Рост покрытия задолженности застройщиков эскроу-счетами достиг 69% благодаря оживлению ипотечного спроса

После продолжительного снижения уровня покрытия задолженности застройщиков средствами на счетах эскроу, в августе произошел рост. Доля покрытия увеличилась на 1 процентный пункт (п.п.), достигнув 69%. Рекордные за год поступления на счета сделали этот рост возможным, в условиях возрастающего спроса на ипотеку. Дальнейшее снижение ключевой ставки может увеличить долю покрытия задолженности до 72–74% к началу 2026 года и уменьшить долю рассрочек, что поможет снизить ставки по проектному финансированию и сделать их более устойчивыми.

В августе уровень покрытия задолженности застройщиков по проектному финансированию счетами эскроу впервые с начала снижения достиг 69%. Данные, опубликованные "Дом.РФ", подтверждают это. Рост по сравнению с предыдущим месяцем был незначителен — всего 1 п.п. Однако в предыдущих кварталах покрытие было значительно выше, уменьшаясь от 92% во втором квартале 2024 года до 68% в июле 2025 года.

Увеличение уровня покрытия в августе было обусловлено ростом поступлений на счета эскроу. По данным "Дом.РФ", в августе поступления достигли 458 млрд рублей, что является максимумом с начала года и значительно превышает среднемесячные показатели первого полугодия. Это стало следствием снижения ключевой ставки, которое увеличило спрос на рыночную ипотеку, согласно эксперту Андрею Носову. Снижение ставок повысило доступность ипотечного кредитования на 15–20% в реальном выражении, по мнению финансового директора Александра Ослопова из ГК "БЭЛ Девелопмент".

Директор по корпоративным рейтингам НКР Александр Диваков отмечает, что покрытие задолженности застройщиков средствами на счетах эскроу в диапазоне от 65% и выше считается оптимальным с точки зрения рисков. Ослопов считает, что при покрытии от 75% застройщики могут покрывать операционные расходы без угрозы финансовой стабильности. В Москве и Московской области идеальным считается покрытие более 100%, чтобы полностью исключить риски, по мнению коммерческого директора "Брусника" Андрея Фатнева.

Рост доступности ипотеки и снижение ключевой ставки сократят долю рассрочек, считает Носов. Уменьшение доли рассрочек благотворно скажется на рынке, поскольку застройщики быстрее будут пополнять счета эскроу, что снизит ставки по проектному финансированию, по словам директора "Недвижимость" Т-Банка Вадима Мамонова.

По данным "Дом.РФ", к 1 сентября объем неоплаченных рассрочек составил 1,3 трлн рублей или 16% от заключенных договоров долевого участия. Ослопов прогнозирует снижение до 15% к концу года, что увеличит денежный поток застройщиков и уменьшит риски дефолтов покупателей. Эксперт ипотечного рынка Сергей Гордейко считает, что рассрочки вернутся к норме до 10% от объема продаж при ключевой ставке 13% и ниже.

Увеличение объемов ипотечного кредитования снизит риски для банков за счет уменьшения доли рассрочек. Ведь наполнение эскроу-счетов снижает риски по выданным кредитам. В ВТБ подчеркнули, что для них приоритетен возврат кредитов, а денежные потоки для погашения образуются у застройщиков от накоплений на счетах эскроу. Ожидается, что восстановление рынка ипотеки и активное наполнение эскроу-счетов приведут к уменьшению ставок по кредитам и более сбалансированному финансированию проектов, считают в банке.

Эксперты положительно оценивают динамику покрытия. «При продолжении снижения затрат на заем вполне возможно появление широкого рынка ипотеки и увеличение продаж на первичном рынке, что, безусловно, увеличит накопления у девелоперов на счетах эскроу», — утверждает Роман Андреев, директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА». Александр Ослопов прогнозирует рост покрытия задолженности застройщиков эскроу-счетами до 72–74% к началу 2026 года. Иван Ларионов, старший вице-президент «Дом.РФ», ожидает увеличения этого показателя к концу года за счет сезонности, когда застройщики активизируют продажи перед праздниками. «Однако рост ограничит высокая стоимость строительства и ограниченная платежеспособность населения», — подчеркивает г-н Ослопов.