Покупка жилья за наличные в 2025 году. Новые правила и безопасные способы

В 2025 году в России планируется принять закон, запрещающий проведение сделок с жильем за наличные деньги, если стоимость объекта превышает миллион рублей. Автор инициативы, заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева, сообщила, что текст законопроекта уже подготовлен и может быть внесен на рассмотрение в июне-июле, а принят — до конца текущего года.

Согласно предложенным изменениям, которые планируется внести в статьи 558 и 861 Гражданского кодекса РФ, сделки с недвижимостью стоимостью свыше 1 миллиона рублей должны будут проводиться исключительно в безналичной форме.

Разворотнева объяснила, что инициативу давно обсуждали с профессиональным сообществом и она ее поддерживает.

Основная причина предлагаемых изменений — рост числа мошенничеств на рынке недвижимости. По данным, приведенным в пояснительной записке к законопроекту, количество преступлений, связанных с лишением недвижимости, выросло с 6 000 в 2022 году до 8 000 в 2023-м. При этом ущерб, нанесенный гражданам, увеличился с 32 до 42 млрд ₽.

Александр Попов, глава Российского союза участников рынка недвижимости, отметил, что законопроект направлен на улучшение прозрачности сделок и снижение рисков мошенничества. Он подчеркнул, что не против сделок за наличные с участием банковской системы, так как банк в таких случаях выступает дополнительным гарантом безопасности. Однако расчеты за квартиры наличными «из рук в руки» или через банковские ячейки, по его мнению, являются небезопасными и часто используются мошенниками.

Стоит отметить, что в России 10–15% сделок между физическими лицами проходит за наличные, в то время как в США, Канаде, Европе, Китае и Южной Корее подавляющее большинство расчетов происходит в безналичной форме. В некоторых европейских странах уже действуют ограничения на наличные расчеты. Например, в Германии, Франции и Италии они лимитированы суммами от 100 тысяч до 1 миллиона рублей в пересчете на российскую валюту.

По прогнозам экспертов, 2025 год может стать рекордным по доле покупок квартир без ипотеки из-за высоких процентных ставок. Эксперт по фондовому рынку «Гарда Капитал» Кирилл Селезнёв предположил, что в этом году более половины сделок по покупке жилья будут совершены без привлечения займов. Он также отметил, что квартиры будут приобретать россияне, располагающие полной суммой для покупки.

В настоящее время средняя ставка по ипотеке в российских банках превышает 25%, что делает кредитование недоступным для большинства граждан. Комфортной для россиян считается ставка в пределах 8–10%.

Статистика показывает, что средняя стоимость жилья на вторичном рынке в России в 2025 году составляет около 6,3 млн рублей, в Москве — 20,85 млн рублей, а в Санкт-Петербурге — 11,82 млн рублей. Аналогичные цены наблюдаются и на первичном рынке.

В 2025 году, когда ипотечные ставки достигают рекордных 25%, многие россияне ищут альтернативные способы приобретения жилья. Существует несколько вариантов покупки квартиры без привлечения ипотечных кредитов:

1. Накопления
   Один из самых надёжных способов — систематическое накопление средств. Финансовые эксперты рекомендуют открывать банковские вклады с капитализацией процентов и возможностью пополнения. Это защитит сбережения от инфляции и снизит соблазн потратить деньги на текущие нужды.
   Финансовые консультанты отмечают, что банковские вклады и накопительные счета обладают тремя преимуществами: защитой от инфляции, отсутствием соблазна потратить средства и безопасностью хранения.
2. Рассрочка от застройщика
   При наличии крупной суммы на первоначальный взнос (обычно от 50% стоимости) можно договориться о рассрочке непосредственно с застройщиком. При коротких сроках выплаты остатка многие девелоперы предлагают рассрочку без процентов.
3. Материнский капитал
   Государственная субсидия может стать существенным подспорьем при покупке жилья. В 2025 году сумма материнского капитала на первого ребёнка составляет около 587 тысяч рублей, а на второго — 775 тысяч рублей. Эти средства можно направить на приобретение как новостройки, так и вторичного жилья.
4. Продажа имеющегося имущества
   Для увеличения накоплений иногда целесообразно продать неиспользуемое ценное имущество: загородный участок, гараж или ювелирные изделия. Аналитики рынка советуют не указывать в объявлениях о срочной продаже, чтобы не потерять в цене.
5. Потребительский кредит
   Если не хватает небольшой суммы до полной стоимости квартиры, можно рассмотреть вариант потребительского кредита. В отличие от ипотеки, он оформляется проще и быстрее, а приобретённая недвижимость сразу становится собственностью покупателя без обременений.

По мнению экспертов в сфере недвижимости, при выборе способа покупки квартиры без ипотеки важно учитывать личное финансовое положение и стабильность доходов.

