласование условий с банком

Для получения санкции от банка на замену ипотечного объекта недвижимости необходимо удовлетворить следующие условия:

  • срок с момента подписания договора ипотеки составляет не менее пяти лет, при этом основная часть кредитной задолженности уже погашена;
  • заемщик зарекомендовал себя как дисциплинированный плательщик, регулярно и без задержек вносящий необходимые платежи;
  • объект замены также будет использоваться в качестве залога, при этом его рыночная стоимость не должна быть ниже стоимости исходного объекта;
  • новое имущество находится в том же регионе, что и подразделение банка, которое выдало ипотеку.

Конкретные условия замены ипотечной недвижимости часто прописываются финансовыми учреждениями в момент подачи запроса от клиента. В некоторых случаях может быть установлен набор дополнительных требований.

Законные основы обмена жильем в ипотеке

При замене жилого объекта, обеспеченного залогом, необходимо не только соблюдения нормы статьи 345 Гражданского кодекса РФ, но и выполнение требований, установленных кредитным учреждением. Реализация такой операции осуществляется исключительно через подписание договора купли-продажи. Каждый банк самостоятельно определяет критерии, по которым проходит одобрение таких операций своими клиентами. Обязательно проводится оценка стоимости приобретаемой недвижимости, затраты на которую предстоит нести заемщику.

Кроме того, кредитное учреждение обращает внимание на географическое расположение объекта недвижимости. Так, предмет залога не должен быть расположен в удаленной или иной территориальной зоне относительно уже имеющейся инфраструктуры. Банковские структуры исключают из рассмотрения предложения, если объект выходит за рамки их географического интереса и контроля, что в свою очередь подразумевает полное переоформление ипотечного займа для заемщика.

К качеству и характеристикам нового объекта недвижимости предъявляются такие же строгие требования, как и в случае первоначальной ипотеки.

95 percent
Наших клиентов получают положительное решение в банке
Оставьте заявку и получиите выгодное предложение по ипотечному кредиту уже сегодня.
Получить предложение

Процесс обмена ипотечной недвижимости

Инициация обмена ипотечной недвижимости начинается с одобрения кредитующей структуры на замещение залогового объекта, чему могут предшествовать разнообразные подходы.

  1. Оформление договора обмена – операция выполняется с целью замены заложенного актива, при этом новая собственность обременяется обязательствами залога.
  2. Привлечение потребительского кредита – заемщик оформляет кредит для разграничения существующего ипотечного долга, что способствует приобретению нового дома.
  3. Синхронное завершение двойной купли-продажи – первоначальное ипотечное жильё реализуется, в то время как последующее приобретается заемщиком.

Возможность проведения обмена ипотечным объектом зависит от установленных правил банковской организации. Без утверждения со стороны банка не удастся подобрать подходящий вариант обмена, поэтому важно начать общение с кредитным учреждением до поиска нового объекта недвижимости.

Кейс
Преимущества дифференцированного платежа по ипотеке: на что обратить внимание

Процедура переоформления ипотечного имущества

Для осуществления процесса переуступки ипотеки необходимо собрать комплект документации, обычно требуемый для ипотечного кредитования. Заемщику важно обладать наличием документов на прежнее жильё, находящееся в залоге, и на новое приобретаемое жильё, включая его оценочный отчет.

После подготовки всех необходимых бумаг, кредитополучатель обращается с заявлением в выбранный кредитный учреждение для оформления ипотеки.

Список требуемых документов от заемщика включает:

  1. гражданский паспорт РФ с копиями;
  2. копию трудового контракта;
  3. справку о доходах по форме 2-НДФЛ или альтернативной банковской форме;
  4. копию военного билета для лиц мужского пола младше 27 лет.

Дополнительно потребуются документы на текущую и планируемую к приобретению недвижимость:

  1. документы, подтверждающие право собственности;
  2. кадастровый паспорт залоговой недвижимости (если недвижимость заложена не более 5 лет назад, допускается использование ранее предоставленного документа);
  3. выписки из домовой книги;
  4. оценочные отчеты от аттестованных оценщиков;
  5. справки о наличии или отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Также может потребоваться согласие органов опеки, если в одной из квартир проживают несовершеннолетние лица.

