Переезд на периферию: выгоды и недостатки экономии на жилье

Один из способов сэкономить на приобретении жилья - это приобрести квартиру в небольшом городе возле регионального центра. Вопрос заключается в том, всегда ли эта разница настолько значительна, чтобы стоило риска. Эксперты Urban выявили десять регионов (из общего числа исследованных 25 регионов с активным рынком недвижимости, за исключением курортного и элитного жилья), где стоимость жилья в небольших городах на 30-50% ниже, чем в региональном центре. Еще в столь же регионов разница в ценах на жилое пространство колеблется от 8% до 26%.

Самое высокое различие в цене между региональным центром и прилегающими городами наблюдается в Татарстане. Стоимость квадратного метра жилья на рынке Казани на полтора раза выше, чем в остальной республике - 232,08 против 156,33 тыс. рублей за квадратный метр.

Примерно та же ситуация сложилась в Приморье - другом регионе с высокими ценами на жилье. По цене за квадратный метр, пригороды Владивостока уступают краевому центру на 38,7% (195,54 против 141,01 тыс. рублей за кв. м).

Также в тройке лидеров находится Воронежская область - не из-за "дорогого центра", а скорее из-за относительно доступной периферии (141,31 против 101,09 тыс. рублей за кв. м). Если в Воронеже доля панельного строительства составляет менее 15% на рынке, то за его пределами - около 25%. Этот факт существенно влияет на разницу в ценах.

После тройки следует группа из семи регионов, где потенциальная выгода от переезда за черту регионального центра составляет в среднем 29-35%. Это включает Новосибирскую, Свердловскую, Нижегородскую, Томскую области, Алтайский край, а также республики Башкортостан и Чувашию. В Краснодарском крае (без побережья) разрыв достигает 26,3%, а на соседнем Ставрополье (без района Кавказских Минеральных вод) - 19,7%.

В некоторых регионах ценовой переход не настолько резок. В Челябинской, Иркутской, Пензенской, Ростовской, Ярославской, Липецкой областях и Республике Удмуртия он ограничивается 10-17%. В Пермском крае разница между главным городом и пригородами минимальна (7,9%), а в Саратовской области ее вообще нет.

Однако в некоторых регионах - Калининградской, Оренбургской, Кемеровской областях, а также в Дагестане - наблюдается обратная тенденция: жилье в региональном центре дешевле, чем в соседних городах, даже в несколько раз. В пригородных локациях цены обычно немного (на 5-6%) выше, чем в административных центрах. Самое яркое различие - в Дагестане, где цены в Дербенте и Каспийске в три с лишним раза превышают цены в столице района по среднему прайсу и в разы по объему предложения.

Обычно считается, что цены в пределах 140-170 тыс. рублей за квадратный метр для регионального центра и 100-140 тыс. рублей за квадратный метр для периферии являются нормой, отмечают авторы исследования. Самые низкие цены сохраняются в Пензенской, Липецкой, Ярославской областях и на Ставрополье.

"Отказ от жизни в региональном центре теоретически может принести российской семье от 1 до 2,5 млн рублей, - признается Ольга Хасанова. - Тем не менее периферийные локации значительно отстают по плотности и качеству социальной инфраструктуры, доступности транспорта, наличию рабочих мест от региональных центров. Не стоит также недооценивать фактор престижа. Россия остается страной с довольно сильной централизацией в демографии".

Заметное увеличение цен в регионах за пределами центра обычно связано с присутствием крупных привлекательных центров на территории, объясняет руководитель компании "Жилфонд" Александр Чернокульский. Например, в Кемеровской области это горнолыжный курорт Шерегеш, а в Калининградской области - побережье Зеленоградска и Светлогорска. Различия в ценах, по его словам, обычно обусловлены колебаниями в предложении: в некоторых местах в данный момент представлено мало объектов, и все они относятся к высокой ценовой категории (например, потому что доступные объекты в туристический сезон снимаются с продажи и сдаются посуточно).

"Конечно, общая стоимость жилья в конкретном районе определяется балансом между спросом и предложением - если люди готовы покупать дорогие квартиры и дома в каком-то городе районного значения, значит, такие объекты будут продаваться. Обычно, если есть спрос и желающие жить в данном месте, вокруг возникает или уже существует необходимая инфраструктура: транспорт, магазины, школы, детские сады, парикмахерские и прочее", - поясняет Чернокульский.

Исторически существует связь между уровнем заработной платы в конкретном городе и стоимостью недвижимости, добавляет эксперт. Например, в наукограде Кольцово, который расположен неподалеку от Новосибирска, оплата труда выше в среднем, благодаря наличию крупного технологического хаба, который определяет рынок рабочей силы. Это объясняет более высокие цены на жилье здесь по сравнению со средними ценами в Новосибирске и его пригородах. "Сегодня, благодаря возможности работы удаленно, спрос постепенно смещается к жилью в маленьких уютных поселках. Например, можно работать в московской компании и жить в Саранске, который является одним из самых экологически чистых городов в России", - отмечает эксперт.

В некоторых регионах столица не является экономическим центром роста, говорит сертифицированный аналитик Российской Гильдии Риэлторов Александра Ряпосова. При этом соседние города могут иметь развитую промышленность, добывающие отрасли или туристический сектор, что влечет за собой повышенный спрос на жилье. Подобные тенденции наблюдаются в Волгоградской, Челябинской, Свердловской и Кемеровской областях. В некоторых случаях периферия предоставляет возможность сэкономить и повысить качество жизни, а в других, наоборот, выступает как центр роста цен благодаря развитию промышленности или туризма.

В Оренбурге средняя стоимость жилья остается значительно выше, чем на окраинах региона, говорит член Национального совета Российской Гильдии Риэлторов Татьяна Виноградова. Однако есть отдельные объекты, где стоимость квадратного метра жилья выше. Примером могут служить квартиры в некоторых новостройках комфортного и делового класса города Бузулука. Город, который славится своим курортным лесопарком Бузулукский бор и находится недалеко от Самары, привлекает покупателей. Поэтому цены на новое жилье здесь остаются высокими, отмечает Виноградова. Также вторичные квартиры в Соль-Илецке пользуются спросом - в курортный период спрос на них значительно возрастает. Единственное строительство жилья в Орске предлагает цены на уровне новостроек в Оренбурге, так как это единственный многоквартирный дом в городе, что создает возможность для приобретения жилья по программе "Семейная ипотека". Также цены в Орске повысились из-за наводнения 2024 года и федеральных выплат пострадавшим, которые рассчитывались исходя из средних цен на квадратный метр жилья в Оренбурге.

При выборе местоположения с целью экономии и создания комфортного пространства для проживания следует обратиться за консультацией к местным риэлторам, которые отлично знают рынок и могут предложить несколько интересных вариантов для переезда, говорит Чернокульский.

Покупателям важно не только учитывать цену за квадратный метр, но и учитывать перспективы развития места - наличие рабочих мест, транспортная доступность, социальная и коммерческая инфраструктура. Именно это влияет на решение, стоит ли переплачивать за столицу или лучше вложиться в периферийный центр развития, подчеркивает Ряпосова.

Марат Хуснуллин, вице-премьер РФ:

"В рамках нового национального проекта "Инфраструктура для жизни" перед нами стоят конкретные задачи. Нам нужно улучшить качество жизни в 2160 ключевых населенных пунктах, где проживает 70% населения страны - они станут точками роста".