Массовый переток депозитов в недвижимость: реальность или утопия?
Начавшееся снижение ключевой ставки ожидаемо запустило волну прогнозов о скором и практически неизбежном массовом перетоке средств с банковских депозитов на рынок недвижимости. Впрочем, сейчас это выглядит как некая иллюзия, которая вполне может и не реализоваться, и на это есть несколько причин, пояснил руководитель Аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко.
- Прежде всего, важно понимать структуру сбережений. Вопреки расхожему мнению продавцов недвижимости о всеобщем благосостоянии, внушительная общая сумма депозитов - это не единый капитал, готовый к инвестициям, а средства огромного числа вкладчиков. При этом у подавляющего большинства из них накопленные суммы несопоставимы не только со стоимостью квартиры в крупных городах нашей страны, но даже с величиной первоначального взноса по ипотеке.
Это наглядно демонстрируют данные Агентства по страхованию вкладов (АСВ): по состоянию на 1 июля 2025 года львиная доля людей - 95,1% - имеют на депозитах до 1 млн рублей. Больше миллиона есть на счетах только оставшихся менее 5% вкладчиков. При этом достаточными для покупки квартиры или хотя бы для осязаемого первого взноса суммами - от 3 млн рублей и выше - обладают только около 1%. Но парадокс состоит в том, что у состоятельных людей квартирный вопрос, как правило, уже давно решен, причем у них есть как квартира для себя, так и для детей, и для родственников, и еще парочка в запасе "на всякий пожарный". А потому все сводится к вопросу о том, нужны ли сейчас состоятельным людям еще дополнительные квартиры или, другими словами, целесообразен ли с инвестиционной точки зрения перевод средств с депозитов в недвижимость?
Чтобы обоснованно ответить на этот вопрос, мы провели опрос, при каких ставках по депозитам люди готовы рассмотреть возможность перехода с депозитов в недвижимость. Как показали результаты, только менее 1% респондентов готовы перекладываться в недвижимость при ставках по вкладам ниже 20%, но выше 15% - примерно в этом диапазоне ставки находятся сейчас, в начале осени 2025 года.
Далее, при ставках по депозитам ниже 15%, но выше 12% переход в недвижимость готовы рассмотреть еще 7,5% респондентов - скорее всего, в этот диапазон ставки по депозитам уйдут при снижении ключевой ставки до 15-16% в течение осени или к концу 2025 года.
Более-менее осязаемый эффект для рынка недвижимости могут дать ставки по депозитам ниже 12%: при таком уровне ставок о переходе в "бетон" задумаются сразу почти 15% участников нашего опроса. А самый существенный сдвиг в настроениях может произойти лишь в том случае, когда ставки по депозитам опустятся ниже важной психологической отметки в 10% годовых. Согласно нашему исследованию, именно при таком уровне доходности вкладов о перераспределении средств в недвижимость задумаются еще более 20% респондентов. Еще 15% аудитории задумаются о недвижимости при ставках ниже 8%.
Но ставки по депозитам ниже психологически значимой отметки в 10% обычно бывают при ключевой ставке 12-13% годовых, которая, согласно обновленному прогнозу Центробанка, ждет нас не раньше середины 2026 года, то есть примерно через год, причем этот прогноз вполне может сдвинуться "вправо", как уже не раз бывало.
Крайне показателен и другой результат проведенного опроса: почти 29% опрошенных - самая крупная группа - заявили, что будут хранить деньги на депозитах при любой, даже самой низкой ставке. Это обстоятельство как раз наглядно показывает, что недвижимость нужна далеко не всем обладателям сбережений. Многие предпочитают говорить о плюсах инвестиций в недвижимость, поэтому отметим минусы, наиболее важные из которых, на мой взгляд, это низкая ликвидность и трудоемкость получения арендного дохода, связанная, помимо прочего, с необходимостью поддержания объекта в товарном виде.
Поэтому вера в массовый переток депозитов в недвижимость, с моей точки зрения - утопия. Какая-то умеренная часть сбережений при снижении ставок по вкладам и симметричном удешевлении ипотеки на рынок недвижимости, разумеется, попадет. Но всегда будет оставаться и немалая доля людей, которые хотят иметь хотя бы часть средств в виде ликвидной "подушки безопасности" на вкладе, а не продавать в случае чего квартиру месяцами или даже годами, а также иметь ежемесячный доход, не обремененный хлопотами сдачи жилья в аренду.
В заключение еще отмечу, что буквально за последний год у недвижимости, помимо депозитов, появилось еще два сильных конкурента - денежные фонды и облигации. Конечно, эти финансовые инструменты были и ранее, но до недавнего времени они являлись уделом профессионалов. Однако продолжительный период высоких ставок привел к тому, что теперь эти инструменты "пошли в народ", если можно так сказать. Будучи не менее надежными, чем депозиты (здесь, например, отсутствует традиционный риск на банк, т.к. облигации и денежные фонды приобретаются на брокерский счет) они обеспечивают доходность на уровне ключевой ставки и выше. Поэтому все больше вкладчиков, которые уже привыкли к безналичным деньгам и пережили все пугалки по заморозке вкладов, при снижении ставок по депозитам для сохранения доходности будут мигрировать скорее не в "бетон", а на брокерские счета: в денежные фонды и облигации. Это означает, что уже ключевая ставка должна будет уйти ниже 10%, чтобы недвижимость стала инвестиционно привлекательной по сравнению с низкорискованными финансовыми инструментами.
