Структурные изменения в рынке ЗПИФов недвижимости
В третьем квартале 2025 года отмечены значительные изменения в сегменте рыночных ЗПИФов недвижимости. Если ранее рост происходил в основном за счет фондов, доступных квалифицированным инвесторам, то в текущем периоде две трети прироста обеспечили ЗПИФы для ограниченного круга инвесторов. Это было обусловлено значительным снижением ставок по длинным депозитам. В такой ситуации управляющие ожидают дальнейшего перетока сбережений на рынок коммерческой недвижимости.
По итогам третьего квартала 2025 года активы рыночных ЗПИФов недвижимости превысили 725 млрд рублей, что на 8% выше показателя предыдущего квартала и на треть больше, чем год назад. Эти данные предоставлены управляющей компанией "Парус Управление активами". За отчетный период было запущено пять новых фондов, и привлечение средств в три из них составило более 10 млрд рублей, остальные два фонда находятся в процессе формирования. Кроме того, выплаты дохода пайщикам в третьем квартале составили рекордные 21,7 млрд рублей, что в два раза больше, чем во втором квартале, и в два с половиной раза выше, чем годом ранее.
Основной вклад в рост активов внесли фонды, доступные широкому кругу инвесторов. За третий квартал их активы выросли на 38,4 млрд рублей, достигнув 380,6 млрд рублей. Несмотря на высокую отправную точку, эти ПИФы ускорили темпы роста — за прошлый квартал они увеличились на 11,2%, что сравнивается с 8,8% в предыдущем периоде и всего 4,6% годом ранее. С другой стороны, активы фондов, доступных квалифицированным инвесторам, показали замедление темпов роста — за третий квартал они увеличились на 4,6% до 344,5 млрд рублей, что почти вдвое меньше темпов роста предыдущего квартала и на 11,7 п. п. ниже аналогичного периода прошлого года.
Изменения в денежно-кредитной политике Банка России оказали влияние на предпочтения неопытных инвесторов.
С начала лета регулятор трижды понизил ключевую ставку на 4 п. п. до 17%. Средняя максимальная ставка по депозитам крупнейших банков уменьшилась с 18,3% до 15,6% годовых, однако они доступны лишь на сроки до полугода. "На данный момент в России немного интересных долгосрочных инвестиционных возможностей с высокой доходностью и приемлемым уровнем риска. Поэтому интерес частных инвесторов к продуктам ЗПИФ недвижимости растет", — отмечает руководитель аналитического центра УК "Парус Управление активами" Елена Михайлина.
Участники рынка обращают внимание на активный переход частных инвесторов от жилой к коммерческой недвижимости. "Этот вид активов оказался надежным, стабильным и прибыльным. Коммерческая недвижимость не только защищает капитал от инфляции, но и приносит доходность почти вдвое выше, чем жилая недвижимость, — 12% годовых по сравнению с 5–6% годовых от аренды жилья", — указывает управляющий УК "ВИМ Сбережения" Алексей Стрелецкий.
Рост ликвидной части в фондах и растущее количество сделок
В этом году наблюдается заметный рост ликвидной части в фондах. По оценке УК «Парус Управление активами», в третьем квартале такие вложения увеличились на 12,5%, достигнув 69,5 млрд рублей, и составляют уже 9,6%. Предыдущие три квартала отмечали снижение доли с 17,1%. Это обусловлено созданием новых фондов и длительностью инвестирования в проекты.
Растет количество проведенных и подготовленных сделок. Директор проектов УК «Современные фонды недвижимости» Катерина Васильченко приводит примеры сделок, осуществленных в различных фондах, отмечая оперативную реакцию управляющих на изменения рынка и пересмотр условий аренды.
Рынок ожидает переброс средств с депозитов физических лиц, даже при сохранении ключевой ставки Центробанка. Ограничения на иностранные рынки инвестирования и развивающийся российский фондовый рынок мотивируют инвесторов и управляющих искать новые возможности на местном уровне, способствуя развитию рынка ЗПИФов недвижимости.
Специалисты не прогнозируют системных изменений в рынке складских и офисных помещений при текущих высоких ставках, ожидая дальнейшего индексирования договоров аренды и позитивного влияния на чистый операционный доход фондов.