Центральная Россия: падение ипотеки и рост цен на квартиры

Несмотря на сложную финансовую обстановку, в большинстве районов Центральной России объем нового жилья за первое полугодие текущего года либо увеличился, либо незначительно уменьшился по сравнению с периодом с января по июнь 2024 года.

Данные, предоставленные статистическими органами, показывают значительный прирост в четырех регионах: на 30% и выше в Рязанской и Костромской областях, почти 30% в Ивановской и Курской. В последнем регионе зачастую был военный конфликт с Украиной, но теперь вопросы с выдачей жилищных сертификатов для замены утраченного жилья решаются.

Ярославская, Орловская и Воронежская области увеличили объем строительства от 8% до 12% по сравнению с предыдущим годом. Тверская показала рост около 5%, а Смоленская чуть более 1%.

С другой стороны, в других районах наблюдается падение объемов. Самое незначительное снижение зафиксировано в Тамбовской и Калужской областях - на 5,7% и 7,4% соответственно. Во Владимирской области сдача строек снизилась на 13%, а в остальных регионах еще более значительно.

Наибольшее падение отмечено в Брянской области - почти на половину, 47,6%. В Белгородской области падение составило 21%, в Липецкой - почти 23%, а в Тульской - 18%.

Несмотря на уменьшение ввода жилья по сравнению с первой половиной 2024 года, план по строительству все же может быть выполнен, так как застройщики иногда ускоряются и сдают объекты уже в конце года.

Однако ежегодно ожидаемые объемы жилья в большинстве случаев снижаются. По данным статистики, только Белгородская и Липецкая области ожидают увеличение объемов жилищного строительства, по оценкам властей и статистиков регионов. В остальных регионах ожидаемые планы на 2024 год снижены на несколько десятков тысяч "квадратов" или даже сотни тысяч "квадратных метров" (как в случае Брянской и Курской областей).

Это объясняется ситуацией на рынке, где растут цены на жилье и процентные ставки по ипотеке из-за повышения ключевой ставки Центробанка, достигая даже 30%.

Банк России сообщает о снижении объема выданных жилищных кредитов в первом полугодии. В Центральном округе (за исключением Москвы и Московской области) жители взяли 37,6 тысяч ипотечных кредитов на сумму 144,5 миллиарда рублей с января по июнь. Это на 47,3% меньше, чем в аналогичном периоде годом ранее. Подобная тенденция наблюдается на всей территории страны, где объем жилищных кредитов сократился на 47,5%.

Наибольшее снижение в Центральном округе произошло в Тульской области - на 55%. Жители региона взяли 3,3 тысячи кредитов на сумму 13,3 миллиарда рублей. Сокращение на 51% произошло в Рязанской области (2,6 тысячи кредитов на сумму 9,7 миллиарда рублей), на половину в Воронежской (4,7 тысячи кредитов на сумму 18,3 миллиарда) и Тверской (2,3 тысячи кредитов на сумму 9,4 миллиарда). У ивановских заемщиков объем кредитов уменьшился на 48% - 1,6 тысяч кредитов на сумму 5,9 миллиарда рублей.

Убавление на 47 процентов произошло в трех регионах. В Калужской области оформили 2,3 тысячи ипотечных сделок на сумму 9,6 миллиарда, в Липецкой - две тысячи на 7,6 миллиарда, в Смоленской - 1,6 тысячи на 6,2 миллиарда. На 46 процентов упали показатели во Владимирской (2,5 тысячи на 8,9 миллиарда) и Ярославской (2,7 тысячи на 9,5 миллиарда), в Белгородской - на 45 (три тысячи на 12,2 миллиарда) и Тамбовской (1,6 тысячи на 5,8 миллиарда) областях.

В Брянской области оформили на 44 процента меньше сделок (2,1 тысячи на 8,1 миллиарда), в Костромской - на 43 (1,3 тысячи на 4,5 миллиарда), в Орловской - на 41 (1,5 тысячи на 5,6 миллиарда).

Наименьшее падение зафиксировано в Курской области - на 35 процентов: 2,4 тысячи ипотечных кредитов на 9,8 миллиарда рублей.

Однако при анализе месячной динамики, в большинстве регионов отмечается увеличение ипотечного кредитования: в среднем в июне по сравнению с маем оно повысилось на семь процентов. Снижение Центробанк отметил только в пяти областях: Воронежской, Курской, Тамбовской, Тульской и Ярославской.

По данным финансового института развития в жилищной сфере "ДОМ.РФ", в большинстве регионов продано менее половины выставленных на рынке квартир. Наибольшая доля - в Липецкой (64 процента) и Калужской (62 процента) областях. В остальных регионах этот показатель колеблется от 42 до 56 процентов. Исключение составляет Белгородская область со 23 процентами. Однако там продажи не открыты у 49 процентов проектов, в то время как в других регионах этот показатель составляет от пятой до трети. Меньше всего не реализованных продаж в Липецкой (шесть процентов) и Владимирской (семь процентов) областях.

Тем не менее, в большинстве регионов стоимость квадратного метра приближается к 100 тысячам рублей или уже ее превышает. Самая высокая цена на недвижимость - в Тульской области (122,3 тысячи), самая низкая - в Ивановской (80,5 тысячи).

Глава Воронежского Домостроительного комбината Андрей Соболев во время встречи с руководством ЦБ сообщал о спаде спроса на строительные материалы, включая возможное прекращение работы газосиликатных заводов, так как складские помещения были заполнены уже в июле. По его мнению, другие застройщики обращаются к ДСК с просьбой приобрести их, потому что они "не выдерживают текущую финансовую ситуацию".

По мнению председателя комитета по строительству калужского отделения "Опоры России" и главы ООО "СЗ "Облстрой" Дениса Моисеева, с 2018 по 2023 год, когда ставка ипотеки была еще приемлемой, объемы строительства многоквартирных домов в регионе сократились почти вдвое.

Он полагает, что в целом для экономики уменьшение ключевой ставки на один процент, возможно, оказывает положительное воздействие, но на продажи квартир значительного влияния не оказывает, поскольку на ставке ипотечного кредита этого заметно не отразится. По наблюдениям девелопера, по нынешним ставкам ипотеку берут люди, которые могут погасить ее в течение двух-трех лет, то есть это покупка на известные доходы. Их не так уж и много.

- Отсутствие продаж означает снижение объемов жилищного строительства, что приводит к повышению цен. В конечном итоге это также влияет на демографию. Люди видят эту ситуацию, понимают, что покупка жилья недостижима, и откладывают появление детей, - отметил Денис Моисеев.

Сомнения возникают относительно возможности снижения стоимости за квадратный метр. Вместе с постоянным повышением цен на строительные материалы, банки также увеличивают затраты на проектное финансирование, оправдывая это неожиданными расходами. Если раньше банки одобряли строительство без отделки по 33 тысячи рублей за квадратный метр, то теперь цена составляет 55 тысяч. Представитель застройщика отмечает, что условия проектного финансирования всегда были сложными, но за последний год и полтора они стали еще более непростыми.