Пошаговая стратегия рефинансирования рыночной части комбинированной ипотеки в новых условиях 2026

Комбинированная ипотека — это структура, в которой часть кредита выдана по льготной ставке, а превышение лимита — по рыночной ставке. Например, в семейной ипотеке льготная ставка применяется в пределах лимита программы (типичные ориентиры: до 12 млн ₽ в столичных регионах и до 6 млн ₽ — в остальных), а сумма сверх лимита оформляется по рыночной ставке.

Почему целесообразно рефинансировать именно рыночную часть:

• Рыночные ставки волатильны и подстраиваются под ключевую ставку и фондирование. Если ставки снижаются, перекредитование ипотеки на рынке может дать заметный эффект на платёж.
• Льготная часть уже субсидирована и часто близка к «минимально достижимой» цене денег. Перерабатывать её нет смысла, а вот рефинансировать рыночную часть — рационально.
• В дорогих регионах и при дополнительных расходах (ремонт, дофинансирование сделки) доля рыночной части велика, и даже снижение на 1–2 п.п. даёт экономию на сотни тысяч рублей за срок кредита.

📌 Важно:
Комбинированная ипотека — не одно целое. Льготная и рыночная части — это отдельные суммы и графики. Любая оценка выгод должна начинаться с актуальных остатков по обеим частям.

Ключевой практический эффект — транспарентность и стандартизация. Банк обязан:

• Выдавать заемщику и потенциальному новому кредитору справку с остатком по льготной и рыночной частям, а также с оставшимся сроком и ставками.
• Учитывать в анализе рефинансирования структуру долга: где льготная часть, где рыночная, как меняется платёж после перекредитования.

Как формируется ставка после 01.02.2026:

• Ставка по рефинансированию рыночной части ориентируется на ключевую ставку ЦБ РФ и стоимость фондирования банка.
• На итог влияет профиль заемщика (доходы, LTV, качество залога), пакет страховок и внутренние лимиты банка.

Практический результат:

• Когда рыночные ставки идут вниз, заемщик получает шанс снизить ставку по нельготной части, уменьшить платёж, а иногда и сократить срок без роста нагрузки.
• Сравнивать условия между банками становится проще: справка по остаткам позволяет строить корректный расчёт «яблоки с яблоками».

📌 Важно:
Снижение ставки не гарантировано автоматически. Всё зависит от аппетита конкретного банка к комбинированным рефинансированиям, качества вашего профиля и динамики ключевой ставки.

1. Подготовка
   • Соберите договоры по обеим частям кредита, графики платежей, текущие полисы страхования, подтверждения дохода.
   • Проверьте отсутствие просрочек и корректность личных данных в кредитном досье.
2. Запрос справки в текущем банке
   • Закажите справку с раздельной детализацией: остаток по льготной части, остаток по рыночной части, ставки, оставшийся срок, текущий платёж.
   • Срок выдачи обычно 3–7 рабочих дней. Без этой справки новый банк не сможет корректно рассчитать условия.
3. Анализ рынка и сбор предложений
   • Запросите офферы у 3–5 банков: Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк, Тинькофф, Дом.РФ Банк и др.
   • Сравните: ставку, комиссии (за выдачу, перевод залога), LTV-лимиты, требования к доходам, дополнительные продукты (зарплатная карта, страховки), время сделки.
4. Рассчитать выгоду
   • Используйте калькулятор рефинансирования: введите остаток рыночной части, текущую и предложенную ставки, срок, комиссии, оценку, юррасходы, страхование.
   • Посмотрите «точку безубыточности»: через сколько месяцев экономия по платёжам перекроет разовые расходы.
5. Подать заявку
   • Пакет: паспорт, СНИЛС, 2-НДФЛ/справка по форме банка, трудовой договор/книжка, выписка ЕГРН, оценка, страховки, справка по остаткам.
   • Решение банка обычно 3–10 рабочих дней, с верификацией дохода и кредитной истории.
6. Оформление и закрытие
   • Новый банк перечисляет средства на погашение рыночной части в старый банк; залог регистрируется в пользу нового банка на соответствующую долю.
   • Льготная часть, как правило, остаётся у первоначального кредитора.
7. Контроль
   • Получите подтверждение о полном погашении рыночной части, новый график, обновлённую выписку ЕГРН после перерегистрации залога (ФЗ № 218).

Срок процесса: ориентир 2–6 недель, зависит от скорости оценки, регистрации в Росреестре, внутренней логистики банков и загруженности МФЦ.

📌 Важно:
Официальная справка об остатках по обеим частям — ваш «ключ» к переговорам. Закажите её до заявок: это ускоряет решение и повышает точность расчётов.

