Российские инвесторы осторожничают с коммерческой недвижимостью Дубая несмотря на её доходность.

Несмотря на привлекательность офисной недвижимости в Дубае и повышенный спрос на коммерческие площади, российские инвесторы пока относятся к этому рынку с осторожностью. Управление такими активами часто связано с дополнительными операционными издержками и рисками, что может ограничить некоторые потенциальные возможности. Вместе с тем, учитывая стоимость аренды и ограниченное количество высококачественных офисных площадей, офисный сегмент продолжает предлагать привлекательный инвестиционный потенциал.

Многие аналитики отмечают дефицит предложения офисной недвижимости в Дубае. По данным компании Tranio, эмират столкнулся с острой нехваткой коммерческих помещений в 2024–2025 годах из-за завершения цикла реализации проектов, задержанных из-за пандемии. После пандемии рынок офисов в Дубае столкнулся с новым вызовом из-за увеличения числа международных переездов и релокации бизнеса, что привело к внезапному дефициту офисных пространств.

В такой ситуации офисная недвижимость стала одним из наиболее ликвидных активов в Дубае, побив рекорды по сделкам с готовыми объектами.

В 2024 году около 95% всех сделок купли-продажи были заключены по уже существующим площадям, что свидетельствует о растущем спросе на готовые коммерческие объекты. В то же время в жилом сегменте доля сделок на первичном и вторичном рынках показывает более равномерное распределение.

Интересно, что активность на рынке новостроек офисов значительно падает. Начиная с 2009 года, доля сделок с офисами, находящимися на стадии строительства, так и не удалось вернуться к прежним уровням. Вместо этого владельцы предпочитают удерживать свои активы, ожидая дальнейшего роста цен, вместо их продажи, считают эксперты компании Tranio.

В 2024 году сектор коммерческой недвижимости Дубая столкнулся с увеличением разрыва между спросом и предложением. За год, по оценкам международной C&W, было введено чуть более 60 тыс. квадратных метров офисных площадей, причем большинство уже нашли арендаторов до завершения строительства. В 2025 планируется ввод еще 154 тыс. квадратных метров. Но этого, вероятно, будет недостаточно для удовлетворения спроса. В конце 2024 поглощение офисных помещений достигло 372 тыс. квадратных метров, что привело к заполняемости на уровне 92%. Проекты класса А лидируют с заполненностью 95% (в некоторых случаях 97-98%), за ними следуют помещения классов B и C с заполненностью 91%.

Ожидается значительное увеличение предложения в 2026-2028 годах с появлением крупных проектов класса А в районах DIFC и Sheikh Zayed Road, что частично смягчит текущий дефицит.

Согласно данных JLL, в 2024 году общий объем активной коммерческой недвижимости в Дубае достиг 9,27 млн квадратных метров. Оценить точный объем арендуемых помещений основываясь на открытом реестре затруднительно, как указал Tranio: большая часть сделок регистрируется без указания площади. На основе имеющихся данных по новым и действующим контрактам с 2024 года, объем сделок составляет чуть более 1,12 млн квадратных метров.

В условиях ограниченного нового предложения и сохраняющегося высокого спроса со стороны международных компаний, вероятно, арендные ставки и конкуренция за премиальные помещения продолжат расти в ближайшие годы. Дубай и Абу-Даби занимают третью и четвертую позиции в рейтинге лучших городов для деловой активности согласно Boston Consulting Group, уступая только Лондону и Амстердаму, а ОАЭ по-прежнему признают лидером по созданию бизнеса согласно отчету GEM 2023/2024.

Это подтверждается статистикой. По словам коммерческого директора NF Group Middle East Екатерины Алексейчук, предложение на рынке коммерческой недвижимости в Дубае стабильно растет, особенно в последнее время, благодаря активному развитию инфраструктуры и строительству. Это связано с расширением деловой активности в регионе и постепенным восстановлением рынка после пандемии.

На данный момент проявлен определенный интерес российских инвесторов, включая как крупные фигуры, так и индивидуальных покупателей. За последние годы спрос на недвижимость в Дубае со стороны россиян заметно возрос, включая спрос на коммерческие помещения,

Однако, по информации Tranio, в 2024 году запрос россиян на коммерческие объекты в ОАЭ снизился на 73% по сравнению с предыдущим рекордным 2023 годом.

Торговля не является наиболее популярной областью среди русскоязычных клиентов. Однако снижение соответствует общему тенденции для недвижимости. В 2024 году спрос на жилье в ОАЭ упал на 21% по сравнению с 2023 годом — в основном из-за увеличения интереса к другим регионам, включая страны Персидского залива и популярные направления в Юго-Восточной Азии.

Интерес российских покупателей к офисным помещениям за последние годы составлял от 2% до 6,7% от общего спроса на коммерческую недвижимость в Дубае. В 2022 году наиболее востребованными активами были отельные номера (60% от спроса на коммерцию), в 2023 году — инвестиционные проекты на начальной стадии строительства (21,62%) и супермаркеты (35,14%).

Согласно словам Екатерины Алексейчук, российские предприниматели заинтересованы в Дубае из-за отсутствия налогов, стабильности и благоприятного инвестиционного климата.

Повышение стоимости офисной недвижимости в Дубае зависит от различных факторов, включая расположение, качество и спрос. В целом рост составляет 7–10% в год, иногда достигая 12%.

В свете неравновесия между спросом и предложением, тарифы аренды в районе Business Bay за пять лет возросли на 260%, в Trade Center — на 228,4%, в DIFC — на 111% и в Downtown — на 98%. В 2025 году медианная арендная ставка в четырех популярных районах составляет $34 за 1 кв. м в месяц, а средний показатель по городу — $47. Для сравнения, на пяти крупнейших рынках Германии ставки аренды офисов класса Prime колеблются от €45–50 за 1 кв. м в месяц, в Мадриде около €44, а в лондонском Сити доходят до 82,5.

Объем вторичных сделок с офисными площадями в Дубае свидетельствует о высокой жидкости данного сегмента, однако успех продаж зависит от выбора локации и стратегии инвестора. Некоторые владельцы готовы предложить скидку для быстрой реализации, в то время как другие предпочитают удерживать актив в ожидании роста стоимости. Несмотря на это, сегмент вторичной продажи офисных юнитов остается наиболее активным: часто в истории одной площади фиксируются несколько последовательных сделок на рынке вторичной недвижимости.