Перспективы устойчивого развития жилищного строительства в Сибири

В 2025 году в Кузбассе планируют сдать в эксплуатацию немного более пятидесяти новостроек, что меньше, чем годом ранее. Продажи жилья в регионе и других сибирских областях снижаются. Какие факторы необходимы для дальнейшего развития строительной индустрии? Возможно, этот процесс требует дополнительного изучения и анализа.

- На ней сказалось замедление темпов экономического роста, отрасль столкнулась с серьезными вызовами. Тем не менее с начала года мы ввели в эксплуатацию более четырехсот тысяч квадратных метров жилья. Для сокращения его стоимости решаем ряд стратегических задач, одна из которых - снижение нагрузки на предпринимателей, работающих в этой сфере. Уменьшить затраты на создание инженерных коммуникаций позволяют инфраструктурные кредиты. Так, недавно нам одобрили льготный кредит в 5,32 миллиарда рублей на строительство канализационных сетей в зоне комплексного развития территории (КРТ). Срок реализации проекта - до конца 2030 года. За счет такой поддержки создаем транспортную, инженерную, социальную инфраструктуры, - отметил губернатор Кузбасса Илья Середюк.

Что нужно делать для создания комфортных условий жизни, как обеспечить возможности для решения квартирного вопроса сибиряков, обсудили участники межрегионального форума "СтроимСибирь-2035". Этой осенью он собрал в Кемерове представителей застройщиков и компаний стройиндустрии.

О ситуации на рынке жилой недвижимости в России и Сибирском федеральном округе рассказал, ссылаясь на данные "ДОМ.РФ" и Росреестра, руководитель проектов Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ) Александр Савостьянов. Так, по его словам, продажи по договорам долевого участия в России в 2024 году упали ниже уровня 2022-го. Объем реализованного жилья (в том числе по договорам купли-продажи) оказался меньше, чем построенного в рамках новых проектов. Это значит, что идет постепенное затоваривание рынка, и нужно либо сокращать ввод квадратных метров, либо увеличивать продажи.

Что касается Кемеровской области, то, как отметил эксперт, в этом году в регионе реализация жилья тоже упала, но не до минимальных показателей 2019-го. И вывод новых проектов на рынок практически полностью соответствует объему продаж.

- Поскольку со второго квартала 2025-го года рынок постепенно начал восстанавливаться, прогноз и для страны в целом, и для Кузбасса благоприятный, - подчеркнул Александр Савостьянов. - Мы связываем это и со снижением ключевой ставки Центробанка, и с поддержкой строительной отрасли государством. Хотя сейчас объемы выдачи разрешений на строительство многоквартирных домов уменьшаются, в отличие от пиковых значений декабря 2021 и 2023 годов.

Между тем с 2022-го в России растут масштабы строительства по проектам КРТ - так, они уже превысили шесть миллионов квадратных метров. Это пока не превышает пяти процентов от общего объема возводимого жилья, но, как считают аналитики, доля таких проектов будет расти. И во главе списка регионов, занимающихся КРТ, вовсе не Москва и Санкт-Петербург, а Подмосковье, Краснодарский край, Пензенская, Тюменская и Нижегородская области. Кузбасс, где реализуется 27 проектов комплексного развития территорий, одиннадцать из которых связаны с жилой застройкой, - на 23 месте из 44. Из сибирских регионов более высокие позиции у Красноярского края (11-е место) и Новосибирской области (22-е).

В Кемеровской области, кроме областного центра и Новокузнецка, КРТ стартовало в горнолыжном Шерегеше. И надо сказать, что кузбасские проекты жилых комплексов, конкурентоспособность которых эксперты проверяют по 160 параметрам, в среднем получили оценку выше общероссийской. Регион в лидерах по показателю "двор без машин", не отстает по таким "номинациям", как "гармоничный перепад секций" и "мощение пешеходных путей". А "помещение или холл для гостей в большинстве подъездов", "высота нежилого первого этажа от 3,5 метра", "лифт в паркинг" и "водоем в шаговой доступности", как и экологичное строительство, - потенциальные точки роста. Кроме того, пока ни один жилой комплекс в регионе по методике ЕРЗ не удостоился статуса "умной" новостройки. Впрочем, его получили всего пять процентов из семи тысяч оцененных отечественных ЖК.

