Снижение ключевой ставки: оживление на рынке недвижимости или преждевременные надежды?

Даже такое аккуратное смягчение денежно-кредитных условий - позитивный сигнал для рынков жилья и ипотеки, отмечает пресс-служба ДОМ.РФ. Предыдущие раунды снижения уже положительно сказались на стоимости проектного финансирования и выдаче жилищных кредитов. Так, в июле средневзвешенная ставка по проектному финансированию после непрерывного роста в предыдущие 12 месяцев перешла к снижению, уменьшившись на 0,2 процентных пункта за июль - до 10,5%. Ипотечное кредитование по рыночным программам в августе несколько оживилось: выдано 26 тыс. кредитов (на 8% больше, чем в июле) на 63 млрд руб. (рост на 12%).

Это долгожданное решение ЦБ сделает ипотеку дешевле, а ежемесячные платежи - ниже, что неизбежно подстегнет спрос на жилье, считает Гульсина Шакова, начальник отдела ипотечного кредитования ГК ТОЧНО. "Несмотря на то, что ставка остается на высоком уровне, это станет позитивным сигналом для рынка, - говорит Анна Терехова, директор по продажам девелоперской компании "Мармакс". - В тренде до конца года такое смягчение можно считать благоприятным показателем. Покупатели, которые ранее не подходили под льготные программы, получат дополнительную мотивацию к покупке именно сейчас, когда на рынке сформировано достаточное предложение квартир".

Даже если бы ЦБ снизил ключевую ставку до 16%, ипотека все равно осталась бы малодоступной для большинства потенциальных покупателей недвижимости, отмечает директор компании Жилфонд Александр Чернокульский. Ипотечные платежи продолжат проигрывать плате за аренду жилья. Так, при покупке квартиры в крупном городе России за 5 млн руб. с первым взносом в 20% и ипотекой на 25 лет под 16% годовых размер ежемесячного платежа составил бы около 54,4 тыс. рублей. При этом аренда похожей квартиры в этом же городе будет стоить 30-35 тыс. А ставка все же 17%, а не 16%, и ипотечные ставки, как правило, на несколько процентов выше ключевой. Так что потенциальным покупателям пока финансово проще оставаться в арендованной квартире.

Низких ипотечных ставок пока ожидать не стоит, считает президент СРО Региональная ассоциация оценщиков, профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков. Снижение ставки ЦБ на один процентный пункт в краткосрочной перспективе не окажет радикального влияния на изменение рыночных ипотечных ставок, тем более на стоимость уже построенных объектов и доступность недвижимости для населения.

"Однако поступательное снижение ставки - уже стабильная позитивная тенденция, результаты которой в полной мере мы сможем ощутить в 2026-2027 годах (при сохранении текущей динамики, разумеется)", - говорит он. Если нет острой необходимости в приобретении недвижимости или речь идет об инвестиционных объектах, целесообразно оставаться в выжидательной позиции, считает Кулаков. Сделки с привлечением ипотеки можно совершать тогда, когда ключевая ставка будет не выше 12-13%. Пока, несмотря на снижение ключевой ставки и вслед за ней - банковских предложений по вкладам - экономически целесообразнее разместить накопления на депозите до лучших времен.

Однако рынок недвижимости сейчас чутко реагирует даже на минимальные изменения, говорит Чернокульский. После снижения ключевой ставки в конце июля число обращений от покупателей выросло на 10-15% по сравнению с месяцем ранее. Если ипотека станет еще немного дешевле, это создаст дополнительный спрос на недвижимость. "Эту волну рынок, скорее всего, сможет поглотить без особых последствий - предложений на вторичном рынке много", - говорит он.

Но ставка ЦБ влияет на рынок недвижимости и с другой стороны, отмечает Чернокульский: не стоит недооценивать количество денег на депозитах. На вкладах, по данным ЦБ на 1 августа, лежит 57,5 трлн руб. При этом для того, чтобы скупить все нераспроданные новостройки в России (54,6 млн кв м, по данным ДОМ.РФ), достаточно около 10,9 трлн руб. "Разумеется, не все держатели вкладов отправятся покупать квартиры, как только ставки по депозитам пойдут вниз. Да и это невозможно - у всех вкладов есть свои сроки. Однако снижение доходности по вкладам приведет к постепенному оттоку средств из этого сектора. Россияне привыкли доверять классическим форматам инвестиций, и часть накоплений вероятно переложат "в кирпич и бетон". Думаю, в результате повышения спроса мы увидим существенный рост цен", - считает он.

