Раздел ипотеки при разводе: правила, варианты и судебная практика

Золотое правило — все договоренности следует утверждать письменно.

Целесообразно прописать в брачном контракте, кто будет нести ответственность по кредитным обязательствам, включая ипотеку; важность зафиксировать данный момент документально высока, так как в будущем к разделу относится лишь та имущество, которое не было охвачено брачным соглашением.

Брачный контракт можно модифицировать в любое время, однако его экземпляр следует представить в финансовое учреждение, потому что банк имеет право быть осведомленным о способах раздела активов, которые касаются его интересов.

Другой метод защиты — аккуратное документирование процесса покупки недвижимости и бережное хранение всех релевантных документов. К примеру, если начальный взнос был профинансирован из наследственных средств супруги, а вложение супруга составляло незначительную сумму, важно сохранять все документы, подтверждающие поступление наследства перед приобретением дома; именно эти бумаги окажутся решающими в судебном процессе по разделу имущества.

При разнице в размерах вложений супругов целесообразно внести доли в регистрацию недвижимости, соответствующие их вкладу. Это требует наличия брачного контракта, поскольку закон предписывает его для фиксации неравноправных долей супругов в собственности. Все последующие взносы, произведенные в период брака, будут считаться равноценными, благодаря чему брачный контракт и долевая собственность исключают несправедливое и радикальное деление жилого пространства на равные части.

Если ипотечный кредит уже зарегистрирован и корректировки невозможно внести, давайте рассмотрим, как будет происходить раздел согласно действующему законодательству.

Какие активы считаются совместной собственностью супругов. В активы супружеского соглашения входит всё, что было нажито в период союза — от недвижимости и автомобилей до мебели и домашних животных. К этому списка примыкают и общие финансовые обязательства, включая долги, что наглядно проявляется в случае с ипотечными квартирами; даже при оформлении кредита на одного из партнеров, погашение лежит на плечах обоих.

Возможность раздела ипотечно приобретенной недвижимости. Любое имущество, приобретенное в браке, включая ипотечные вложения в недвижимость, подлежит разделу. В случае отсутствия предбрачного контракта, доли будут равны.

Теоретически, раздел имущества может быть не равным: в защиту интересов несовершеннолетних детей или если один из супругов проматывал семейный капитал вопреки общим интересам или не имел дохода по неоправданным причинам, таким как зависимости.

Однако на практике данная юридическая возможность редко используется.

Примеры, когда супруг, оставшийся с ребенком, получал бы увеличенную долю при разводе, фактически отсутствуют. Несмотря на то, что такие вопросы регулярно всплывают в судебных процессах, решения в такую сторону не принимаются.

Общие долги распределяются в зависимости от пропорции получаемого каждым супругом имущества. Если одному из них достается две трети активов, соответственно две трети от общих обязательств до развода также будут его ответственностью. При равном разделе имущества долги также делятся поровну.

Роль банка в разделе ипотечной недвижимости. В кредитовании банки уделяют внимание не только платежеспособности заемщиков, но и их семейному статусу. Кредитополучатель, состоящий в браке, считается более надежным, поскольку такие заемщики чаще осуществляют своевременные платежи и редко допускают просрочки. В случае финансовых трудностей у основного должника, банк всегда может обратиться за взысканием к второму супругу.

Банку выгодно, чтобы кредит был погашен, поэтому существование двух заемщиков куда предпочтительнее, чем одного. Изменение условий кредитования при разводе заемщиков маловероятно, поскольку финансовая организация стремится избегать таких ситуаций.

Разделение ипотечного долга допустимо исключительно при одобрении финансового учреждения. Правовая система не вправе воздействовать на условия кредитования или заставлять банк передать ответственность за заем только одному из брачующихся.

Если экс-партнеры стремятся сохранить общий ипотечный долг, перерегистрация договора не требуется: финансовая институция продолжит получать плановые выплаты.

Когда один из супругов намерен переоформить долг на себя или другого, и оба согласны с этим, процесс кажется несложным. Тем не менее, такие изменения могут противоречить интересам банка, что может привести к отказу в переводе обязательств и ипотечного имущества одному из супругов.

В случае конфликта с финансовой организацией, супругам необходимо инициировать судебный процесс. Скорее всего, суд включит банк как третью сторону в разделении совместно нажитого имущества и долгов. Мнения банка будут иметь решающее значение в судебном разбирательстве.

