Рост рынка розничных ЗПИФов
В первой четверти 2025 года активы розничных ЗПИФов в сфере недвижимости увеличились примерно на 41 миллиард рублей, достигнув отметки в 617 миллиардов рублей. Управляющие отмечают, что спрос на такие инвестиции растет из-за высокой инфляции и уменьшения доходности депозитов. Нетто притоки в эти фонды увеличились вдвое по сравнению с предыдущим годом, до 28,4 миллиарда рублей. Участники рынка ожидают появления новых фондов для сегментов недвижимости, включая рекреационный и гостиничный.
Общие активы рыночных ЗПИФов в сфере недвижимости в результате первой четверти 2025 года увеличились на 7,1%, достигнув 617 миллиардов рублей, по оценкам УК "Парус Управление активами". Темпы роста превышают показатели четвертой (6,1%) и первой (5,4%) четверти 2024 года. Оценка рыночных фондов теперь включает результаты ЗПИФа недвижимости "Дом.РФ", который значительно увеличил долю недвижимости и количество пайщиков.
В условиях быстрого развития рынка ЗПИФов в сфере недвижимости УК "Парус Управление активами" выделила ЦОД и Light Industrial в отдельные сегменты (производственно-складские площади для малого и среднего бизнеса), ранее входившие в логистический сектор недвижимости. Так, результаты первой четверти 2025 года показали, что ЦОД занял третье место среди секторов недвижимости (67,2 миллиарда рублей), вытеснив торговую недвижимость на четвертое место (65 миллиардов рублей). К примеру, ЦОД "Медведково" площадью 73,8 тысячи квадратных метров находится в портфеле "Современная коммерческая недвижимость" (УК "Современные фонды недвижимости"). Год назад "Альфа-Капитал" начал развивать фонды Light Industrial. "В будущем планируем, что линейка ЗПИФов пополнится активами в сферах рекреационной и гостиничной недвижимости", - отмечает руководитель маркетинговых исследований и аналитики УК "Парус Управление активами" Елена Михайлова.
Инвестиции сделали основной вклад в рост рынка. Клиенты фондов вложили 28,4 миллиарда рублей в квартал, более чем удвоив результаты с аналогичного периода 2024 года. По словам Елены Михайловой, защитные свойства недвижимости, особенно коммерческой, стали ключевым фактором роста, так как недвижимость "поглощает инфляцию" - арендные платежи и стоимость активов растут. За год доходы от аренды складской недвижимости, являющейся основой рынка, увеличились с 10-12% до 16% годовых. Переоценка объектов приносит еще около 8-10%.
Снижение ставок по депозитам в начале 2025 года также могло повлиять на инвестиционные предпочтения. По итогам первого квартала средняя максимальная ставка крупнейших банков, рассчитываемая ЦБ, снизилась на более чем 1,4 процентного пункта, до 20,3% годовых. По мнению директора проектов УК "Современные фонды недвижимости" Екатерины Васильченко, инвесторов влияют ожидания по снижению ключевой ставки и ставок по депозитам.
Владимир Стольников, руководитель управления альтернативными инвестициями УК "Альфа-Капитал", считает, что текущую высокую доходность можно зафиксировать в течение трех-пяти лет. Новые средства, по его мнению, направляются в проекты с контрактами от трех до восьми лет без права расторжения аренды.
Интерес к ЗПИФам недвижимости увеличится в условиях снижения ставок по вкладам
При сохранении тенденции понижения процентных ставок на банковские вклады управляющие ожидают роста интереса к ЗПИФам недвижимости. Инвесторы заинтересованы в получении стабильного дохода и возможности увеличения стоимости за счет высокой строительной инфляции. Поддержку этому интересу окажет строгая денежно-кредитная политика Центробанка России. «Строгая политика ЦБ будет продолжать сдерживать процессы кредитования и строительства, что приведет к повышению арендных ставок и стоимости квадратного метра для недвижимости коммерческого класса»,— подчеркивает Екатерина Васильченко.
