Рост мошенничества на рынке недвижимости: покупатели теряют деньги и жильё

Рост числа мошенников на вторичном рынке жилья стал явным заменой практики черных риэлторов и фальсификации документов. Схемы отъема денег у граждан становятся все более изощренными и многоступенчатыми. Давайте вспомним истории певиц Ларисы Долиной и Кейти Перри, которые оказались жертвами мошенничества.

Согласно Российскому союзу рынка недвижимости, с января по сентябрь 2025 года количество сделок на вторичном рынке сократилось на 14%. Тем не менее, средние и медианные суммы сделок продолжают увеличиваться, что составило общую сумму сделок около 5,4 трлн рублей.

Судебные разбирательства между покупателями и продавцами становятся все чаще встречающимся явлением, несмотря на общее снижение числа сделок. Рост угрозы оспаривания сделок на 15-20% за последние два года также свидетельствует о растущей опасности финансовых потерь.

Истории Ларисы Долиной и Кейти Перри демонстрируют глобальность проблемы. Певицы стали жертвами мошенников, в результате чего судебные инстанции вмешались и вернули им право на жилище. Однако покупатели, ничего не зная об обмане, остались обделенными.

В Америке сценарий повторяется: попытка аннулирования сделки с уплатой компенсации в результате психической недееспособности продавца. Судебные процессы лишь подчеркивают серьезность проблемы мошенничества на рынке жилья и другой ценной собственности.

С начала 2025 года в судах было рассмотрено 6,7 тысяч дел о спорах по недвижимости между гражданами, согласно президенту СРН и генеральному директору компании "Плюс" Александру Попову.

На данный момент по всей стране суды занимаются примерно 5,8 тысячами обращений, в которых граждане утверждают, что перевели деньги мошенникам или продали имущество под влиянием третьих лиц, добавляет Александр Попов.

Большинство дел находится на стадии первой инстанции, а процесс в суде может занять от двух до трех лет, отмечает эксперт.

Такая же ситуация может возникнуть и с другими ценными активами. Например, Telegram-каналы рассказали про случай, когда житель Москвы приобрел у пенсионерки Volkswagen Tiguan за 1,8 миллиона рублей. Когда женщина заявила, что продавала имущество под воздействием мошенников, автомобиль был изъят правоохранителями. Подобные случаи не редкость, считают в Национальном автомобильном союзе.

Преступные схемы постоянно претерпевают изменения, утверждает руководитель отдела безопасности агентства "Этажи" - Елена Тикунова. Традиционные методы мошенничества с поддельными документами и фальшивыми паспортами утрачивают актуальность, подчеркивает глава правового направления МИЭЛЬ - Ольга Балбек. Согласно директору юридической поддержки "Инком-Недвижимость" Светлане Красновой, сделки с наследственной недвижимостью, долей от супружеских отношений и операции с материнским капиталом - самые распространенные риски на рынке жилья.

Но современные инновации в оформлении ЕГРН и усиленный контроль данных через государственные службы и Росреестр усложнили старые схемы, отмечает юрист Павел Желновод. "Классические" ловушки в виде очевидных мошеннических объявлений уходят в прошлое, так как платформы внедрили более жесткую модерацию, говорит он. Также отмечается снижение числа недобросовестных агентов, продающих недвижимость людей, лишенных дееспособности или страдающих зависимостью, благодаря усилению контроля со стороны нотариусов и регистраторов, а также строгому наказанию мошенников со стороны судов, добавляет партнер адвокатской фирмы КИАП - Дмитрий Григориади.

Цель государства заключается в укреплении гарантий имущественной безопасности граждан. Начиная с 2013 года, Росреестр активно принимает заявления от собственников об ограничении проведения операций без их непосредственного участия. В первой половине 2025 года в Росреестр поступило свыше 738 тыс. таких заявлений, что вдвое превышает прошлогодние цифры, утверждает глава юридического отдела по сделкам с недвижимостью М2 — Василиса Овсянникова. Однако в настоящее время покупатели столкнулись с новыми рисками, которые нивелируют прочие в соответствии со статистикой, как подчеркивает Светлана Краснова. На передний план вышли транзакции с согласованными продавцами, действующими под диктовку телефонных мошенников.

Суть большинства случаев мошенничества и преступлений сводится к тому, что аферисты выдают себя за банковских работников или представителей государственных органов (например, Центробанка или Росфинмониторинга), позвонив со звонком о необходимости обезопасить имущество и, впоследствии, требуют произвести перевод денежных средств на "безопасный счет", повествует Василиса Овсянникова.