Обязательный минимум:

• Паспорт РФ; СНИЛС (по требованию).
• Свидетельство о браке/разводе (если применимо).
• Договоры по текущей ипотеке (льготная и рыночная части), графики платежей.
• Справка об остатке задолженности с раздельной детализацией и сроками по обеим частям.
• Выписка из ЕГРН на объект (актуальная).
• Отчёт об оценке (при требовании нового банка).
• Подтверждение доходов: 2-НДФЛ/форма банка/выписки.
• Действующий полис страхования залога, при необходимости — жизни/здоровья.
• ИНН, сведения о трудоустройстве (трудовой договор/книжка) — по требованию.

Дополнительно:

• Документы по поручителям/созаемщикам.
• Нотариальные согласия супруга/супруги (если требуется распоряжение имуществом).
• Документы о первоначальном взносе/целевом использовании средств (по запросу).

📌 Важно:
Справка с чётким разделением льготной и рыночной частей — критический документ. На её основе банки считают LTV, платёж и принимают итоговое решение.

На одобрение влияют:

• Возраст и срок до пенсионного возраста; стабильность занятости.
• Кредитная история, отсутствие просрочек; показатель «платёж/доход».
• LTV (сумма кредита к стоимости недвижимости): типично 70–85%, по апартаментам может быть ниже.
• Страхование: залог обязательно; страхование жизни/здоровья — опционально, но часто снижает ставку.
• Пакетность: зарплатные клиенты, экосистемные продукты — аргументы для дисконта по ставке.

Что сравнивать в офферах:

• Диапазон ставок по рефинансированию рыночной части: ориентир 7–11% годовых (зависит от ключевой ставки, профиля заемщика, региона, объекта).
• Комиссии: 0–1,5% от суммы; оценка и юррасходы — фиксированные (обычно 15–40 тыс. ₽ в зависимости от региона).
• Время сделки: 1,5–6 недель.

Ориентиры по банкам (иллюстрация)

📌 Важно:
Штрафов за досрочное погашение, как правило, быть не должно (ст. 11 Закона о потребкредите, ФЗ № 353). Но уточните порядок уведомления, дату списания и сопутствующие сборы — они снижают чистую выгоду.

Формула аннуитетного платежа:
M = P × [i × (1 + i)ⁿ] / [(1 + i)ⁿ − 1]
где P — сумма, i — месячная ставка (годовая/12/100), n — число месяцев.

Кейс 1 (Москва)

• Остаток рыночной части: 5 000 000 ₽
• Сейчас: 9% годовых, остаток срока 240 мес
• Предложение: 7% годовых, срок 240 мес
• Комиссия банка: 1% (50 000 ₽)
• Оценка и юррасходы: 30 000 ₽

Расчёт:

• До: i = 0,09/12 = 0,0075; M ≈ 45 000 ₽; переплата за срок ≈ 10 800 000 − 5 000 000 = 5 800 000 ₽
• После: i = 0,07/12 ≈ 0,005833; M ≈ 38 800 ₽; переплата ≈ 9 312 000 − 5 000 000 = 4 312 000 ₽
• Экономия на процентах: ≈ 1 488 000 ₽
• Разовые расходы: 80 000 ₽
• Чистая выгода: ≈ 1 408 000 ₽
• Снижение платежа: ≈ 6 200 ₽/мес; точка безубыточности: 80 000 / 6 200 ≈ 13 месяцев

Кейс 2 (регион)

• Остаток рыночной части: 2 000 000 ₽
• Сейчас: 10,5% годовых, срок 180 мес
• Предложение: 8% годовых, срок 180 мес
• Комиссии: 0 ₽

Расчёт:

• До: i = 0,105/12 ≈ 0,00875; M ≈ 22 100 ₽; переплата ≈ 3 978 000 − 2 000 000 = 1 978 000 ₽
• После: i = 0,08/12 ≈ 0,006667; M ≈ 19 100 ₽; переплата ≈ 3 438 000 − 2 000 000 = 1 438 000 ₽
• Экономия на процентах: ≈ 540 000 ₽
• Чистая выгода: ≈ 540 000 ₽
• Снижение платежа: ≈ 3 000 ₽/мес; точка безубыточности: мгновенная (комиссий нет)

Выводы:

• Рефинансирование рыночной части оправдано, когда снижение ставки ≥ 1 п.п., горизонт выплат — от 5 лет, LTV укладывается в требования банка, а разовые расходы не «съедают» эффект.
• Не всегда выгодно, если до конца кредита осталось мало времени (1–3 года) или комиссии высоки.

📌 Важно:
В расчётах учитывайте все расходы: комиссия, оценка, регистрация, нотариат, доставка закладной. Иначе «бумажная» экономия не совпадёт с фактической.

