Последние месяцы шокируют высокой ключевой ставкой – только в прошлом месяце порог в 20% стал постепенно снижаться.

Столь высокий уровень ставки порождает дилемму для ипотечников. Они вынуждены выбирать между направлением своих денег на вклады с хорошим процентом и досрочным закрытием ипотеки. В таких условиях выбор падает чаще всего на первый вариант.

Кредиторы же подняли ставки невероятно высоко, поэтому те, кто планировал приобрести вторичное жилье, этого сделать не смогли. При текущей ставке в 16 % ситуация сохраняется.

Значительная доля ипотек, выданных по государственной программе, также повлияла на рынок. Из всех ипотечных кредитов процент льготных в начале этого года составил 70%! То есть средняя ставка по ипотеке сравнялась с 8,7%, что почти вдвое ниже ключевой ставки. В связи с этим людям также выгоднее дополнительные деньги, которые могли бы пойти на досрочную выплату ипотеки, разместить как вклад.

Повлияло на отношение к досрочному закрытию ипотечного кредита и то, что произошёл спад продаж вторичного жилья. Если ранее заёмщики гасили ипотеку на новую квартиру за счёт продажи старой, то сейчас многим просто нечем выплачивать долг раньше срока.

Законодательство в свою очередь снизило инвестирование в строящееся жилье. Ранее инвесторы пользовались разницей между ценой жилья на этапе котлована и при сдаче его в эксплуатацию. В ближайшее время, как мы знаем, программа льготной ипотеки подходит к концу.

Редкий заёмщик не хотел бы поскорее жить без кредитов, на которые уходит львиная доля бюджета. К тому же, закрыв ипотеку раньше, клиент получает:

• Экономию средств. Чем раньше закрыт кредит, тем меньше потрачено на уплату процентов по нему.
• Право на распоряжение своим жильём без ограничений от банка. При погашении ипотеки жильё перестаёт быть залоговым, то есть с него снимается обременение, а значит владелец может поступать с ним как захочет.
• Спокойствие и снижение уровня стресса. Ежемесячные платежи, на которые нужно усиленно зарабатывать, о которых нужно помнить и даже ограничивать себя в других финансовых желаниях – это довольно тяжело. Жить без подобных забот однозначно проще.

• Всегда есть вероятность того, что сбережения на частичную оплату кредита потрачены зря и средств на следующие платежи нет. «Подушка безопасности» всегда должна быть у заёмщика на случай непредвиденных ситуаций – иначе ваша ипотека и кредитная история под угрозой.

• Досрочное погашение снижает размер налогового вычета, который высчитывается по фактически выплаченным процентам за ипотеку. Этот налоговый вычет можно использовать в счёт погашения кредита.

Каждый банк предъявляет в таком случае свои требования к досрочному погашению ипотеки. Тем не менее есть нюансы, на которые следует обратить внимание всем.

• Предупредите банк не менее чем за 30 дней до даты ежемесячного платежа. Некоторые кредиторы прописывают и больший срок – ознакомьтесь с договором внимательно.
• При частичном погашении могут быть ограничения по срокам внесения дополнительных средств: например, они могут быть привязаны к дате ежемесячного платежа.
• Учтите способ подачи заявки на досрочное погашение: один банк принимает его через личный кабинет в интернете, а другой может запросить бумажный экземпляр.

1) Полное досрочное погашение ипотеки

Оно подразумевает единовременный взнос всего оставшегося долга с процентами, а также штрафами при их наличии. Как полностью досрочно погасить кредит?

• Выберите дату погашения и уточнитесь у кредитора о сумме, которую нужно подготовить.
• Предупредите банк о своём намерении и напишите заявление (чаще всего это делают по форме банка).
• Внесите деньги на счёт и банк спишет их в определённую дату.
• Не забудьте взять справку о том, что вами выполнены обязательства по ипотеке. При наличии закладной у банка вам должны вернуть её с пометкой о полном закрытии обязательств.
• Погасите регистрационную запись в Росреестре, заранее собрав необходимый пакет документов.

2) Частичное досрочное погашение ипотеки

При нём клиент вносит сумму, превышающую обозначенный договором платёж. Таким образом уменьшается размер ежемесячного платежа – либо же сокращается срок кредитования. Для этого:

• Определитесь с суммой, которую вы хотите добавить к ежемесячному платежу.
• Предупредите банк о своем намерении и обозначьте, что вы снижаете – размер платежа или срок.
• Получите новый график платежей и придерживайтесь его.

