Прогноз цен на недвижимость в России: что ждет рынок к 2026 и 2030 годам?

Рынок недвижимости России в 2025 году демонстрирует противоречивые тенденции. С одной стороны, наблюдается существенное падение покупательской активности — объем продаж новостроек сократился на 16% в годовом выражении, до 9 миллионов квадратных метров. Число зарегистрированных договоров долевого участия снизилось до 228 тысяч, а доля ипотечных сделок на первичном рынке упала с 77% до 58%.

С другой стороны, цены на недвижимость продолжают расти. В Москве средняя стоимость квадратного метра в новостройках достигла 389-416 тысяч рублей, что на 6,6% выше показателей начала года. В региональных центрах, таких как Нижний Тагил и Грозный, прирост составил 20-30%.

Структура рынка кардинально изменилась. Покупатель среднего класса оказался вытеснен из-за высоких ставок по ипотеке, которые достигают 27-30% годовых. По статистике, на обеспеченных заемщиков приходится свыше 85% новых ипотечных сделок по госпрограммам, тогда как в 2020 году их доля составляла менее 60%. Ипотечные сделки уступили место рассрочкам и покупкам за наличные.

На вторичном рынке также наблюдается сдержанный рост цен на 5% за год при снижающейся активности. Средняя стоимость квадратного метра здесь достигла 115,1 тысячи рублей.

Подробнее мы рассказывали о ситуации на рынке недвижимости в конце июня.

Прогноз цен на недвижимость в России до 2030 года определяется несколькими ключевыми факторами, которые будут влиять на баланс спроса и предложения.

Ключевая ставка и ипотечное кредитование остаются главным драйвером рынка. В настоящее время ключевая ставка ЦБ составляет 20%, что делает ипотеку недоступной для большинства покупателей. Согласно среднесрочному прогнозу Центробанка, в 2025 году средняя ключевая ставка составит 19-22%, в 2026 году снизится до 13-14%, а в 2027 году — до 7,5-8,5%.

Эксперты отмечают, что заметное оживление спроса на ипотеку возможно при снижении ставок до 14-15% годовых, что может произойти не раньше 2026 года. При ставках ниже 10% аналитики прогнозируют серьезный спрос с элементами ажиотажа.

Доходы населения будут поддерживать покупательную способность. По прогнозу Минэкономразвития, в 2025-2030 годах зарплаты будут расти в среднем на 8% в год, что позволит сохранить спрос на недвижимость при снижении ставок.

Объемы строительства создают риск дефицита предложения. За пять месяцев 2025 года объем выданных разрешений на строительство сократился на 22%. Власти прогнозируют, что в 2027 году объемы ввода жилья могут сократиться до 30%, что создаст дефицит предложения на рынке.

Аналитики ведущих рейтинговых агентств представили детальные прогнозы развития рынка недвижимости России на ближайшие пять лет.

2025-2026 годы: период умеренного роста

В ближайшие два года прогноз недвижимости на 2025-2026 годы предполагает рост цен на уровне инфляции. По оценкам экспертов «АКРА» и «Эксперт РА», цены на новостройки будут расти на 6-8% в год. Это связано с ограниченным спросом из-за высоких ставок по ипотеке и отсутствием массовых программ льготного кредитования.

Основными драйверами роста станут увеличение себестоимости строительства, подорожание материалов и логистики, а также высокая стоимость кредитов для застройщиков. При этом темпы роста в менее благополучных регионах будут ниже — в диапазоне 4-7%.

2027-2028 годы: ускорение роста

Этот период станет переломным для рынка недвижимости. Прогноз на 2027-2028 годы предполагает резкое ускорение темпов роста цен до 12-14% в год. Два фактора сформируют идеальный шторм для роста цен: снижение ключевой ставки сделает ипотеку доступной, а сокращение строительства в 2024-2025 годах создаст дефицит предложения.

2029-2030 годы: стабилизация

К концу прогнозного периода ожидается стабилизация рынка. Рост цен замедлится до 4-5% в год при условии отсутствия внешних шоков и восстановления баланса спроса и предложения.

Прогноз цен на недвижимость в России существенно различается по регионам, что отражает неравномерность экономического развития страны.

Москва и Санкт-Петербург останутся локомотивами роста цен. В столице средняя стоимость двухкомнатной квартиры в новостройке уже достигла 19,39 миллиона рублей, что требует месячного дохода в 528 тысяч рублей для получения ипотеки. В Санкт-Петербурге аналогичный показатель составляет 414 тысяч рублей.

Несмотря на высокий уровень цен, московский рынок недвижимости демонстрирует наибольшую устойчивость. Снижение запусков новых проектов в Москве на 42% год к году указывает на высокую вероятность дефицита предложения уже к 2027 году.

Региональные центры покажут более умеренную динамику. В городах-миллионниках, таких как Казань, требуемый доход для покупки двухкомнатной квартиры составляет 320,5 тысячи рублей в месяц. Здесь прогноз недвижимости предполагает рост цен в диапазоне 5-9% в год.

Менее развитые регионы столкнутся с ценовой стагнацией или минимальным ростом в пределах 3-5% в год. Низкие доходы населения и ограниченный спрос не позволят ценам расти быстрыми темпами.

Текущая ситуация на рынке недвижимости требует взвешенного подхода к принятию решений о покупке или инвестировании.

Для покупателей с доступом к льготной ипотеке эксперты рекомендуют не откладывать покупку. Семейная и сельская ипотека предоставляют существенные преимущества по ставкам, а стоимость жилья исторически только растет.

Для покупателей рыночной ипотеки целесообразно рассмотреть покупку в нескольких случаях: если требуется небольшая сумма кредита (до 2 миллионов рублей) или есть возможность досрочного погашения через несколько месяцев. Стратегия ожидания может быть оправдана для тех, кто планирует покупку в 2026-2027 годах. К этому времени ставки по ипотеке снизятся до 12-15%, что сделает кредиты более доступными. Однако риск заключается в том, что цены к тому времени могут вырасти на 15-20%.

Для инвесторов интересны два сценария. Оптимистичный прогноз предполагает рост цен на новостройки на 46% за пять лет, что обеспечит годовую доходность около 8%. Пессимистичный сценарий ограничивает рост уровнем инфляции.

Снижение доли ипотечных сделок повлекло рост спроса на аренду, что подогревает интерес к покупке недвижимости с инвестиционными целями.