Поля калькулятора:

• Остаток рыночной части (P)
• Текущая ставка (годовая)
• Предложенная ставка (годовая)
• Оставшийся срок (в месяцах)
• Комиссии: фиксированные и в %
• Оценка/нотариус/страховка: фиксированные
• Опции: изменить срок (сохранить/сократить), досрочные платежи

Формулы:

• Месячная ставка: i = годовая/12/100
• Аннуитет: M = P × [i × (1+i)ⁿ]/[(1+i)ⁿ − 1]
• Общая переплата: M × n − P
• Чистая выгода: (переплата до − переплата после) − все комиссии/расходы
• Точка безубыточности: разовые расходы / (Mдо − Mпосле)

UI-рекомендации:

• Показывайте два сценария: «сохранить срок, снизить платёж» и «сохранить платёж, сократить срок».
• Добавьте график динамики долга и процента в платеже «до/после», а также ROI — возврат инвестиций в комиссию.
• Включите учёт налогового вычета по процентам (НК РФ ст. 220): при рефинансировании право сохраняется, если кредит целевой и выдан российским банком.

📌 Важно:
Изменение срока критично для выгоды. Иногда выгоднее сохранить платёж и сократить срок — итоговая переплата будет ниже, чем при простом снижении платежа.

• Удлинение срока: снижает платёж, но может увеличить общую переплату. Считайте оба сценария.
• Комиссии и скрытые расходы: оценка, закладная/регистрация в Росреестре, переоформление страховки, услуги доставки — включайте в калькулятор.
• Отказы банков: не все кредиторы сразу готовы рефинансировать комбинированные кредиты — важны профиль заемщика и LTV.
• Льготы: рефинансирование рыночной части не должно затрагивать льготную часть, но следите, чтобы договорные изменения не лишили вас господдержки.
• Созаёмщики: по новым правилам при новых льготных оформляют оба супруга — планируйте нагрузку и документы заранее.
• Кредитная история: частые заявки отражаются в скоринге. Сначала запросите «мягкие» офферы, затем подавайте целевые заявки.

📌 Важно:
Фиксируйте все условия письменно: ставки, комиссии, сроки, порядок закрытия в старом банке, даты и суммы списаний. Это снижает риск недопонимания и задержек.

• Конкурентные офферы: соберите 3–5 предложений и используйте их как аргумент для снижения ставки/комиссий.
• Профиль сильного заемщика: стабильный доход, отсутствие просрочек, прозрачные счета, достаточный белый доход — всё это повышает шансы на дисконт.
• Комиссии: просите ноль комиссии или включение её в тело кредита (если точка безубыточности комфортна).
• Экосистема: перевод зарплатного проекта, открытие карт, установка автоплатежей — частые условия для минус 0,2–0,5 п.п. к ставке.
• Брокер: профессиональный ипотечный брокер часто «выбивает» допскидку и ускоряет прохождение сделки.

📌 Важно:
Даже 0,25–0,5 п.п. снижения ставки по рыночной части на горизонте 10–20 лет экономит десятки и сотни тысяч рублей.

1. Выяснить причины отказа: требования к LTV, доходам, кредитной истории, типу объекта.
2. Устранить препятствия: поправить пакет документов, повысить «белый» доход, предложить созаёмщика, снизить сумму через частичное досрочное.
3. Поиск альтернатив: подать заявки в 2–3 других банка с разными LTV/скоринговыми моделями.
4. Переговоры с текущим банком: запросить реструктуризацию рыночной части, пересмотр ставки, изменение срока.
5. Частичное рефинансирование: перенести только рыночную часть, оставив льготную без изменений.
6. Брокер/поручитель/созаемщик: как временная мера для одобрения.
7. При спорных отказах — жалоба финансовому уполномоченному или в Банк России (при наличии нарушений).

📌 Важно:
Отказ — это не «точка». Часто меняют исход: корректный пакет документов, частичное досрочное погашение для снижения LTV, или другой банк со свежей оценкой объекта.

• Созаемщики: с 2026 оба супруга — обязательные созаемщики в семейной ипотеке. Прогнозируйте допустимую долговую нагрузку исходя из доходов двоих.
• Стратегия покупки: заранее оценивайте размер рыночной части и сценарии её будущего рефинансирования.
• «Бронь» ставки до 01.02.2026: попытка успеть по старым правилам может создать ажиотаж и ухудшить условия у застройщиков — взвесьте риски.
• Единая льготная ипотека на семью: планируйте долгосрочно — если возможна покупка №2, льготной программы уже не будет.

📌 Важно:
Новые правила делают планирование обязательным. Сразу моделируйте два горизонта: текущую сделку и потенциал рефинансирования рыночной части в 1–3 года.