Девелоперы, производители и поставщики товаров длительного пользования ждут, что ставка снизится и россияне быстренько понесут эти 60 трлн на потребительский рынок, рассуждал на XXI Складском форуме NF Group гендиректор "INFOline Аналитика" Михаил Бурмистров. "Давайте объективно понимать - не понесут, - уверен он. - Потому что более 60% денежных средств принадлежат наиболее обеспеченным соотечественникам, у которых уже все есть - квартиры, машины, дома и так далее. Их очень сложно замотивировать что-то покупать. Вторая большая группа - те, кто копят на автомобиль, на первый взнос на ипотеку. Условно у него 2 млн руб. лежат на депозите, чтобы взять ипотеку. Ипотеку пока взять не может - соответственно, этот депозит у него тоже неприкосновенен".

Снижение ставки повышает доступность жилья, особенно это будет заметно в сегменте первичного рынка: застройщики традиционно тесно завязаны на ипотечные программы, и здесь рост спроса может быть наиболее выраженным, считает член Экспертного совета по развитию цифровой экономики при Комитете по экономической политике Госдумы Валерий Тумин. На вторичном рынке рост спроса будет более плавным: вторичка во многом конкурирует с новостройками, где действуют программы господдержки и дополнительные скидки от застройщиков. Быстрых и резких скачков цен ждать не стоит, считает он: государство последовательно выстраивает политику по сохранению баланса между доступностью жилья и устойчивостью строительной отрасли. Однако умеренный рост возможен, прежде всего, в наиболее востребованных локациях. "Этот рост будет контролируемым и, скорее, станет отражением восстановления нормального рыночного цикла", - считает Тумин.

Из одной стороны, решение Центробанка делает кредитование более доступным и способным стимулировать ипотеку. С другой стороны, начиная с 1 сентября, вводятся новые меры регулирования: заявки заемщиков рассматриваются строже и дольше, отмечает директор по продажам девелоперской компании "Север" в Тюмени Александр Новокрещенов. В августе некоторые банки предлагали краткосрочные вклады с повышенными ставками, что, возможно, было попыткой привлечь дополнительные средства в условиях увеличения кредитования, а некоторые банки усложнили условия субсидирования для застройщиков, увеличивая комиссионное вознаграждение. Все это создавало некоторую неопределенность, однако принятое решение о снижении ключевой ставки стало подтверждением умеренного смягчения политики, говорит он.

Дальнейшее смягчение денежно-кредитной политики для девелоперов, ведущих строительные проекты в настоящее время, означает уменьшение процентной нагрузки по имеющимся кредитам, а также возможность более выгодного рефинансирования, сообщает директор по аренде делового квартала "Сколково Парк" Елена Малиновская. Для инвесторов, планирующих новые проекты, удешевление заемных средств повышает рентабельность строительства. Это может способствовать ускорению принятия решений о запуске новых объектов, особенно в сферах с устойчивым спросом, таких как офисы. Снижение ставки также может повлиять на арендный рынок: девелоперы получают больше гибкости, что может замедлить рост арендных тарифов, а увеличение предложения качественных площадей усилит конкуренцию среди арендодателей. Если тенденция снижения ставки будет сохранена, это даст дополнительный импульс для запуска новых проектов, особенно в областях с долгим циклом окупаемости, таких как бизнес-парки или логистические комплексы.

Регулятор продолжает установленный тренд снижения ключевой ставки, что является особенно важным для девелоперов, говорит совладелец и сооснователь "Группы "Родина" Владимир Щекин. Дальнейшее снижение позволит не только поддерживать устойчивую динамику продаж, но и стимулировать запуск новых проектов.

Для девелоперов такое уменьшение создает дополнительные финансовые возможности, включая возможность запуска новых площадок - банки смогут сделать проектное финансирование доступнее, отмечает генеральный директор ГК "Садовое кольцо" Илья Колунов. В перспективе это может привести к увеличению объемов строительства жилья по всей стране. Значительное смягчение денежно-кредитной политики Центробанком скажется положительно и на государственных расходах, добавляет он. В настоящее время основная часть продаж квартир в новостройках приходится на "Семейную ипотеку", где разница между рыночной и льготной ставкой компенсируется банками из бюджета. Снижение ключевой ставки позволит властям сократить эти расходы.

По оценке ДОМ.РФ, к концу года ключевая ставка составит 15%. Однако о стабильном оживлении рынка ипотеки можно говорить, когда ставка опустится ниже 15%. По базовому сценарию ЦБ, это произойдет в середине 2026 года, отмечают аналитики ДОМ.РФ.