Спрос на квартиры с черновой отделкой в Москве увеличился из-за экономии и роста себестоимости ремонта

Количество апартаментов с уже выполненным ремонтом в жилых комплексах Москвы уменьшилось почти вдвое за прошедший год, также как и их доля на рынке. Инвесторы, желая сэкономить, все чаще выбирают объекты с предварительной отделкой. Строительным компаниям также не выгодно более предлагать готовые квартиры из-за роста затрат на ремонт, дефицита специализированных рабочих, дорогого кредитного финансирования и возросшего числа судебных исков от покупателей, требующих компенсации за несоответствия в строительстве.

В мае 2025 года в новостройках Москвы количество жилых помещений с готовой отделкой уменьшилось почти вдвое по сравнению с предыдущим годом до 8,7 тыс., сообщают в компании "Метриум" по запросу "Ъ-Review". Подобные данные приводятся на сайте bnMAP.pro, где указано, что на текущий момент на рынке доступно 8,7 тыс. объектов с уже выполненной отделкой, что на 80% меньше, чем годом ранее. Как результат, доля жилья с готовой отделкой снизилась на 18 процентных пунктов по сравнению с предыдущим годом до 21%, считают в компании Est-а-Tet. В то же время количество помещений без отделки увеличилось на 21,6%, достигнув 27,4 тыс., а жилье с отделкой White Box (предчистовая отделка) увеличилось на 10%, до 10,9 тыс., добавили в "Метриум". Доля таких объектов увеличилась на 10 пунктов, достигнув 59%, и на 8 пунктов, до 20%, утверждают в Est-а-Tet.

Причины уменьшения предложений жилья с готовой отделкой в новостройках Москвы могут быть разными. Одна из них - возможное увеличение себестоимости для застройщика, который обязуется предоставить помещение с готовой отделкой, объясняет основатель bnMAP.pro Ирина Доброхотова.

Отделка все чаще становится неэффективной для застройщиков, говорят в консалтинговой фирме Ricci.

Средние расходы на материалы для отделки жилья по итогам 2024 года в целом по России увеличились на 12,8% по сравнению с прошлым годом, до 10 тыс. руб. за квадратный метр, подсчитали эксперты Infoline. В Санкт-Петербурге рост составил 11,1%, до 10,3 тыс. руб. за квадратный метр, в то время как в Москве - 14,8%, до 9,7 тыс. руб. за квадратный метр. В 2023 году рост составил 13,3% и 12,4%, соответственно.

Кроме того, наблюдается дефицит квалифицированных бригад для отделочных работ на рынке, продолжает Ирина Доброхотова. Готовая отделка требует больше ресурсов, контроля и ответственности, говорит глава ГК "РКС Девелопмент" Василий Булгаков. Проблема с поставками импортных материалов также актуальна для премиального сегмента: застройщики проектов высокого класса часто отказываются от отделочных работ, так как не могут найти подходящие альтернативы, подчеркивает генеральный директор Key Capital Ольга Гусева.

По словам руководителя отдела «Аналитика» организации Est-а-Tet Светланы Комиссаровой, продажа жилья с готовой отделкой увеличивает время завершения проекта. Этот факт становится все более важным в свете увеличения общих сроков строительства. Средняя продолжительность строительства многоэтажных домов с января по март 2025 года достигла 47,3 месяца, что на 7% больше, чем в среднем за 2024 год, и на 44,6% выше, чем в 2017 году. Генеральный директор Tashir Estate Максим Самсонов отмечает, что реализация жилья без отделки позволяет быстрее вывести объекты на рынок, что критически важно для застройщиков в плане скорости реализации.

Присутствие отделки, будь то во всем здании или в отдельных секциях, может увеличить итоговую стоимость проекта, согласно Максиму Самсонову. Продавая жилье без отделки, застройщику требуется меньше заемных средств, что, как отмечает Светлана Комиссарова, особенно важно в условиях роста стоимости кредитов. Средняя процентная ставка по проектному финансированию для застройщиков жилья составляет 11%, в то время как ранее она держалась на уровне 3–4%, утверждал вице-президент банка "Сбер" Сергей Бессонов на конференции в апреле 2025 года.

Один из факторов, влияющих на сокращение числа квартир с отделкой, стало снижение предложения в сегменте комфортного жилья, где доля квартир с готовой отделкой всегда была наибольшей.

Согласно данным Светланы Комиссаровой, за последний год доля жилых комплексов комфорт-класса в общем объеме предложения упала с 41,5% до 32,1%. Ирина Доброхотова отмечает, что чем выше класс жилья, тем чаще покупатели выбирают индивидуальную отделку и ремонт на свой вкус. Многие застройщики теперь предлагают отделку как дополнительную услугу, которую покупатели могут заказать по желанию, хотя в статистике все эти объекты учитываются как жилье без отделки, уточняет Ольга Гусева.

Многие покупатели жилья в настоящее время ограничены финансами и не могут себе позволить дополнительные расходы на будущий ремонт при покупке недвижимости, особенно строящейся. Даже несмотря на потенциальные преимущества от заказа отделки у застройщика, как сообщает Ольга Гусева. При высокой ключевой ставке и дорогих ипотечных кредитах количество покупателей, имеющих возможность позволить себе варианты с отделкой, сокращается. В таких случаях ежемесячный платеж по ипотеке становится для некоторых заемщиков не по карману, подтверждает Лариса Маслюкова, директор по продажам в ГК "Гранель".

