Резкий рост вакантности на складском рынке Москвы и области
Расширение свободных площадей в течение года увеличилось более чем в пять раз, достигнув 1,1 миллиона квадратных метров. Этот значительный прирост пустых складских помещений был вызван снижением спроса, увеличением деятельности застройщиков и освобождением ранее занятых площадей. Растущая конкуренция за арендаторов приводит к предоставлению им скидок среди застройщиков.
На начало июня в логопарках Москвы и Подмосковья было свободно 1,1 миллиона квадратных метров складских помещений, включая предложения по субаренде, по оценкам специалистов консалтинговой фирмы IBC Real Estate. Это превышает показатели предыдущего года более чем в 5,3 раза. Компания Nikoliers отмечает рост на 4,5 раза за последний год, достигнув 537 тысяч квадратных метров. Доля пустующих площадей в общем объеме предложения на складском рынке увеличилась на 2,6 процентных пункта, до 3,3%, за год, согласно данным IBC Real Estate. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области этот показатель увеличился на 1,4 процентных пункта, до 2,2%, по информации Bright Rich | Corfac International.
Резкое увеличение количества пустующих складов - новый тренд складского рынка. В предыдущем временном периоде спрос превышал предложение, но сегодня по словам руководителя департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгения Бумагина ситуация изменилась.
Изменение ситуации также обусловлено снижением спроса. Согласно предварительным данным NF Group, объем сделок по аренде складов в Московском регионе уменьшился на 4,5 раза, до 525 тысяч квадратных метров, за период с января по июль 2025 года, и в целом по России снизился на 2,6 раза, до 1,19 миллиона квадратных метров. Основным причиной сокращения сделок стало уменьшение коммерческой активности из-за высоких ключевых ставок, считает партнер Bright Rich | Corfac International Виктор Заглумин. Ольга Кашкарова, инвестиционный директор ГК «Ориентир», отмечает, что некоторые крупные арендаторы приостановили свою деятельность, а другие развиваются, но в определенных регионах.
В последние годы ключевую роль на складском рынке играли участники сегмента электронной коммерции. Однако после активного развития их присутствие стало сокращаться, отмечает управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов. Основной спрос формируют производственные компании, логистические компании и традиционные розничные сети. По данным NF Group, доля складов, удовлетворяющих потребности электронной коммерции, сократилась с 33% в первом полугодии до 59% в итоге 2024 года. Компания Instone Development констатирует, что для онлайн-торговли наступает период оптимизации и повышения эффективности операций.
Второй фактор, влияющий на увеличение числа пустующих складов, - освобождение помещений. Виктор Афанасенко, региональный директор Nikoliers по складской и индустриальной недвижимости, указывает на то, что в период с 2023 по 2025 годы маркетплейсы начали арендовать объекты, строящиеся под их потребности. По мере завершения строительства они освобождают занимаемые помещения. Некоторые компании изменили свою развивающую стратегию. По данным газеты "Ведомости", в конце прошлого года «Сберлогистика» начала процесс высвобождения складских помещений из-за сильной конкуренции в сегменте электронной коммерции.
Спекулятивные объекты и склады в Москве и Подмосковье
Эксперт Ольга Кашкарова отмечает значительное количество спекулятивных объектов на рынке Москвы и Подмосковья. Согласно директору по коммерческой недвижимости Level Group, Александре Захаровой, застройщики стали более активными в прошлом году из-за низкой вакансии. По оценкам NF Group, к концу года введут около 1 миллиона квадратных метров незаконтрактованных площадей в Москве.
Из-за увеличения вакантности цены на склады стабилизировались. Средние арендные ставки за год выросли на 4% до 12,45 тысяч рублей за квадратный метр. Партнер NF Group, Константин Фомиченко, отмечает, что в 2024 году показатель вырос на 41%, а в 2023-м — на 55%. Конкуренция за крупных арендаторов усиливается, что заставляет некоторых владельцев предлагать скидки до 10–15%. Аналитик Виктор Афанасенко считает, что стоимость аренды складов достигла пика и в дальнейшем может либо немного снизиться, либо остаться на текущем уровне.