Стрит-ритейл: доходность выше вкладов, но с рисками для инвесторов

Адекватная оценка рисков, понимание уникальности каждого арендатора и четко сформулированная инвестиционная цель могут обеспечить доходность, превышающую банковские вклады, в сегменте стрит-ритейла. Привлекательная начальная цена, но повышенная неопределенность, характеризующая приобретение помещений в новостройках без арендаторов. Покупка готового арендного бизнеса привлекательнее и имеет более доступный порог входа в данный сегмент.

Рассматривая перспективы покупки коммерческого помещения, сейчас также приходится учитывать продолжающуюся перестройку сегмента.

Растет доля отечественных брендов и локального бизнеса, что стабилизирует рынок в большинстве крупных городов.

Наиболее ликвидные помещения в центральных районах с высоким пешеходным трафиком и возле метро по-прежнему пользуются спросом.

Средняя доходность инвестиций в стрит-ритейл в 2024 году составила от 9% до 16% годовых в зависимости от качества локации, особенностей арендного контракта и выбранной стратегии, следует из данных по сделкам Vysotsky Estate. Самую высокую доходность, 21,6%, показала покупка 157 кв. м в «Бутово парке» под создание арендного бизнеса. Помещение занял «Самокат» — при цене покупки 19,2 млн руб. оно сдано за 345 тыс. руб. в месяц. Второй по уровню доходности результат — 16,56% у помещения в подмосковных Люберцах. Это 50 кв. м, приобретенных за 9,05 млн руб. с целью поиска арендатора (им стал барбершоп «Черная кость»). Оно сдано за 125 тыс. руб. в месяц.

Согласно старшему партнеру Vysotsky Estate Сергею Смирнову, помещения от 50 до 130 кв. м. в сегменте стрит-ритейла приносят наибольшую рентабельность, часто превышающую 13–14% уровень. Помещения площадью более 150 кв. м. скорее исключение с высокой доходностью.

Анализ арендных платежей за прошлый год показал, что «Самокат», Wildberries, Ozon и «Красное и белое» были наиболее «щедрыми» арендаторами. Wildberries демонстрирует стабильную доходность 13–16%, особенно на площадях до 130 кв. м. Однако есть риски, связанные с устойчивостью этого арендатора. Ozon также показывает высокий уровень аренды и предпочтение дорогим локациям. «Красное и белое» — один из самых надежных и доходных арендаторов с доходностью от сдачи помещений выше 12%. Согласно господину Смирнову, 12% является средней доходностью коммерческой недвижимости в Москве и области по контрактам, заключенным компанией.

Приобретение здания стрит-ритейла с арендатором или без зависит от тактики покупателя, доступной суммы и целей инвестирования, отмечает руководитель брокерского отдела RRG Светлана Ярова.

Если речь идет о поиске объекта с потенциалом для увеличения стоимости или необходимости получить льготы по оплате (например, хотите купить крупный объект, но у вас ограниченный бюджет), то стоит обратить внимание на строящиеся объекты и искать помещения без арендаторов. "Этот подход подходит также для тех, кто планирует приобрести объект, удержать его и затем продать с наценкой: либо уже с заключенным договором аренды и фиксированным потоком арендных платежей, либо за счет повышения стоимости из-за развития района, инфляции или готовности здания,"— отмечает госпожа Ярова. По ее мнению, это предоставляет возможность получить выгодный смешанный доход — как от недвижимости, так и от параллельного использования капитала, если, например, доступен выгодный платеж от застройщика, а основная сумма находится на банковском вкладе.

Для инвесторов, которым важна консервативная стратегия — сохранение капитала с минимальным уровнем риска,— более подходят готовые объекты с заключенными предварительными договорами аренды. "Лучше всего, чтобы помещения арендовали уже подписанные, открытые и работающие арендаторы. На таких объектах, возможно, доходность не будет максимальной, но надежный, платежеспособный арендатор обеспечивает собственнику ежемесячный доход при минимальном участии в процессе,"— указывает Светлана Ярова, подчеркивая, что любой объект требует управления для поддержания его состояния с целью последующей перепродажи с минимальными потерями денежного потока.

Директор по стратегическому развитию DNA Realty Антон Белых считает, что приобретать незанятое помещение в здании, которое еще строится, имеет смысл только для профессиональных инвесторов с лишними средствами.

