Продолжительность строительства жилых домов увеличивается
Термины возведения многоквартирных зданий растут: в начале 2025 года они достигли в среднем 47,3 месяца, что почти в 1,5 раза больше, чем в 2017 году. Причины связаны как с увеличением средней высоты и площади строящихся объектов, так и с отказом от стандартных архитектурных решений в пользу уникальных проектов. Впрочем, в половине случаев задержка сдачи объектов происходит по вине застройщиков, которые не уложиться в первоначально заявленные сроки.
Изменения в строительстве
В начале 2025 года время строительства многоквартирных домов увеличилось на 7% по сравнению с прошлым годом, сообщили в Едином ресурсе застройщиков (ЕРЗ.РФ). Рост объясняется расширением проектов. Современные застройщики ориентированы на возведение более крупных зданий.
Екатерина Борисова, директор по девелопменту Rariteco, отмечает, что к 2025 году высота новостроек увеличилась до 19 этажей, а в крупных городах — более 20–25 этажей. Объем новостроек также увеличился с 7,2 тыс. до 8,3 тыс. кв. м за период с 2017 по 2025 год.
Гендиректор Optima Development Давид Худоян подчеркивает, что строительство небоскребов, особенно очень высоких, занимает много времени. Работы на глубоких котлованах, глубина которых иногда превышает 20 метров, могут затянуться на год и более. Требования к технической эксплуатации таких зданий также повышены.
Руслан Сырцов, управляющий директор «Метриума», отмечает, что изменения в рынке строительства за последние десять лет связаны с переходом от стандартных проектов к сложным индивидуальным решениям. Застройщики все больше предпочитают уникальные архитектурные концепции, отказываясь от типовых проектов.
Эволюция домостроения на рынке недвижимости
Доля стандартного строительства из кирпича и панелей в новых проектах с 2018 года уменьшилась с 33% до 20%, в то время как доля монолитно-кирпичных проектов возросла с 33% до 72%, отмечает Екатерина Борисова.
Разработка и воплощение таких проектов требуют больше времени, нежели строительство советских типовых проектов, ограничивавшихся 10–12 этажами и в основном состоявших из кирпича и панелей, объясняет она. Увеличение сроков строительства также обусловлено установкой более сложных, энергоэффективных и инновационных материалов, добавляет Давид Худоян.
Иногда возникают непредвиденные технические препятствия, такие как проблемы с фундаментом, конструктивными элементами или инженерными системами, которые могут потребовать дополнительных работ и времени на их устранение, говорит основатель SIS Development Ярослав Гутнов. Особенности местности, геологические условия и другие факторы могут потребовать корректировки проекта уже на этапе строительства, подтверждает Руслан Сырцов. Например, продолжает он, при строительстве башен в районе «Москва-Сити» выяснилось, что грунт не соответствует требованиям для высотных зданий, что привело к изменению проекта.
Из-за дефицита рабочей силы у подрядных организаций одной из причин изменения сроков выполнения заказов. Недостаток строительных рабочих составляет около 30%, что может привести к изменениям в графике работ, отмечает Лариса Маслюкова, директор по продажам в ГК "Гранель". Она предполагает, что начиная с мая, дефицит рабочей силы только усилится из-за ужесточения миграционного законодательства. Как напоминает эксперт, до 30 апреля иностранные граждане должны легализовать свое пребывание в стране, и те, кто не выполнит этот пункт, должны будут покинуть территорию России.
Изменения в строительстве и задержки с подключением к инженерным сетям
Продолжительность подключения к инженерным сетям также существенно влияет на процесс. По информации ЕРЗ.РФ, в марте 2025 года эта аспект стал одним из главных для застройщиков: около 57% опрошенных выделили его важность, отметив, что проблемы с подключением к сетям часто приводят к задержкам в сдаче домов.
Санкции со стороны западных стран также оказали влияние на сроки строительства. В 2022 году произошла значительная перестройка логистических цепочек, и это воздействие особенно ощутимо в текущем году, подчеркивает Лариса Маслюкова. Несмотря на высокий уровень замещения импортных товаров, все еще возникают сложности, включая проблемы с лифтовым оснащением — его приобретение, установка и обслуживание представляют собой определенные вызовы, добавляет Руслан Сырцов. Затруднения с поставками строительных материалов и оборудования особенно характерны в сегменте премиум жилья и выше, отмечает Екатерина Борисова. Хотя увеличение времени доставки дорогих материалов и оборудования не всегда критично для проектов, где эти проблемы решаются заранее, признает она.
Госполитика ускорения
Расширение временных рамок строительства противоречит целям государства. В Министерстве строительства напомнили "Ъ-Review", что сокращение инвестиционно-строительного цикла стало одним из ключевых направлений работы министерства: начиная с 2019 года, благодаря цифровым технологиям и переводу процессов в электронный вид, была проведена огромная работа по уменьшению количества необходимых согласований и документов. Это значительно ускорило взаимодействие между застройщиками и госорганами: к концу 2024 года количество документов, требуемых для строительства, уменьшилось с 1,1 тыс. до 582, уточняют в ведомстве.
Средняя продолжительность инвестиционно-строительного цикла в январе — марте 2024 года составила 1257 дней, а к четвертому кварталу снизилась до 1211 дней, сообщают в Минстрое.
Правительство действительно старается упростить бюрократические процессы, отмечают участники рынка. Теперь публичные слушания, процедуры согласования и другие обязательные мероприятия, предшествующие началу строительства, проходят быстрее, подчеркивает Давид Худоян. Очные проверки в ходе строительства проводятся реже, хотя контроль со стороны государства остается неизменным, добавляет он.
Проблемы регионального и местного градостроительного регулирования оказались лишь на 10-ой позиции из 20 в списке застройщиков, причем лишь 30% опрошенных считают этот вопрос острым, следует из опроса, проведенного ЕРЗ.РФ в марте 2025 года. Сложность, длительность или высокие затраты на местные и региональные процедуры занимают 11-ое место (26% опрошенных видят эту проблему как острую), а избыточные проверки контролирующих органов занимают последнюю, 17-ую позицию, причем лишь 11% застройщиков отметили их как острую проблему, говорится в исследовании.
Прогноз развития строительной отрасли
Ярослав Гутнов предполагает, что в перспективе среднего срока тренд изменится и длительность строительства уменьшится. Это произойдет благодаря улучшению экономической ситуации и повышению доступности финансирования проектов, а также за счет использования BIM-моделей и применения искусственного интеллекта в строительстве. Сокращение временных затрат застройщиков вряд ли будет значительным, согласно Кириллу Холопику. Например, для ускорения процесса подключения к коммуникациям необходимы кардинальные изменения. «Ощутимых результатов стоит не ждать»,— подводит итог эксперт.
Этот материал является частью проекта ИД «», посвященного актуальным тенденциям в бизнесе и финансовом секторе. Больше обширных аналитических статей о ключевых отраслях российской экономики, экспертных мнений и авторских колонок доступно на странице Review.