Благодаря более привлекательным ценам квартиры без отделки продаются быстрее, согласно Ricci.

В мае 2025 года составила 47% от общего объема продаж на первичном рынке жилья Москвы, годом ранее показатель был 59%, а в мае 2023 года — 64%, подсчитали в Ricci. Покупатели в настоящих условиях зачастую ожидают скидки в лотах с отделкой, поясняет Лариса Маслюкова.

Для обычного человека, не имеющего опыта в ремонтных работах, выгоднее приобретать квартиру с отделкой от застройщика, утверждает Светлана Комиссарова. В проектах комфорт-класса в Москве средняя цена на квартиры с отделкой всего на 8% выше, чем в черновом варианте: 398 тыс. руб. за 1 кв. м против 370 тыс. руб., подсчитали в Ricci. При самостоятельном ремонте цена будет около 30 тыс. руб. за 1 кв. м, говорит госпожа Комиссарова, то есть примерно та же сумма, но потребует больше времени и усилий.

Самостоятельный ремонт выгодно делать в проектах класса выше. Средняя цена квартир без отделки в сегменте бизнес-класса составляет 484 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 21% меньше, чем цена на квартиры с отделкой — 586 тыс. руб., подсчитали в Ricci. В премиальных проектах без отделки средняя цена составит 1,1 млн руб. за 1 кв. м, а с отделкой — на 24% больше, 1,36 млн руб., уточняют эксперты. При самостоятельном ремонте базовый дизайн-проект обойдется в сумму от 3,5 тыс. руб. за 1 кв. м, строительные работы — от 17 до 30 тыс. руб., стоимость материалов — от 35 до 50 тыс. руб., уточняет Максим Самсонов.

Однако, отмечается Василием Булгаковым, при выборе квартиры без отделки стоит уделить больше времени на заселение из-за рисков. Застройщик, имея необходимый опыт и ресурсы, может работать эффективнее, добавляет он. Девелоперы благодаря оптовым соглашениям с поставщиками закупают материалы по более низким ценам, отмечает гендиректор Optima Development Давид Худоян. Цены на отделку фиксируются на момент покупки квартиры, клиенты защищены от возможной инфляции, говорит эксперт.

Отказ многих застройщиков от проведения ремонтов в новостройках связан с тем, что дольщики часто обращаются в суд без предварительной попытки урегулировать претензии с застройщиком или даже мешают проводить необходимые работы. Специалисты по обследованию квартир могут обнаружить более 50 недочетов, требуемые компенсации при этом могут превышать 10% стоимости недвижимости (см. «Ъ-Дом» от 23 ноября 2023 года).

Некоторые юридические фирмы основали сегмент по сбору коллективных исков против застройщиков с целью получения даже небольших компенсаций за мелкие недочеты. По мнению Кирилла Холопика, девелоперы теряют всю выгоду от продаж с отделкой из-за штрафов, наложенных из-за незначительных дефектов. Тем не менее, Лариса Маслюкова утверждает, что проблема «потребительского терроризма» актуальна и для незавершенных квартир.

Тем не менее, доверенные лица дольщиков выражают противоположную точку зрения: застройщики часто прибегают к уловкам и заставляют покупателей новых зданий обращаться в суд, рассказывали ранее юристы. Согласно их высказываниям, застройщики редко удовлетворяют претензии дольщиков по неустойке до подачи иска, и дольщику потребуется нести судебные издержки — госпошлину, расходы на адвоката, чтобы получить компенсацию. Несмотря на это, строительное лобби оказалось более влиятельным, чем защита прав потребителей, и в прошлом году вступил в силу закон, ограничивающий максимальный размер штрафов за некачественную отделку в 3% от указанной в договоре суммы долевого участия.

Все же, несмотря на риски столкнуться с так называемым потребительским терроризмом, застройщики не могут полностью отказаться от продажи квартир с ремонтом.

Им выгодно иметь разнообразную продукцию — без отделки, с отделкой White Box, с чистовой отделкой, так как у каждого изделия есть своя целевая аудитория, отмечает Лариса Маслюкова. Продавать объекты без отделки у застройщика проще из-за уменьшения временных затрат и себестоимости, однако в условиях высокой конкуренции наличие квартир с отделкой может стать преимуществом, подтверждает Светлана Комиссарова.

В ближайшей перспективе доля проектов без отделки будет расти из-за увеличения себестоимости материалов и трудовых затрат, сложности прогнозирования расходов и запланированных сроков отделки на протяжении реализации проекта, предполагает Василий Булгаков. Светлана Комиссарова разделяет этот прогноз, но указывает на другие причины. Рынок новостроек в Москве постепенно трансформируется в рынок жилой недвижимости класса бизнес и премиум сегмента, где более требовательные покупатели предпочитают жилье без отделки для воплощения своих индивидуальных предпочтений, поясняет она. В массовом сегменте будет практиковаться более гибкий подход, включающий возможность заказать отделку по желанию, в том числе с мебелью, и полное отсутствие отделки, заключает эксперт.