Банк может дать добро на изменение условий ипотеки и собственности на имя одного из супругов, если это окажется выгодным. Например, когда основная часть кредита уже погашена и среди разводящихся есть лицо, способное и далее своевременно выполнять платежи.

После одобрения банка о переносе ипотечного кредита на одного из супругов, этот процесс можно узаконить через суд или у нотариуса. Судебный путь обойдется более экономично, но займет больше времени: потребуется уплатить госпошлину, исходя из стоимости жилья, и ожидать решения в течение минимум двух месяцев. Банк при этом может задать ограниченные сроки для перерегистрации недвижимости.

Через нотариуса раздел имущества и обязательств по ипотеке можно выполнить за один день. Вдобавок к госпошлине, потребуется оплатить услуги нотариуса.

Как в случае суда, так и при визите к нотариусу, происходит модификация имущественных связей между супругами, а в банке — перестройка их финансовых обязательств перед кредитором. В каждой из этих ситуаций следует выделить время также и на пересмотр условий кредитного договора.

Существует несколько стратегий разделения.

Паритетное распределение активов и пассивов. Обычно предусматривается равномерное распределение всех ресурсов и долгов. Это подразумевает, что если у разводящихся супругов находится две одинаковые квартиры, каждый из них владеет их половинами. Впрочем, возможно достижение консенсуса, при котором каждая сторона получит одну квартиру полностью, обеспечивая тем самым паритетный раздел.

Личная собственность одного из партнеров, приобретенная до брака или переданная по наследству, в подарок, либо в результате приватизации во время брака, не подвержена разделу при разводе.

Реализация недвижимости для ликвидации долга. Если разводящиеся не желают проживать в ипотечном жилье, они могут устроить его продажу для покрытия оставшегося долга банку.

К данной операции применяются различные нюансы:

1. Не все кредитные организации разработали ясную процедуру продажи обремененной недвижимости, что может вызывать отказ.
2. Продажа ипотечного жилья осложнена, потенциальные покупатели зачастую требуют уценки.
3. При реализации квартиры ранее трехлетнего срока со дня приобретения, продавец должен уплатить налог с продажи.

Однако это позволяет освободиться от кредитных обязательств, если отдельно каждый из супругов не в состоянии продолжать выплаты.

Возмещение денег по взаимному согласию. Данный способ применяется, когда супруги достигли соглашения о нежелании переоформления долга и жилья на одного из них. Желательно, чтобы компенсирующий партнер обладал подтвержденной документацией о своих обязательствах.

Если другой супруг прекращает выплаты по договору, или если такой документации вообще нет, а жилье остается в долевой собственности, кредитор может через суд потребовать возмещения половины ранее погашенных сумм. Это касается спорных средств, которые партнер мог перечислить в банк, но предпочел оставить при себе. Такие ситуации рассматриваются как мошеннические.

Важно обратиться в судовую инстанцию каждые три года для сохранения исковой давности от момента каждого внесенного платежа и права требовать компенсацию за просрочку платежей.

Распределение долей по границам недвижимости. Это разделение, при котором каждому партнеру определяют не только долю на бумаге, но и конкретную часть имущества.

Если супруги владеют домом со смешанной собственностью, перед делением имущество должно быть переведено из совместной в долевую собственность, с указанием каждой доли через договор или судебное решение.

Для возможности реального раздела необходимо создать определенные условия: отдельный вход для каждой части дома, наличие собственной кухни и ванны. Каждый участок должен удовлетворять санитарно-техническим нормам, обеспечивая возможность независимого проживания. Следовательно, если супругам принадлежит просторный дом, имеются разные пути разделения, в то время как с квартирой варианты ограничены.

Право обхода ипотечного имущества при разводе. Один из экс-супругов может отказаться от своей доли жилого помещения, так избегая обязательств по возврату заемных средств, но это возможно только с согласия банка. Таковым образом, один из партнеров, например, может запросить кредитную организацию переоформить жилье на имя супруги, чтобы она смогла там проживать с детьми. Получив одобрение, муж исключается из списка собственников и остается лишь должником.

Закредитованная недвижимость на имя одного из супругов. Несмотря на то, что оформление ипотечного кредита и регистрация квартиры осуществлены только на одного из супругов, а в документах по оплате и выписке из ЕГРН фигурирует его имя, недвижимость, усвоенная во время брака, расценивается как совместно приобретенная. Подлежит равномерному разделению.

