Снижение льготной ипотеки: впервые за 4 месяца выдачи пошли на спад

В сентябре выдачи преимущественной ипотеки сократились впервые за четыре месяца. Доля государственных программ в общем объеме выдачи опустилась до минимума с начала года, однако остается доминирующей — 58% в количественном и 74% в денежном выражении. Такое изменение связано с ослаблением факторов роста льготного сегмента и понижением ставок по рыночным кредитам. Доля преимущественной ипотеки неизбежно уменьшится до 20%, но не раньше, чем после снижения ключевой ставки Центробанка до 10–12%.

В сентябре объем выдачи льготной ипотеки сократился на 7 миллиардов рублей по сравнению с предыдущим месяцем и составил 313 миллиардов рублей, следует из данных Центробанка. Это первое с мая сокращение выдачи ипотеки с государственной поддержкой. Кроме того, впервые с мая уменьшилось количество выданных льготных ипотек. По данным аналитического центра «Дом.РФ», в сентябре было одобрено 54 тысячи льготных ипотек (в сравнении с 56 тысячами в предыдущем месяце).

• В «Дом.РФ» отметили, что основной рост выдач в сентябре произошел за счет рыночных программ: выдано 34 тысячи кредитов — почти в три раза больше средних значений за первое полугодие 2025 года.
• Увеличился и объем рыночной ипотеки — 92 миллиарда рублей (+20,6 процентного пункта (п. п.) к августу), по данным Центробанка.

Таким образом, согласно данным «Дом.РФ», в сентябре доля льготной ипотеки снизилась до минимума с начала 2025 года — 58% в количественном выражении и 74% в объеме.

В сентябре доля рыночных программ в объеме выдачи впервые с начала года превысила 20%, достигнув 21,4%, сообщили в «Домклик» Сбербанка. Замедление льготного сегмента может быть связано с истощением прежних механизмов роста. По мнению управляющего директора рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрия Беликова, сегмент льготной (в настоящее время в основном семейной) ипотеки имеет свои ограничения. Эксперт ипотечного рынка Сергей Гордейко отмечает, что завершился период максимальной процентной компенсации банкам за предоставленные льготные кредиты, что снизило прибыльность льготного кредитования.

В льготном кредитовании новостроек достигнут равновесия спроса и предложения, в то время как другие виды кредитов либо занимают незначительную долю (вторичное жилье), либо растут медленно (ИЖС), утверждает Сергей Гордейко. Нет механизмов для ускорения выдачи, учитывая цены на жилье, добавляет Юрий Беликов.

Снижение процентных ставок по кредитам и эффект отложенного спроса оказывают влияние на увеличение объема рыночных ипотечных сделок, отметили в «Домклик». Кроме того, как отметила старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова, могут также влиять более низкая цена приобретаемой недвижимости на вторичном рынке. Разница между первичным и вторичным жильем в среднем составляет 50–60%.

При этом в льготной и рыночной ипотеке наблюдаются разные типы заемщиков и суммы кредита. Например, в Т-банке отмечают, что средняя сумма кредита по рыночной ипотеке составляет 3,5 млн рублей и гасится в три-четыре раза быстрее, чем по льготной ипотеке. Согласно данным из «Домклик», средняя сумма кредита по рыночным программам в 2025 году составляет около 2 млн рублей.

«При текущих ставках рыночной ипотеки клиенты часто рассматривают кредит как временное решение и активно используют досрочное погашение»,— отмечают в ВТБ.

По данным «Дом.РФ» на 10 октября, средневзвешенные ставки топ-20 банков по различным программам рыночной ипотеки колебались от 21,24% до 22,81%.

Несмотря на данные за сентябрь, эксперты не прогнозируют быстрого роста рыночной ипотеки. По мнению Юрия Беликова, восстановление рыночного ипотечного кредитования предстоит лишь в течение двух следующих лет. Важным фактором остается монетарная политика Центробанка. Согласно главному аналитику Совкомбанка Анне Земляновой, высокие ставки будут продолжать ограничивать выдачу кредитов до конца года, и рост активности начнется только после снижения ключевой ставки до 10–12%. В таком случае доля государственных программ может снизиться до 20% от общего объема выданных ипотечных кредитов, считает Сергей Гордейко.