• Можно ли рефинансировать только рыночную часть? Да. Чаще всего переносят именно её. Нужна справка об остатках по обеим частям и согласование с текущим банком.
• Переходит ли льготная часть к новому банку? Обычно нет. Льготная часть остаётся у исходного кредитора, а новый банк закрывает и забирает только рыночную.
• Уменьшится ли ставка автоматически? Нет. Решение зависит от рынка, вашего профиля, LTV, страховок и условий фондирования.
• Сроки рассмотрения заявок? Обычно 7–30 рабочих дней, включая оценку и регистрацию залога.
• Нужны ли согласия созаемщиков? Да, все участники действующего кредита участвуют в сделке рефинансирования.
• Сохранится ли налоговый вычет по процентам? При соблюдении условий целевого кредита — да (НК РФ ст. 220).
• Нужно ли заново страховать имущество? В большинстве случаев — да, на нового залогодержателя.

📌 Важно:
Каждый кейс индивидуален. Для точного ответа нужен расчёт «до/после» и проверка договоров.

Шаблон запроса справки
«Прошу выдать справку об остатке задолженности по ипотечному договору №…, с раздельной детализацией льготной и рыночной частей, указанием процентных ставок, оставшегося срока и текущего размера ежемесячного платежа по каждой части. Прошу предоставить справку в электронном виде и на бумаге.»

Чек-лист перед подачей:

• Справка об остатках по обеим частям (обязательно).
• Выписка ЕГРН, отчёт об оценке, действующие полисы.
• Подтверждение доходов; отсутствие просрочек за последние 12 мес.
• Сравнение 3–5 офферов; расчёт в калькуляторе рефинансирования.
• Выбор сценария: снижать платёж или сокращать срок.
• Подготовка к регистрации залога в Росреестре и закрытию старого кредита.

Контрольные точки сделки:

• Предварительное одобрение и лист условий (term sheet).
• Фиксация ставки и комиссий; расчёт даты закрытия.
• Перечисление средств в старый банк; получение справки о погашении рыночной части; обновлённая выписка ЕГРН.

📌 Важно:
Отправляйте запрос справки письменно (заявление/интернет-банк), сохраняйте номер обращения и контролируйте срок ответа.

Послабления 2026 сделали рефинансирование рыночной части комбинированной ипотеки проще и прозрачнее. При грамотной подготовке — справка об остатках, сравнение предложений, калькулятор рефинансирования и аккуратная регистрация залога — можно добиться снижения процентной ставки, уменьшить платёж и сэкономить сотни тысяч рублей за весь срок. Алгоритм прост: получите официальную справку, соберите 3–5 офферов, посчитайте выгоду, согласуйте условия и зафиксируйте их письменно.

Сделайте первый шаг уже сейчас:

• Запросите справку об остатках по обеим частям.
• Пройдите расчёт в калькуляторе рефинансирования.
• Оставьте заявку в выбранные банки или обратитесь к ипотечному брокеру для переговоров.

CTA: Рассчитать выгоду от рефинансирования — получите индивидуальный расчёт и предварительное одобрение за 1–2 дня.

📌 Важно:
Главный триггер сделки — официальная справка из текущего банка с разделением остатков по льготной и рыночной частям. Без неё расчёт и условия будут неточными.

• Регистрация залога — по ФЗ № 218 (ЕГРН), через МФЦ/электронно; стандартный срок — 5–9 раб. дней.
• Ипотека и залог — ФЗ № 102 «Об ипотеке».
• Досрочное погашение — ФЗ № 353; уведомление и порядок списания оговаривайте заранее.
• Страхование залога — важно для ставки и одобрения; уточняйте аккредитованные страховые у выбранного банка.
• Риски банка и АСВ: выбирайте системно значимых кредиторов; депозиты/счета под защитой АСВ, но ипотека — отдельные обязательства; фокусируйтесь на надёжности банка и прозрачности условий.

💡 Пример короткой стратегии на 2026–2027

• Базовый сценарий: фиксируете ставку на 0,8–1,5 п.п. ниже текущей по рыночной части, сохраняете срок. Экономия — десятки тысяч в год на каждую «рыночную» миллионную часть.
• Альтернатива: сохраняете платёж, но сокращаете срок на 1–3 года — выигрываете на общей переплате ещё больше.
• Комбо: часть экономии направляете на регулярное досрочное погашение — ускоряете выход на финальную экономию.

✅ Совет:
Перед подписанием кредитного договора попросите банк показать расчёт полной стоимости кредита (ПСК) с учётом всех расходов и приложите его к досье. Это дисциплинирует обе стороны и упрощает контроль выгод.