Распространение рассрочек и покрытие проектного финансирования
Распространение отсрочки оплаты способствует уменьшению покрытия финансирования через эскроу-счета на 71%, приводя к потере банками 1,2 трлн рублей. Без рассрочек покрытие могло бы снизиться до 60–65%. Рассрочки, несмотря на риски, поддерживают объемы продаж и наполняют счета эскроу. По мнению экспертов, с уменьшением денежно-кредитной политики Центробанка и снижением ставок, классическая ипотека вернет позиции, а рассрочки займут нишевое место на рынке.
Согласно оценке Аналитического центра АО «Дом.РФ.», объем средств, которые не поступили на эскроу-счета из-за рассрочек, достиг 1,2 трлн рублей в первой половине 2025 года. Это увеличение на 0,2 трлн рублей с начала года. Доля финансирования через счета эскроу в результате рассрочек снизилась до 71%, согласно данным Банка России. Без рассрочек, снижение покрытия могло бы составить 60–65%.
Кроме того, распространение рассрочек приводит к росту затрат по заемным средствам для строительных компаний. По данным Центробанка, к началу июня 2025 года доля займов с процентными ставками более 20% годовых составила 16%, а средняя ставка по проектному финансированию выросла до 10,6% годовых. Прогнозируется, что к концу 2025 года доля кредитов с процентами более 20% годовых вырастет до 18%.
Использование рассрочек позволяет избежать резкого падения покрытия задолженности по финансированию через эскроу-счета. Продажа в рассрочку предполагает первоначальный взнос, а также последующие платежи до сдачи дома. Эксперты отмечают, что рассрочки стимулируют спрос и увеличивают продажи. Рассрочки подходят для тех, у кого в перспективе есть деньги и кто не нуждается в кредите на долгий срок.
Однако использование рассрочек сопряжено с рисками, связанными с недостаточной оценкой платежеспособности покупателей со стороны застройщиков. Возможно недостаточное пополнение эскроу-счетов из-за отсутствия желания покупателей выполнять платежные обязанности. Эксперты считают, что риск при умеренных продажах в рассрочку (20-25% от общего объема продаж) можно контролировать.
Эксперты не ожидают увеличения доли рассрочек в продажах. По их мнению, ожидается улучшение покрытия финансирования через эскроу с поступлением средств по уже заключенным сделкам. Они предполагают, что смягчение политики Центробанка и снижение ставок по ипотеке вернут классическую ипотеку к своим позициям, а рассрочки станут нишевым продуктом.
Эскроу-счета и рассрочка: риски в кредитовании
По мнению специалистов, будущие изменения могут привести к нескольким параллельным процессам, влияющим на динамику эскроу-счетов. Это включает в себя "невозможность погашения рассрочки для определенных покупателей, переход наличных средств у других и получение кредита у третьих лиц", по словам господина Гордейко. Кроме того, взгляд Ксении Якушкиной указывает на возможное ужесточение нормативного регулирования в данной области в связи с тем, что механизм рассрочки несет значительные системные риски. На начало июня 2025 года Центробанк уже направил информационное сообщение, советуя банкам при выдаче кредитов застройщикам производить комплексное оценивание всех рисков, связанных с жилищным строительством, где значительная часть недвижимости продается по договорам с отсрочкой платежа.