Основные риски ипотечного кредитования: что нужно знать банкам и заемщикам

Приобретение жилья по ипотеке в наше время - обычное явление. Основное отличие заключается в том, что сделка может быть совершена только после одобрения банком. Участие банковской организации уменьшает риски операции, поскольку перед выдачей кредита проводится тщательная проверка недвижимости.

Однако, покупка ипотечного жилья сопряжена с определенными угрозами. Какие именно риски существуют, мы рассмотрим в этой статье.

В настоящее время имеется значительное количество квартир, переданных в залог банкам в качестве гарантии исполнения обязательств перед кредиторами согласно кредитным договорам. Доля таких квартир на рынке вторичного жилья в Москве составляет от 20% до 25% от общего предложения.

Чаще всего заемщики вынуждены распродавать эти квартиры из-за невозможности выплачивать ипотечные платежи. Другой причиной продажи заложенного жилья является переезд, иногда – выявленные дефекты в недвижимости. Из-за сложностей в процессе продажи ипотечного жилья собственники готовы предоставлять скидки, обычно в размере от 5% до 10%.

На рынке существует несколько основных способов реализации ипотечных квартир. Один из способов – это продажа ипотечного жилья самим заемщиком с согласия банка, другой вариант – продажа ипотечной недвижимости на аукционах и реализация данного имущества напрямую банком. Рассмотрим каждый из возможных вариантов и связанные с ними риски.

При передаче жилья самим заемщиком при участии банка и проведении оплаты кредита (или его части) за счет полученных средств ключевым пунктом для покупателя является выраженный интерес продавца. Есть различные возможности сделки в рамках такой стратегии.

Ситуация, когда продавец досрочно выплачивает ипотеку. Суть заключается в том, что продавец выплачивает ипотеку и реализует квартиру без каких-либо обременений. Риски для покупателя в таком случае минимальны.

Сделка с досрочным погашением кредита покупателем. Например, до предоставления задатка осуществляется соглашение о намерении заключить сделку купли-продажи в будущем. В соглашении указывается оплата ипотеки покупателем продавцу. Часть долга передается банку как остаток по кредиту, а часть - продавцу как конечная стоимость недвижимости. После оплаты ипотечного кредита банк выдает продавцу справку о погашении. После чего стороны заключают основной договор купли-продажи квартиры и предоставляют документы для регистрации.

Однако проблема заключается в том, что задолженность у заемщика может превышать оговоренную стоимость жилья. В данном случае для покупателя важно получить подтверждение от банка (залогодержателя), что залог будет снят при оплате согласно договоренной цене (даже если она меньше суммы долга продавца). При сохранении залога банк имеет возможность требовать уплату за жилье для погашения ипотечной задолженности, даже если жилье уже принадлежит покупателю.

Следовательно, наименее рискованным вариантом для покупателя является тот, при котором стоимость жилья покрывает долг заемщика перед банком, а уплата за жилье осуществляется после регистрации права собственности покупателя на недвижимость.

Обсуждается вариант, когда долг по ипотеке предыдущего владельца не погашен и переходит на нового покупателя. Квартира остается в залоге у банка, а покупателю предоставляется возможность взять новый кредит на ее покупку. Существует программа перепродажи недвижимости с сохранением прежней ипотечной ставки, примером которой является предложение от Сбербанка.

Покупатель может взять кредит на жилье либо в том же банке, где была взята ипотека предыдущим владельцем, либо в другом финансовом учреждении. В первом случае вероятность одобрения сделки выше. Однако, при выборе ипотеки в другом банке, сделка может столкнуться со сложностями из-за финансовых разногласий между учреждениями.