"Застройщику прежде всего нужно знать, чего и сколько строить, кто это будет покупать и по каким ценам", - уверен гендиректор крупной девелоперской компании Сергей Клепиков. По его словам (основанным на данных Росстата и экспертов Сколково), в ближайшие годы в стране будут расти областные центры с населением более миллиона, а полумиллионники вроде Кемерова в лучшем случае останутся на нынешнем уровне. На это и нужно ориентироваться. Но самое важное - нужно строить комплексы, в которых хочется жить. В шаге от жилья должны быть помещения для фитнеса, кафе, магазины, детсады, культурные пространства.

"Мы стараемся переломить тенденцию к увеличению в стране числа одиночных домохозяйств, создать условия для того, чтобы становилось больше семей. Это и недорогая аренда помещений для детских клубов и секций, и проведение семейных мероприятий, праздников. Также развиваем среду вокруг ЖК, включая парки и спортплощадки, доступные всем горожанам", - рассказал девелопер, участвующий в КРТ.

А что с себестоимостью строительства? За последние два года она увеличилась почти в полтора раза, и по прогнозам, к 2030-му квадратный метр на рынке подорожает в среднем до 200 тысяч рублей. Учитывая то, что в 2023-2024 годах на фоне дефицита подрядчиков взлетели цены на некоторые виды работ. Сейчас, правда, ситуация несколько улучшилась: партнеры учатся договариваться, на чем-то экономить, искать индивидуальные подходы.

Отрасль как никогда нуждается в диалоге и поиске совместных решений для поддержания трудовых коллективов, объемов строительства и продаж, - отмечает директор крупной научно-производственной компании Никита Орлов. - Доля расходов на стройматериалы в стоимости квадратного метра, по данным Росстата, занимает 58 процентов. Это каждый второй рубль, затраченный на строительство. За последние четыре года стоимость некоторых материалов выросла на семьдесят процентов. Но, хотя в Кузбассе насчитывается более двухсот предприятий стройиндустрии, выпускающих кирпич, цемент, декоративные панели и покрытия, гидро-, тепло- и звукоизоляцию, на местные стройплощадки поставляются материалы из других регионов и стран. Высокая стоимость логистики ведет к удорожанию объектов. В то время как работа с кузбасскими производителями дает целый ряд преимуществ, в том числе возможность планирования и адаптации продукции под требования рынка. Они находятся в плотном контакте с потребителями. А получая продукт с Урала или Юга России, можно столкнуться с технологическими характеристиками, не подходящими для сибирского климата.

Эксперт считает, что в сметы и проекты строек в Сибири должны закладываться материалы, выпускаемые местными предприятиями. Возможно, стимулом к этому станет государственное регулирование.

Так, в Кузбассе, например, уже составили Единый каталог производителей материалов. А директор по маркетингу сибирского цементного холдинга Андрей Рубцов убежден, что надежной опорой для развития стройиндустрии могут быть крупные инфраструктурные проекты, поддерживаемые государством, - строительство дорог, мостов, социальных объектов. И хорошо бы еще поддерживать производителей материалов, как это делают в Беларуси: там уплату процентов по кредитам, выданным цементным заводам, государство берет на себя . .

Кстати

Играет роль и сбалансированная градостроительная политика. В Кузбассе, как уточнила начальник Главного управления архитектуры и градостроительства региона Татьяна Ярополова, за последние пять лет сформировали адаптивную нормативно-правовую базу, накопили опыт преодоления кризисов и качественный набор цифровых инструментов. В период пандемии коронавируса федеральные законодатели автоматически продлили разрешения на строительство и градостроительные планы, чтобы работы не остановились. Параллельно шло реформирование отрасли. Сроки выдачи разрешений на строительство сократили с семи до пяти рабочих дней, определив условия, когда документации по планировке территорий для определенной категории линейных объектов не требуется, что уже само по себе упростило инвестиционный цикл и строительный процесс.

Ответом на вызовы, связанные с западными санкциями, стали очередные преференции. Ввод объектов, получение разрешений, предоставление земельных участков упростились. Градостроительный процесс становится максимально прозрачным и не зависящим от "человеческого фактора". Кузбасс, участвуя в проекте "Сквозной инвестиционный поток", также внес предложения по изменению федерального законодательства. Одно из них было принято, и с лета 2025 года при заключении договора аренды земельного участка застройщику должен сразу выдаваться градостроительный план. А это минус одна процедура, или пятнадцать дней. Кроме того, застройщики, работающие в регионе, теперь получают услуги ведомства через государственную информационную систему обеспечения градостроительной деятельности.