Новейший узор в преступной деятельности в рамках сделок — это "бабушкины схемы", при которых продавец (допустим, пожилой человек) реализовал квартиру, получил средства от приобретателя, а затем через время подает иск в суд и аннулирует сделку, объясняя это якобы обманом со стороны неких мошенников, которым он по какой-то причине перечислил все деньги приобретателя и теперь остался лишь и без жилья, и без финансов, подтверждает Дмитрий Григориади. В ловушку аферистов попадают не только одинокие пенсионеры или некомпетентные граждане, но и другие граждане, добавляет госпожа Краснова.

Суды в настоящее время выражают понимание к таким продавцам, в то время как покупатель становится потерпевшим, лишаясь и средств, и купленного жилья, приводит важные нюансы Дмитрий Григориади. В соответствии с решением пленума Верховного суда Российской Федерации, владелец имеет право требовать возвращения своей собственности, находящейся в чужом незаконном владении, независимо от возражений ответчика о его добросовестном приобретении, если будут предоставлены доказательства о выходе имущества из его владения без его согласия, приводит выделенное положение из документа соратника Nordic Star Арина Довженко. Учет рассматриваемого законоположения и позиции Верховного суда содержит предположение о возврате имущества собственнику от добросовестного покупателя, даже если покупатель действовал осторожно и проверил надлежащую чистоту сделки, поэтому разрешение конфликтов такого рода экономит в пользу добросовестного покупателя, поясняет она.

В таких обстоятельствах судебная инстанция также руководствуется нормами ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой добросовестный покупатель имущества не защищается в своем праве собственности, если имущество было утрачено продавцом против его воли, отмечает адвокат бюро "Ольга Ренова и партнеры" Антон Кузнецов. Такой подход направлен на сохранение права собственности, а не на наказание покупателя, поясняет он.

Ситуации, когда добросовестный покупатель использовал все доступные средства для защиты и в конечном итоге остался безвыходной, можно назвать сложными, считает генеральный директор портала "Мир квартир" Павел Луценко.

Тенденции в судебной практике постепенно меняются: в России уже появились несколько решений, где суд поддержал добросовестного покупателя, отмечает Елена Тикунова.

Если лицо не смогло подтвердить, что его воля была искажена действиями мошенников, сделка признается действительной, указывает Антон Кузнецов.

В некоторых случаях суд приходит к выводу, что покупатель является законным владельцем и правомерно приобрел имущество, и убытки возлагаются на мошенников или продавца, подчёркивает Павел Желновод. Поэтому важно для покупателя доказать свою добросовестность, утверждает Арина Довженко. Такой покупатель, у которого было изъято жилье, имеет право на компенсацию в размере ущерба или кадастровой стоимости жилья, добавляет она. До 2020 года сумма такой компенсации не превышала 1 млн рублей, отмечает госпожа Довженко.

Решить проблему мошенничества поможет внедрение системы двусторонней реституции, обязывающей вернуть имущество и средства сторонам сделки, считает руководитель Est-a-Tet Юлия Дымова. При лишении собственности без согласия правообладателя, закон должен защищать интересы сторон, соглашается Арина Довженко.

Существующая практика недопустимо строга к покупателю: он не контролирует расходы продавца и не влияет на его действия, отмечает Дмитрий Григориади. Риски должны ложиться на того, кто нарушил правила, считает он. Защита прав собственности - ключевая линия, считает Павел Желновод.

В таких ситуациях оба участника становятся жертвами, и судам трудно выносить справедливые решения, лишая стороны возможности, говорит Василиса Овсянникова. Обе стороны оказываются в тяжелом положении: продавец не имеет средств для возврата, а покупатель остается без жилья после завершения сделки, отмечает Светлана Краснова.

Исследование Дмитрия Григориади показывает, что законодательство уделяет внимание только самой сделке, оставляя без контроля денежные потоки. Росреестр регистрирует смену владельца, но не отслеживает финансовые операции, в то время как использование банковских ячеек и аккредитивов может предотвратить обман после перевода денег.

Чтобы предотвратить мошенничество при сделках с недвижимостью, особенно с участием пожилых граждан, Госдума предложила ряд мер в 2025 году. Они включают обязательное нотариальное оформление всех сделок с недвижимостью, обязательное страхование таких сделок и введение временного периода ожидания между регистрацией и передачей денег.

Павел Желновод предлагает создать страховой фонд подобный Агентству по страхованию вкладов, который бы возмещал ущерб в случае обмана при сделках с недвижимостью. Компания "Стратегия" также выступает за подобную инициативу.

В то же время Василиса Овсянникова считает, что существующее законодательство обеспечивает достаточные средства для защиты прав и интересов граждан, но проблема заключается в их недостаточной осведомленности и рассеянии личной информации. Елена Тикунова поддерживает эту точку зрения.