Данный вариант несет минимальные риски, так как банк проводит тщательный анализ сделки. Основные трудности могут возникнуть при одобрении кредита и внесении задатка. Например, банк может отказать в выдаче кредита после внесения задатка продавцу, либо отклонить сделку на покупку квартиры, находящейся в залоге у другого банка, рассказывает юрист о возможных сценариях. В данной ситуации покупатель рискует потерять задаток, выплаченный продавцу, в случае несостоявшейся сделки по независящим от продавца обстоятельствам.

В том случае, если заёмщик, получивший заем на покупку жилья, просрочивает оплату в течение длительного времени, финансовые учреждения обращаются в суд с требованием вернуть долг и использовать ипотеку как залог - жилище, заложенное в банке. При таких обстоятельствах жилье выставляется на торги. Покупка на аукционе - это способ, который не требует согласия продавца и его подписи на договоре. К тому же, это часто говорит о том, что продавец не хочет отказываться от своей собственности, что может привести к судебному разбирательству, нежеланию покинуть квартиру и другим проблемам

Риски для покупателя могут включать в себя возможные иски предыдущего владельца квартиры, связанные с его незнанием процесса аукциона, нарушением процедур торгов, а также оспариванием судебных решений заёмщиком. Если аукцион будет признан недействительным, сделка по продаже квартиры (или её протокол) также будет считаться недействительной, и в таком случае организатор торгов (а не банк или должник) обязан вернуть средства покупателю, что является крайне важным способом защиты интересов покупателя.

Кроме того, возможно, что новое жильё может быть обременено значительными задолженностями за коммунальные услуги. Также важно удостовериться в наличии зарегистрированных лиц в жилье. Это также может стать причиной проблем в будущем, отметил эксперт.

В ситуации несостоявшихся аукционов по жилью, выступающему в роли залога по кредиту, права на него переходят к банкам. Такое имущество доступно для покупки всем, включая заёмщиков, но собственность остаётся у банка.

Приобретение от банков более комфортно и просто, ведь банк - надёжный продавец, заинтересованный в быстрой сделке. Важно убедиться, что в доме нет постоянно зарегистрированных лиц.

На сегодняшний день процесс в банках снижает риски для клиентов. Раньше им приходилось или заранее погасить долг перед продавцом банку, что было рискованно перед сменой владельца, или заключить соглашение о переносе долга.

В настоящее время финансовые организации проводят сделки честно и безопасно для покупателей. В основном используется двойной аккредитив: первый для оплаты задолженности, второй для оставшейся суммы. После снятия обременения происходит переход прав на покупателя. Это позволяет клиентам проводить сделки без риска. Даже при отмене сделки, их деньги возвращаются через аккредитив.

Покупка ипотечного жилья обычно затягивается из-за процедур согласования с банком и снятия обременения. Приобретение ипотечного жилья может привести к блокировке средств на какое-то время. До тех пор пока банк не уберет обременение, сделка останется без завершения. Чтобы получить ключи или закончить сделку, потребуется некоторое время.

Другим рискованным моментом является возможность отклонения продавцом сделки или повышения цены. К примеру, вы внесли задаток в размере 5 миллионов рублей. Продавец погасил ипотечный долг и затягивает продажу квартиры. Он имеет возможность отказаться от сделки по изначальной цене и выдвинуть предложение вернуть задаток. Тем не менее, скорее всего, вам придется вернуть его, когда он уже совершит продажу квартиры другому покупателю по более высокой цене.

Основной угрозой при покупке ипотечного имущества является возможность неисполнения кредитных обязательств продавцом, что может привести к требованиям кредиторов к нему и иивозможному признанию сделки недействительной. Специалисты советуют обратить внимание на безопасность платежей и не пользоваться наличными средствами. Поэтому предпочтительнее совершать сделку через банк с использованием програм по кредитованию ипотечного имущества.

Существенным риском становится ситуация, когда покупатель оплатил сумму для уплаты ипотечного долга, а продавец исчезает. Продавец может объявить, что не желает продавать квартиру, но не вернет деньги. Понадобится обращение в суд для возврата средств, что потребует много времени.