Этапы процесса обмена ипотеки:

  • Вначале заемщик посещает финансовое учреждение, подает заявление, указывая регион приобретения новой собственности,
  • Банк начинает проверку представленной информации,
  • Следующим этапом является оценка недвижимости, предназначенной для покупки, с привлечением профессиональных риелторских услуг и проведением юридической экспертизы имущества,
  • Параллельно заемщик собирает дополнительные документы по старой и новой недвижимости для представления в банк.

На заключительном этапе банк оформляет необходимые документы для осуществления двойной транзакции — одновременного выкупа и продажи объекта недвижимости, вовлекая всех заинтересованных сторон. Общий процесс переуступки через агентство недвижимости обычно занимает около трех месяцев.

Заполните заявку

Мы проанализируем предложения, которые есть на рынке, и предоставим для вас наиболее выгодные
Необходимая сумма*
300 000 ₽
30 000 000 ₽
Срок кредитования*
1 год
30 лет
Ваш ежемесячный платёж составит:
299 777

Достоинства и ограничения ипотечного обмена

Главное преимущество процедуры обмена объектов недвижимости, приобретенных в кредит, заключается в возможности заменить приобретенное в залог жилье на более подходящий вариант. Это предоставляет заёмщику неожиданные перспективы по улучшению жилищных условий, переезду в другую местность или выбору нового места пребывания, позволяя при этом менять размеры и площадь выбранной квартиры.

К числу преимуществ данной операции стоит отнести гибкость в подборе недвижимости, включая возможность выбора объектов с идентичной или различной стоимостью. В случае эквивалентных по цене и площади вариантов, кредитные учреждения обычно принимают решение о согласии на сделку без дополнительных условностей.

Однако, сценарии, где новое жильё отличается по величине инвестиции, могут вызвать нежелание банка принять обмен. Главным недостатком является отсутствие обязательств со стороны кредитора на предоставление уступок или адаптации к новым условиям.

Тем не менее, переформатирование ипотечных обязательств возможно с помощью других финансовых институтов. В случае, если стоимость нового объекта недвижимости превышает остаток долга, логично направить полученные деньги на погашение текущего кредита и использовать разницу как первоначальный взнос по новому кредитному обязательству.

В определённых обстоятельствах, когда финансовые возможности клиента не охватывают полную стоимость заложенного имущества, выполнять замену становится сложнее. Применения схемы замены дебитора по обязательствам иногда сопровождается отказом банка, если потенциальный заёмщик не соответствует определенным критериям учреждения.

Читайте также
Легальное списание долгов в 2025 году: полное руководство по освобождению от кредитов
Кредиты
Легальное списание долгов в 2025 году: полное руководство по освобождению от кредитов
В 2025 году проблема задолженности остаётся актуальной для многих россиян, однако государство предлагает несколько законных способов списания долгов. В этой статье мы рассмотрим все легальные варианты: от бесплатного банкротства через МФЦ до специальных программ для военнослужащих, а также расскажем об особенностях каждого способа и условиях его применения.
06 февраля
0727
Звонят из Соцфонда: как отличить реального сотрудника от мошенника?
Советы
Звонят из Соцфонда: как отличить реального сотрудника от мошенника?
Мошеннические схемы совершенствуются из месяца в месяц, используя новые способы обмана людей. Особенно часто под ударом оказываются пожилые граждане. Люди старшего возраста наиболее часто становятся жертвами манипуляций. С недавних пор злоумышленники стали представляться сотрудника Социального фонда России. Как их распознать и не попасться на мошеннические уловки? Рассказываем в нашей статье.
05 февраля
075
Почему сейчас невыгодно гасить ипотеку досрочно? Изменения для ипотечников и советы для погашения
Ипотека
Почему сейчас невыгодно гасить ипотеку досрочно? Изменения для ипотечников и советы для погашения
Несмотря на то, что в прошлом году выдача ипотек была значительной и прирост портфеля составил почти 35%, жители России направили на погашение ипотеки ощутимо меньше средств. Многие осознали, что досрочное погашение в новых реалиях становится невыгодным. Рассказываем о причинах сложившейся ситуации и делимся советами для тех, кто гасит ипотечный кредит.
03 февраля
075