Падение предложения малогабаритных квартир в Москве: сокращение на 24% за год

В Москве объем предложения небольших квартир до 28 кв. м сократился на 24,2%. Сейчас такое жилье продается в проектах, где уже есть все разрешительные документы. Период на распродажу остатков может достигать трех лет.

Количество квартир до 28 кв. м на первичном рынке столицы к концу апреля 2025 года уменьшилось до 7,01 тыс. лотов, что на 24,2% меньше года назад. Доля таких квартир в общем объеме новостроек сократилась на 3,2 процентных пункта и составляет 12,4%. В пределах старых границ города продаются 3,7 тыс. квартир этого типа, что на 24,5% меньше год к году. Уменьшилось и количество жилья до 28 кв. м относительно показателей двух предыдущих лет, снизившись на 34% до 4,7 тыс. квартир, сообщает генеральный директор VSN Group Яна Глазунова.

Согласно замечаниям руководителя «ЦИАН.Аналитики» Алексея Попова, проекты были приостановлены на более ранних стадиях, чем разрешительные документы на строительство. Исключение этих объектов из моратория позволило им процветать после его введения. Основатель SIS Development Ярослав Гутнов отмечает увеличение числа жилых комплексов, где представлены квартиры до 28 кв. м: сейчас их 160 против 141 года назад. Управляющий директор «Метриум» Руслан Сырцов отмечает, что в условиях дорогого проектного финансирования многие застройщики откладывают начало строительства после получения разрешительных документов.

По данным Алексея Попова, доля малогабаритных квартир в сделках на первичном рынке все еще значительна. В первом квартале 2025 года 15,5% сделок заключались на таких условиях, в то время как годом ранее этот показатель составлял 17,4%. Топ-брокер Whitewill Екатерина Лёвина утверждает, что предпочтение маленьких квартир на первичном рынке скорее всего обусловлено инвестиционными целями или желанием создать наемное жилье для студентов.

Директор по продажам компании "Мангазея" Федор Ушаков добавляет, что из-за низких вложений в такие объекты они привлекательны для инвесторов. Малогабаритные квартиры традиционно считаются более выгодными для застройщиков из-за высоких затрат на реализацию. Средняя цена квадратного метра в таких квартирах массового сегмента с учетом Новой Москвы составляет 366,5 тыс. рублей, что на 7,5% выше среднего значения для первичного рынка, по словам Руслана Сырцова.

Попов отмечает, что в пределах Москвы цены на квартиры площадью 1 кв. м выросли на 10%, достигнув 418 тыс. руб. Это умеренный прирост по сравнению с общим рынком, где стоимость увеличилась на 14%, до 403 тыс. руб. Микроквартиры показали неоднородную динамику из-за большого объема предложения ниже рыночных цен. Попов считает, что ограниченная функциональность помещений ограничивает рост их стоимости. «Проживание здесь неудобно, и небольшое увеличение площади кардинально меняет комфорт проживания», — отмечает он. Отмена льготной ипотеки привела к уменьшению числа инвесторов, по словам эксперта.

Сырцов предполагает, что все микроквартиры будут проданы в течение около трех лет. Попов считает, что процесс займет год-полтора. Комиссарова из Est-a-Tet указывает, что отказ от таких жилья может стать негативным фактором для реализации проектов на определенных локациях.

Потребители все еще могут приобретать микроквартиры на вторичном рынке. Комиссарова сообщает, что в первом квартале долю жилья площадью до 28 кв. м составили 5,4% от общего объема. В прошлом году этот показатель был на уровне 4,5%. Это касается не только недвижимости в уже построенных домах, но и квартир, продаваемых частями.

Александра Мерцалова