Специалисты подчеркивают, что независимо от способа приобретения жилья — за наличные или с использованием альтернативных ипотеке методов — важно обеспечить юридическую чистоту и безопасность сделки.

Пока закон не принят, покупка жилья за наличные остается законной. Однако даже при наличии полной суммы на руках важно обеспечить безопасность сделки. Рассмотрим наиболее надежные способы расчета при покупке недвижимости:

1. Банковская ячейка
   Один из самых популярных способов безопасного наличного расчета за квартиру. В день сделки деньги помещаются в ячейку, а продавец получает доступ к ней только после регистрации права собственности в Росреестре. Этот метод позволяет проверить купюры на подлинность.
   Стоимость услуги составляет от 3000 ₽ в день, в зависимости от размера ячейки и тарифов банка.
2. Аккредитив
   По сути, это «онлайн-ячейка». Покупатель открывает специальный счет в банке и вносит на него необходимую сумму. После регистрации перехода права собственности банк автоматически переводит деньги продавцу по указанным реквизитам.
   Услуга обойдется примерно в 2000 ₽, в зависимости от выбранного банка.
3. Счет эскроу
   Изначально механизм был разработан для новостроек, но сейчас его можно использовать и для сделок на вторичном рынке. Принцип работы схож с аккредитивом: покупатель вносит деньги на специальный счет, а продавец получает их только после регистрации права собственности на нового владельца.
4. Депозит нотариуса
   Этот вариант особенно удобен, если сделка требует нотариального оформления (например, при продаже долей). Покупатель перечисляет средства на депозитный счет нотариуса, который затем переводит их продавцу после завершения регистрации.
5. Сервис безопасных расчетов (СБР)
   Специализированный банковский сервис для сделок с недвижимостью. Покупатель переводит деньги на специальный счет, а продавец получает их по своим реквизитам после регистрации сделки. Стоимость услуги составляет 2000–3500 рублей в зависимости от банка и региона.

«При использовании любого из этих способов важно помнить, что основная цель — защитить интересы обеих сторон сделки. Ни покупатель, ни продавец не должны оставаться незащищенными», — отмечают эксперты рынка недвижимости.

Вокруг сделок с наличными средствами существует немало заблуждений. Рассмотрим наиболее распространенные:

Миф 1: В сделках без ипотеки больше рисков

На самом деле, риски связаны не с формой оплаты, а с историей конкретного объекта недвижимости. При покупке в ипотеку банк проверяет юридическую чистоту, но даже это не гарантирует полную безопасность. При покупке за наличные важно тщательно изучить историю недвижимости: проверить переходы права собственности, наличие зарегистрированных жильцов, долги и возможное банкротство продавца.

Миф 2: Продавцы завышают цены для покупателей с наличными

Это не соответствует действительности. На итоговую стоимость влияют срочность продажи и готовность продавца к торгу. Более того, наличие полной суммы у покупателя может стать аргументом для снижения цены, поскольку продавцу не придется ждать одобрения кредита банком.

Миф 3: Онлайн-перевод денег всегда безопасен

Реквизиты платежа действительно сохраняются в банке, и факт перевода доказать несложно. Однако это не защищает от ситуации, когда продавец может потратить деньги до завершения регистрации перехода права собственности. В случае отказа в регистрации вернуть средства будет проблематично.

Аналитики рынка рекомендуют: «Чтобы избежать неприятностей, важно не только проверить документы, но и использовать надежные способы расчета, такие как аккредитив или сервис безопасных расчетов».

Если вы планируете приобретение недвижимости за наличные средства в ближайшее время, учитывайте следующие рекомендации:

1. Тщательно изучите объект: Проверьте историю недвижимости, все переходы права собственности, наличие обременений и задолженностей.
2. Зафиксируйте договоренности: Составьте предварительный договор купли-продажи с четким указанием всех условий сделки.
3. Выберите безопасный способ расчета: Отдайте предпочтение аккредитиву, эскроу-счету или сервису безопасных расчетов.
4. Готовьтесь к изменениям в законодательстве: Учитывайте возможность принятия закона о запрете наличных расчетов при сделках свыше 1 млн рублей.
5. Проконсультируйтесь со специалистами: Обратитесь к юристам и риелторам с опытом проведения подобных сделок.

По мнению экспертов, несмотря на возможные законодательные ограничения, покупка жилья за собственные средства остается выгодным решением в условиях высоких ипотечных ставок. Главное — обеспечить юридическую чистоту и безопасность сделки.

«Чтобы купить квартиру без переплат, желательно хорошо знать локацию, ее плюсы и минусы, разбираться в застройщиках (если покупка будет в новостройке), иметь в наличии всю сумму или большую часть стоимости квартиры», — резюмируют аналитики рынка недвижимости.