Спрос на готовое жилье растёт после ужесточения условий льготной ипотеки

Изменение правил выдачи льготных кредитов привело к росту интереса заемщиков к рынку готового жилья. Эксперты ожидают дальнейшего снижения ставок по таким кредитам к концу года, а участники рынка прогнозируют сокращение ценового разрыва между новостройками и вторичным жильем.

В феврале 2026 года объемы льготной ипотеки сократились: выдано 29 тыс. кредитов на общую сумму 165 млрд руб., что на 14% и 13% меньше по количеству и сумме соответственно по сравнению с февралем прошлого года, при снижении более чем вдвое по отношению к предыдущему месяцу.

Одновременно ипотека на рыночных условиях показала рост: около 41 тыс. кредитов на 120 млрд руб. за февраль. Средненедельные выдачи в месяце составили примерно 11 тыс. кредитов на 31 млрд руб., что в четыре раза превышает уровень февраля 2025 года и в 1,3 раза — январские показатели 2026 года.

Банки фиксируют смещение интереса клиентов в сторону готового жилья. В ряде кредитных организаций доля заявок и выданных кредитов на вторичную недвижимость выросла в несколько раз по сравнению с началом года; в некоторых случаях доля таких операций приближается к 80% от ипотечных сделок.

Ключевое нововведение программы — ограничение числа льготных кредитов на одну семью: с февраля супруги при оформлении льготного кредита автоматически выступают созаемщиками, тогда как ранее каждый мог получить отдельный льготный кредит под ставку 6% годовых. Это существенно усложнило практику получения нескольких льготных займов на членов одной семьи.

Дополнительно обсуждается введение дифференцированных ставок в зависимости от числа детей, предположительно в первой половине года. Банкиры отмечают, что эффект будет зависеть от конкретных параметров шкалы ставок: при незначительном повышении спрос может сохраниться, но снизится уровень одобрений и в целом выдачи по программе ожидаемо сократятся.

Рост интереса к готовому жилью частично обусловлен увеличением цен на первичном рынке в 2025 году, что привело к рекордным разрывам цен между новостройками и вторичным фондом. В московском сегменте разница оценивается в диапазоне 35–45%, в отдельных регионах — до 85%.

Эксперты называют причинами ценового расхождения преимущества новостроек в новизне, современных планировках и инфраструктуре, а также стимулирующие факторы вроде льготной ипотеки и наценок девелоперов. Одновременно аналитики указывают на методологические эффекты: при сравнении новостроек со всем массивом вторичного жилья, где значительную долю составляют старые дома, итоговая разница выглядит сильнее, чем при сопоставлении похожих по характеристикам объектов.

По состоянию на 20 февраля 2026 года средневзвешенная ставка по рыночным ипотекам составляла около 20,46% годовых. В феврале и марте многие банки снизили ставки; у ряда кредитных организаций минимальные предложения опустились ниже 20% годовых.

Снижение ставок стимулирует рост среднего размера ипотечного кредита: заемщики рассчитывают на дальнейшее удешевление заимствований и возможность рефинансирования в ближайшие месяцы, поэтому запрашивают больше средств и активнее заключают сделки на вторичном рынке. По прогнозам, к концу года доля ипотечных сделок с участием вторичного жилья может довести до 50% по числу и до 60–70% по объему.

Прогнозы по уровню ставок расходятся: часть экспертов ожидает, что ставка по рыночной ипотеке может снизиться до 16% годовых при условии сокращения ключевой ставки до 12–13%, другие предполагают более агрессивное снижение до 12–13% по отдельным кредитным продуктам.

При этом различия в итоговой переплате по ипотеке сохраняют влияние на выбор покупателей. Для иллюстрации: новостройка стоимостью 15 млн руб. при 20-процентном первоначальном взносе и ставке 6% на 20 лет формирует ежемесячный платеж около 86 тыс. руб.; вторичное жилье при цене на 25% ниже и ставке 17,5% даст платеж порядка 136 тыс. руб., разница составляет примерно 50 тыс. руб. В то же время для тех, кому важна возможность немедленного въезда, покупка вторичного жилья с платежом, сопоставимым с платежом за новостройку, может быть выгодной альтернативой аренде, средняя стоимость которой сейчас около 50 тыс. руб.

Часть владельцев вторичного жилья рассчитывает на выравнивание цен с первичным рынком по мере снижения ключевой ставки и уменьшения конкурентного преимущества новостроек, обусловленного масштабной господдержкой. Аналитики отмечают, что по мере удешевления коммерческой ипотеки конкурентоспособность вторичного сегмента возрастет, а наблюдаемый сегодня разрыв должен сокращаться.

В то же время сохранятся структурные факторы, препятствующие полному паритету: старый жилой фонд не воспроизведет качество и инфраструктуру новых комплексов, себестоимость строительства и стоимость заемных средств для застройщиков остаются зависимыми от ключевой ставки, а дефицит рабочей силы и прочие составляющие затрат также ограничивают потенциальное снижение цен на первичное жилье. По мнению ряда специалистов, объективных оснований для полного сравнения цен в ближайшие годы недостаточно.