Данное изложение затрагивает далеко не повсеместно применяемую, однако подчас более выгодную для заемщиков стратегию возврата долгов — дифференцированные платежи. Зачастую, выбор способа погашения ипотечных задолженностей остается за финансовыми институтами. Однако определенные кредитные организации предоставляют возможность своим клиентам самостоятельно определять механизм оплаты. В этой статье мы подробно объясним суть дифференцированных платежей и принцип их подсчета.
Что такое дифференцированный платеж по ипотеке
Дифференцированный платеж — это способ погашения кредита, при котором размер ежемесячных выплат убывает со временем. Сразу после заключения кредитного соглашения, в первую фазу погашения, финансовая нагрузка максимальна, но постепенно снижается до минимума к концу периода кредитования.
Переменчивость размера платежей обусловлена делением основной суммы займа (заимствованной суммы без процентов) на равные части на весь срок действия договора, к которым добавляются проценты по оставшемуся долгу.
С течением времени принципиальная часть долга уменьшается, что ведет к сокращению размера начисляемых процентов и, как следствие, к уменьшению объема ежемесячных взносов. В контрасте с аннуитетом, где ежемесячный платеж стабилен, но составляющие его доли процентов и основного долга изменяются: в начале большинство отдается на покрытие процентов, и основной долг убывает незначительно. После того как банк получает большую часть полагающихся процентов, начинается активное уменьшение основного долга, что приводит к значительно большей общей переплате по кредиту.
Методики вычисления ежемесячных платежей
При заключении договора о предоставлении кредита заемщику выдают график платежей. В случае аннуитетных платежей заемщик узнает фиксированную сумму, которую ему предстоит вносить ежемесячно. В контексте дифференцированных платежей необходимо будет регулярно производить проверку остатков по кредиту с помощью предоставленной таблицы. Для подтверждения размеров платежей способы могут включать личное обращение в банк, использование банкоматов либо звонок в службу поддержки.
Те, кто предпочитает независимость, могут вычислить необходимую сумму через онлайн-калькуляторы на сайтах банков или иные интернет-сервисы. Применение же математической формулы может занять больше внимания и времени.
Определение базового платежа начинается с распределения общей суммы долга на количество месяцев кредитного обязательства. К полученной сумме каждый месяц добавляются проценты, рассчитываемые как произведение остатка долга на годовую процентную ставку, делённое на 12.
На практическом примере ипотеки на 6 миллионов рублей сроком на десять лет под 10% годовых рассмотрим различие между аннуитетными и дифференцированными типами платежей; результаты будут приблизительными, так как подвержены условиям кредитования.
При аннуитетной схеме ежемесячный платёж составит 79,29 тыс. руб., при общей переплате в 3,51 млн руб.
При дифференцированной схеме начальный взнос будет равен 100 тыс. руб., постепенно уменьшаясь до 50,42 тыс. руб., а общая переплата сократится до 3 млн руб.
Достоинства и недостатки дифференцированной схемы платежей в ипотечном кредитовании
Основное достоинство дифференцированных платежей проявляется в существенной экономии на процентных начислениях. В противоположность аннуитетным платежам, которые более выгодны для финансовых учреждений, дифференцированный подход предоставляет возможность заемщику платить проценты только за ту часть долга, которой он фактически пользовался каждый месяц. С уменьшением суммы основного долга, происходит сокращение процентных выплат, что способствует более скорому снижению общего объема задолженности и, как следствие, уменьшению общей суммы переплат, что особенно актуально при больших объемах кредитов и длительных периодах ипотеки.
Тем не менее, существует отрицательная сторона. Дифференцированные платежи требуют более высоких доходов у потенциальных заемщиков из-за более строгих кредитных требований. Для получения одобрения на кредит по этой методике, доказательства дохода должны быть на 20-25% выше, чем при аннуитетных платежах. Это объясняется тем, что банки сосредоточены на начальной стадии кредитования, где месячные выплаты являются максимальными. Несмотря на последующее уменьшение платежей, первоначальные условия ограничивают максимально возможный размер займа.
Кроме того, дифференцированные платежи включают дополнительную сложность в виде изменения размеров месячных платежей, что потребует от заемщика тщательного мониторинга платежного графика и усложняет процесс планирования домашнего бюджета.
Кому подходит дифференцированная ипотека
Применение дифференцированных платежей оправдано текущей финансовой ситуацией и личными финансовыми целями заемщика. Эта модель позволяет сократить расходы на накопленные проценты, однако она не подойдет каждому. Для лиц с ограниченными доходами более подходящим будет использование аннуитетной схемы, поскольку первые платежи по дифференцированному плану могут оказаться слишком тяжелыми. Более того, если заемщик планирует взять значительный заем без цели его досрочной выплаты, дифференцированные платежи не принесут заметной экономии.
В случае, если финансы позволяют справиться с первоначальным взносом и достаточно высокими последующими выплатами, дифференцированная ипотека становится оптимальным решением. Эксперты советуют такую опцию людям с достаточным и стабильным доходом, а также наличием дополнительных ресурсов, которые обеспечат необходимый уровень жизни в период наивысших выплат по кредиту. Преимуществом также является возможность уменьшить общую стоимость кредита за счет его раннего погашения, что особенно актуально для дифференцированной схемы, где проценты расчитываются на всю длительность кредитования.
В каких банка есть такой способ погашения
Во времена Советского Союза преимущественно применялись дифференцированные платежи для возврата задолженности, что и легло в основу этой классической системы.
В настоящее время, на российском рынке жилищного кредитования, такие методы встречаются нечасто. Банки чаще всего отдают предпочтение аннуитетным платежам, так как этот способ способствует скорейшему возврату накопленных процентов. Всего несколько кредитных учреждений, таких как Россельхозбанк и Газпромбанк, предоставляют своим клиентам выбор между несколькими схемами выплаты долга.
Другие финансовые организации предлагают оба метода, но классическая модель часто ограничена только потребительскими займами. Подробнее о программах каждого банка можно узнать, посетив их официальные интернет-порталы.
Специалисты данных банков учитывают желания клиентов о форме погашения кредита, однако итоговое решение принимается на основе анализа представленной заявки, проверки кредитной истории и оценки финансового состояния заемщика. Рекомендуется провести тщательное сравнение всеобъемлющего спектра предложений от различных кредитных институтов перед окончательным решением.
