Динамика ключевой ставки и ипотечного рынка
В январе 2026 года средневзвешенная ставка по кредитам проектного финансирования увеличилась на один процентный пункт и достигла 10,25% годовых. Это второй месяц подряд роста показателя, отмеченного регулятором, несмотря на снижение ключевой ставки и улучшение показателей заёмщиков.
Основными факторами, влияющими на уровни ставок по проектному финансированию, называются уровень ключевой ставки, банковская надбавка за риск и степень наполнения счетов эскроу.
Параметры заёмщиков и банковские требования
Ключевая ставка с июня 2025 года снизилась с 21% до 15,5% годовых, что привело к понижению ставок по рыночной ипотеке более чем на 4 процентных пункта за полгода.
По оценкам аналитического центра, по состоянию на 6 марта 2026 года средние ставки по ипотеке составляли примерно 20,3% годовых для новостроек и 19,9% для вторичного рынка.
Маржинальность проектов и стоимость финансирования
Центральный банк фиксирует улучшение качества заёмщиков по программам проектного финансирования: доля клиентов первой и второй категории на конец прошлого года приблизилась к 97% против 95% на конец сентября 2025 года. Доля заёмщиков четвертой и пятой категории опустилась ниже 1%.
При этом банки ужесточили требования к заёмщикам и чаще оценивают финансовую устойчивость не только проектов, но и всей группы компаний-застройщика. Это связано с замедлением продаж на рынке жилья и повышенной осторожностью кредиторов.
Состояние эскроу-счетов и объём ипотечных выдач
Участники рынка указывают на низкую маржинальность текущих строящихся проектов — в оценках она составляет порядка 5–10%, что во многих случаях оказывается ниже текущей стоимости проектного финансирования.
В таких условиях эффективная ставка кредитования для застройщиков по внутренним оценкам находится в диапазоне 12–16% годовых, что ограничивает способность банков уменьшать ставки по программам ПФ.
Оценки и прогнозы участников рынка
Уровень покрытия задолженности застройщиков средствами на эскроу превышал 73% по состоянию на 1 февраля 2026 года. Остаток средств на эскроу-счетах в период с октября 2025 по январь 2026 года колебался в пределах 7,2–7,5 трлн рублей.
Ограничения по льготным ипотечным программам, введённые с 1 февраля 2026 года, привели к сокращению выдач в половину за последний месяц, что отразилось и на общей динамике выдач. Снижение продаж затрудняет ускоренное наполнение эскроу-счетов.
Интерес потребителей сейчас смещён в сторону вторичного рынка, где средняя цена за квадратный метр в четвёртом квартале прошлого года составляла около 130 тыс. руб., тогда как на первичном рынке — примерно 215 тыс. руб.