«Такое приобретение — это всегда риски простоя площадей. После готовности дома нужно около двух месяцев на получение ключей плюс поиск арендатора. В совокупности процесс может занять около полугода»,— объясняет эксперт. Кроме того, из-за моратория на штрафы за просрочку сдачи дома застройщики сегодня нередко задерживают ввод в эксплуатацию. Еще один фактор риска — медленные продажи квартир. «Из-за заградительных ставок по ипотеке квартиры продаются плохо, есть риск, что к моменту готовности дома в нем будет продано 30% площадей. И пока не будут проданы остальные, ритейл в комплексе не выйдет на нужную выручку»,— поясняет господин Белых. Тогда арендодателю нужно будет идти на уступки по стоимости контракта и сдавать площади до 30% дешевле, чем планировалось. «В итоге доходность получится как и при покупке готового арендного бизнеса»,— добавляет Антон Белых.

Приобретить же готовое помещение у застройщика близко к сроку передачи ключей сейчас почти невозможно. Площади быстро вымываются с рынка, а те, что остаются, часто выставлены на продажу по завышенной цене.

Всех этих рисков можно избежать, если приобрести помещение, где уже есть арендатор.

«Это дороже, доходность ниже, но риски простоя, покупки неликвида, завышенных обещаний застройщика в такой сделке уже пройдены.

Собственник может сразу рассчитывать на стабильный арендный поток»,— отмечает Антон Белых, подчеркивая, что для частных инвесторов такая стратегия надежнее. По его словам, в Москве цены на строящиеся помещения начинаются от 20 млн руб., на качественные помещения с арендатором — от 25–30 млн руб.

В жилых районах и жилых комплексах от известных застройщиков к моменту ввода в эксплуатацию, как правило, самые ликвидные, оснащенные коммуникациями помещения уже проданы. «Поэтому нужно либо ловить такие локации на старте продаж минимум за два года до ввода в эксплуатацию, либо заходить на вторичный рынок и искать перепродажи»,— рекомендует Светлана Ярова.

Индивидуальные помещения под бизнес, по мнению Антона Белого, лучше обходить стороной из-за вероятных проблем с перепланировкой из-за изменений в градостроительных планах. Также небезопасны небольшие старые торговые центры.

«Меньше рисков связано с жилыми комплексами, в том числе с домами, построенными в рамках программы реновации, а также с площадями, сданными под сетевых арендаторов»,— отмечает он.

Однако важны нюансы. Например, помещение с качественным ремонтом облегчит сдачу в аренду, даже если текущий арендатор уйдет. «Вложив средства в улучшение состояния помещения, бизнесмены сделают все возможное для успешного продвижения своего проекта»,— сообщает господин Белый. По его мнению, оптимальным решением будет случай, когда арендатор остается на площади не менее полугода и хорошо знаком с особенностями местоположения.

Среди рекомендаций перечислены сетевые кафе (не отдельные пекарни и кофейни), аптеки, мужские парикмахерские, пункты выдачи заказов от крупных онлайн-площадок, супермаркеты, магазины алкогольной продукции, медицинские центры. Однако у каждой из этих отраслей есть собственные особенности. Например, сеть магазинов «Красное и белое» не пересматривает арендную плату, но остается одним из самых надежных арендаторов. Сеть «Вкусвилл» часто испытывает место расположения до полугода. Многие предпочитают избегать пунктов выдачи заказов, но они, как правило, работают долго, и прибыль интернет-компаний растет, приводит примеры Антон Белый.

По его мнению, спрос на покупку можно охарактеризовать как средний, так как некоторые инвесторы переводят свои средства из банковских вкладов на инвестиции из-за высоких процентных ставок. «Идея задержать деньги год на депозите и затем приобрести помещение рискованна, так как это распространенный подход. Когда процентные ставки на вклады станут менее привлекательными, спрос на коммерческую недвижимость возрастет, а значит, и цены на нее»,— предупреждает г-н Белый.

Этот текст является частью новой инициативы ИД «», которая посвящена целям бизнеса и финансовым тенденциям. Больше материалов с аналитикой по ключевым отраслям национальной экономики, экспертными интервью и авторскими колонками представлено на странице Review.