Совместное участие супругов в кредите. До момента развода не играет роли, кто из супругов способствует погашению долга или на кого оформлена задолженность. Имущество, нажитое в брачные годы, считается приобретенным общими стараниями. Оба партнера одинаково берут на себя обязательства перед кредитором по возвращению займов, при этом вложение каждого оценивается как совместный труд.

Различия заключаются в том, что при совместном кредите банк высчитывает месячный вклад, учитывая доходы каждого супруга, устанавливая определенный период кредитования и процентные ставки. В случае, если заем сформирован на одного, его партнер выступает в роли вторичного кредитополучателя.

Распределение задолженности и жилплощади согласно брачным соглашениям. Жёны и мужья могут договориться о другой пропорции разделения долгов и жилья посредством брачного контракта. Тем не менее, в процессе оформления ипотеки кредитор должен быть информирован о соглашении с предоставлением копии контракта юрисконсультам банка. Существует вероятность того, что банк потребует ревизии условий или предложит увеличение ставок.

В ситуации, когда брачный договор заключается после одобрения ипотеки, необходимо без задержек проинформировать банк о произошедших изменениях. Иначе финансовое учреждение имеет право требовать погашение средств под общие условия, игнорируя договоренности.

Если позже решается, что один из супругов получит имущество, а другой возьмет на себя кредитные обязательства, банк может инициировать досрочное расторжение соглашения с требованием незамедлительной выплаты или пересмотра условий кредитования.

Достижение согласия между партнерами и кредитной установкой возможно в досудебном порядке или на судебном заседании в случае, если стороны не смогут прийти к компромиссу или банк не получит ожидаемых ответов в течение месяца.

Разбиение активов при наличии детей. Если после развода в семье останутся несовершеннолетние дети, суд может постановить неравное разделение активов в пользу того родителя, с которым дети проживают. Возможно, суд примет решение отвести одному из супругов значительную часть жилой площади.

Про практику, имущество делится между партнерами строго, поскольку они заработали денежные средства на его покупку. Что касается ипотечных выплат, то с 2020 года к обязательным выплатам добавились дополнительные, связанные с жилищными условиями детей, включая только оплату коммунальных услуг и аренду. Обязательства по ипотеке могут быть пересмотрены с учетом первоначального взноса и возможностей использования материнского (семейного) капитала.

Вот в чем суть: часть жилья, купленная на средства материнского капитала, делится поровну между матерью, детьми и отцом, если он официально зарегистрирован как супруг матери. Остальная часть недвижимости перераспределяется между бывшими супругами. Допускается равное разделение всего жилья между обоими родителями и всеми детьми по взаимной договоренности, но супруга не может насильно навязать такое условие, если муж не согласен.

В качестве иллюстративного примера: если 20% стоимости жилплощади оплачены за счет материнского капитала, эти 20% делятся равномерно между родителями и детьми. При разводе вопрос касается лишь оставшихся 80% стоимости недвижимости. Однако, если к материнскому капиталу добавляются средства, полученные отцом от продажи подаренного ему автомобиля, что составило дополнительные 20% стоимости, эта часть остается за ним. Следовательно, при разводе рассматривается раздел только 60% стоимости жилой площади.

Жилплощадь, приобретенная за индивидуальные средства одного из супругов, остается его исключительной собственностью. Это уже осуществленный финансовый вклад, и, соответственно, эта доля считается полностью оплаченной. Все остальное имущество, приобретенное в рамках этой сделки, становится общим достоянием супругов, которое они имеют право разделить поровну, несмотря на то, что оба равноправно обязаны погашать оставшиеся по ипотеке задолженности, даже если их вклады различны.

Значимое уточнение: возможна ситуация, когда другой супруг не признает факт инвестиций личных средств партнером. В этом случае необходимо юридически оформить и подтвердить в суде, что первоначальный взнос был сделан не за счет общих финансовых ресурсов.

Доказать это можно, например, предоставлением документов о продаже имущества, которое принадлежало одному из супругов до вступления в брак, или зафиксированным снятием суммы с индивидуального банковского счета, после чего последовал значительный первоначальный взнос. Если же великая часть средств была вложена сразу после заключения брака, когда совместное накопление средств еще не представлялось возможным в таком объеме. Однако, если денежные средства накапливались наличными в домашних условиях, подтвердить их происхождение как личные накопления может оказаться непросто.

Ипотека, оформленная до вступления в брак. В таких обстоятельствах жилище переходит в собственность одного из партнёров ещё до создания брачных уз, и поэтому не включается в перечень общего имущества. Соответственно, данный объект остаётся в ведении того супруга, который приобрёл его до регистрации брака.