3) Комбинированный вариант погашения

Закрыть долг раньше и выгодней можно, сочетая два варианта: внести сумму побольше единожды и продолжать платить по прежнему графику. То есть выбирать ежемесячно досрочное погашение и постоянно уменьшать минимальный платёж. Таким образом вы быстрее погасите долг.

4) Особое досрочное погашение ипотеки

Его условия зависят от клиента. Например, закрыть ипотеку раньше срока можно за счёт материнского капитала или с помощью государства, поддерживающего многодетные семьи. Для каждого случая свой план действий. Расскажем о порядке при использовании маткапитала:

1. Направьте в СФР, МФЦ или через «Госуслуги» заявление о распоряжении средствами капитала.
2. Оправьте в банк документы о том, что заявление принято.
3. Затем отправьте заверенное нотариально заявление о том, что ребенку выделены их доли в жилье.
4. После проверки банком документов и их отправки в «Дом.РФ» принимается решение. В случае одобрения средства будут направлены кредитору для погашения.

Стоит помнить, что проценты по ипотеке начисляются ежедневно. То есть при дате платежа 15 числа, с 16-го кредитор уже начисляет процент. Если оформить досрочное погашение 20-го, то из средств будут вычтены начисленные проценты. Поэтому оптимально вносить досрочный платеж в день списания ежемесячного платежа.

• Убедитесь, что досрочное погашение возможно по условиям кредитного договора и не сделает его дороже.
• Помните, что внеочередной платёж не освобождает вас от платежа по графику. Позаботьтесь, чтобы нужная сумма была на счету, чтобы не допустить просрочек.
• Не стремитесь накопить побольше для разового досрочного платежа. Ведь ипотечные проценты начисляются ежедневно. Выберите платежи по частям и не ждите, пока в запасе будет крупная сумма.
• Позаботьтесь о финансовой подушке. Оптимально, если её размер составит от 3 до 6 платежей по кредиту на случай непредвиденных проблем.
• Будьте уверены, что финансово потянете досрочное погашение, прежде чем решаться на него.

Страхование недвижимости требуется ежегодно. При этом происходит перерасчёт стоимости страховки, зависящей от остатка долга.

Частичное досрочное погашение удешевляет страхование на следующий год, а при полном погашении средства, потраченные на страховку, можно вернуть.

Предполагается, что текущая ситуация со спадом досрочного погашения ипотеки сохранится: ставка по-прежнему остаётся высокой и ещё достаточно долго на неё будет влиять закрытие программы по льготному ипотечному кредитованию.

Ипотечный брокер Кирилл Павлов и брокер компании «Самолет плюс» Ольга Загороднюк полагают, что будущего у льготной ипотеки нет, но возможно сохранение семейной ипотеки на ближайшие несколько лет - с увеличением ставки вдвое, в частности, для семей с детьми старше 6 лет. Власти заявляли, что льготная ипотека не будет продлена, а семейная станет адресной.

Президент Владимир Путин уже выступал с поручением продлить семейную ипотеку до 2030 года для семей с детьми до 6 лет.

Некоторые эксперты предполагают возможность сохранения льготной ипотеки в отдельных регионах для слабозащищённых категорий населения. Многие прогнозируют, что возвращения низких ставок по ипотеке на уровне прошлого года не стоит ждать ранее 2025 года.

Автор Telegram-канала «Экономизм» Алексей Кричевский и директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин говорят о том, что снижение спроса на ипотеку на фоне прошлого года станет весьма заметным. Он прогнозирует также некий спад цен на жилье примерно на 10 %.

При этом можно встретить экспертные мнения, в частности, у аналитиков «Эксперт РА», о том, что к концу текущего года ключевая ставка упадёт до 12-13%, и у многих ипотечников появится неплохая возможность рефинансировать свои кредиты.Управляющий директор НРА Сергей Гришунин и вовсе считает, что стоимость ипотеки сохранится на высоком уровне минимум на 1,5 года и в 2026 году вряд ли будет меньше 10%.

Снижения ставок по рыночной ипотеке стоит ожидать не раньше второй половины 2024 года, говорят аналитики «Эксперт РА».

В первую очередь условия будут улучшаться для действующих заемщиков, желающих рефинансировать кредиты. Снижение ставки также может повлечь покупательскую активность, но ближе к концу года.

Руководитель направления аналитики «Банки.ру» Инна Солдатенкова также озвучивает мысль о снижении ставок по иипотеке и возможной корректировке условий её по рефинансированию.

Ипотечный рынок меняется, возникают новые сложности и возможности, но в целом у ипотечных кредитов будущее есть.