Ипотечные кредиты на пике популярности
По результатам августа 2025 года количество выданных ипотечных кредитов достигло максимального уровня за год. Главным двигателем роста остаются льготные государственные программы, на которые приходится 80% от общего объема кредитования. При этом доля рыночной ипотеки постепенно возрастает, что обусловлено снижением процентных ставок, удовлетворением отложенного спроса и ограничением компенсаций банкам по льготным программам. Эксперты ожидают значительного уменьшения доли льготной ипотеки не раньше 2026 года, когда она может снизиться до 25%.
Сегмент ипотечного кредитования продолжает демонстрировать стабильный рост, хотя темпы увеличения немного замедлились после августа 2025 года. По оценкам агентства Frank RG, объем выданных кредитов достиг 392,5 млрд рублей, что на 11% больше, чем в предыдущем месяце. При этом в июле рост составлял 15,5% по сравнению с предыдущим месяцем. Однако объем кредитования уже второй месяц подряд превышает данные прошлого года, а в августе превышение составило 6,3%. В то же время сейчас показатели ниже, чем в период с 2022 по середину 2024 года, когда было запущено две крупные программы льготной ипотеки.
Несмотря на увеличение доли рыночной ипотеки, сегмент ипотечного кредитования по-прежнему основывается на льготных программах, в основном на семейной ипотеке. По информации аналитического центра "Дом.РФ", объем кредитования в рамках льготных программ (включая семейную, дальневосточную, арктическую, IT-ипотеку) в августе достиг 307 млрд рублей, что составляет 80% от общего объема.
Одновременно доля рыночной ипотеки увеличивается. В июле на нее приходилось 19% от общего объема выданных кредитов и 35% от их количества, согласно данным "Дом.РФ".
По информации аналитического агентства "Домклик", доля льготных программ в Сбербанке сокращается третий месяц подряд - с 86% в мае до 80,3% в августе.
Согласно данным "Дом.РФ", в среднем по рыночным программам банков ставка на ипотеку на новостройки и вторичное жилье на 5 сентября 2025 года составляла около 22,4% в год, что на 0,7 п.п. ниже, чем месяцем ранее. В Т-Банке считают, что снижение процентных ставок сейчас является "ключевым стимулом для увеличения доли рыночной ипотеки". "Кроме того, заёмщики, взявшие кредит по текущим ставкам, надеются рефинансировать его при дальнейшем снижении ключевой ставки, что способствует активности на рынке", - отмечает ведущий аналитик по банковским рейтингам агентства "Эксперт РА" Алексей Кирюхин.
Тенденции на рынке ипотеки в России
Уменьшение возмещения банкам по ипотечным кредитам на 0,5 п. п. сказалось на распространении рыночной ипотеки, долю которой увеличили аналитики Frank RG. Эти изменения уменьшают процентную маржу ипотечных кредитов с государственной поддержкой, заставляя банки ограничивать выдачу государственных программ, отмечают эксперты. Крупнейшие банки (Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк) повысили минимальный первоначальный взнос по льготной ипотеке до 30% в период с мая по июль (без дополнительных условий). В то же время минимальный взнос по рыночным программам этих банков начинается с 20%.
Подъем стоимости недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке (на 1,5% за последние три месяца, по данным "СберИндекса") делает сбор первоначального взноса в 30% более сложным для заемщика, отмечают эксперты Frank RG.
Управляющий директор рейтинговой службы НРА Сергей Гришунин отмечает, что многие заёмщики предпочитают рыночную ипотеку с меньшим первоначальным взносом, даже при более высокой процентной ставке.
Однако говорить о значительном сдвиге в спросе на рыночную ипотеку сейчас рано. Согласно эксперту ипотечного рынка Сергею Гордейко, для более точной оценки необходимо сравнивать количество выданных кредитов, то есть спрос, поскольку средние суммы рыночных кредитов ниже средних сумм льготных кредитов, и изменения в объеме кредитов могут искажать картину. По данным "Дом.РФ", на данный момент доля льготных кредитов составляет 62% от общего числа выдач. Сергей Гордейко отмечает, что нормальным на российском рынке является выдача 200 тыс. кредитов в месяц, в то время как текущий уровень ежемесячных выдач ипотечных кредитов не превышает 80 тыс.
По прогнозу "Дом.РФ", доля ипотеки с государственной поддержкой останется на высоком уровне в 2025 году - 40-50% по количеству и 65-70% по объему. В ВТБ ожидают, что государственные программы составят около 75% структуры продаж на рынке. В Т-Банке предполагают, что доля льготной ипотеки снизится с текущих 75-80% на конец года при снижении ставок до 16% - это важная психологическая отметка для населения. По мнению Сергея Гордейко, доля льготной ипотеки должна уменьшиться до 25% к 2026 году в количественном выражении. Эксперт считает, что при увеличении доступности рыночных программ они будут расти быстрее, чем расширенные льготные программы.