Тем не менее, второй супруг вправе затребовать возмещение за половину ипотечных выплат, осуществлённых во время брака. Предполагается, что хотя кредитная обязанность является личной для одного из супругов, оплата производилась из общих доходов семьи. Таким образом, только половина совместных средств может считаться вкладом супруги, несмотря на личный доход каждого.

В случае развода супруг не имеет прав на недвижимость, однако он может законно потребовать от супруги половину сумм, уплаченных за ипотеку в период совместной жизни, когда финансовые обязательства выполняла она.

Деление ипотеки без официального брака. В качестве примера рассмотрим ситуацию, когда пара совместно проживает и по различным причинам не регистрирует брак, однако решается на ипотеку для решения жилищных вопросов.

Если пара в таких условиях приобретает жильё в кредит, то право собственности будет у того, кто указан в документах. В отсутствие предварительных соглашений о долевом участии либо о займе разделить имущество или вернуть вложения после расставания невозможно. Следовательно, без оформления брачных уз любые вложения в оплату ипотеки следует рассматривать как взносы за использование жилья. Без юридического оформления общих прав на раздел жилплощади или ипотечных обязательств не существует.

В рамках судебных разбирательств по делам о разводах среди военнослужащих нередко встречается мнение, что финансовые активы, выделенные по накопительной ипотечной программе, предназначены исключительно для военных, и поэтому не могут быть разделены с бывшей второй половиной.

Тем не менее, разъяснения Верховного суда РФ утверждают противоположное: средства, предоставленные военным для приобретения жилья, являются общими активами супругов, подобно доходам из других источников. Их целевое использование на приобретение недвижимости не подразумевает автоматическое сохранение жилища за мужем или увеличение его доли в случае развода.

Судебная практика подтверждает это утверждение. Например, в одном из процессов в Архангельске решался вопрос о разделе квартиры, купленной на деньги, полученные по военной ипотечной программе. Муж утверждал, что квартира не подлежит разделу из-за специфики предоставленного именно ему военного займа.

Суд отклонил эту аргументацию и равномерно распределил квартиру между бывшими супругами. В основание было положено, что приобретение произошло в период брака, а каких-либо ограничений на использование приобретенной через военную ипотеку недвижимости членами семьи военнослужащего законом не предусмотрено.

Военная ипотека и использование материнского капитала. В судах средства, предназначенные для жилищных кредитов в рамках военной ипотеки, трактуются как обычные денежные средства, что не отражается на пересмотре долей в собственности при разделе. Ситуация с использованием материнского капитала обстоит иначе.

Когда приобретение дома осуществляется с использованием материнского капитала, необходимо четко определить доли всех членов семьи, которые финансировались этими средствами. При разделе имущества доли детей в таком случае не учитываются, а оставшееся жилье разделяется между родителями на равные части.

В общем случае, раздельный учет ипотечного дома вместе с прилежащим земельным участком не предполагает особенностей. Исключительная ситуация – это возможность фактического, а не только законного распределения данной недвижимости на доли.

Судьба земли и размещенной на ней постройки глубоко связаны между собой. В случае развода, если одному из супругов достается часть жилой площади, он также получает соответствующую часть земельного надела.

В случаях, когда разводящиеся стороны должны определить судьбу общей недвижимости, осуществляя ипотеку, им открыта возможность оформления мирового соглашения на любом этапе процедуры. Важно, чтобы данное соглашение не нарушало права кредитора, ибо в противном случае оно теряет свою актуальность и значимость.

Рассмотрим ситуацию, когда в распоряжение мужа переходит жильё, однако обязанности по выплате кредита возлагаются на не работающую супругу. В таком случае банк, вероятно, заявит о своём несогласии, и судья, скорее всего, не поддержит такое решение. Если соглашение всё же будет утверждено, не исключено, что банк подаст апелляцию. Соответственно, целесообразнее будет предварительно договориться с банком о рефинансировании долга, чтобы избежать дополнительных затрат на судебные разбирательства.

Структура и подходы к составлению мирового соглашения. Документ этого типа не имеет унифицированного образца. Основной задачей мирового соглашения является определение параметров по разделу имущества и обязательств между бывшими супругами.

Аналогичные условия можно выразить и через исковое заявление, в котором одна сторона предлагает определённый порядок разделения, а другая его подтверждает, после чего судья включает эти условия в своё решение.