Тенденции и тренды рынка недвижимости России — май 2025: ключевые изменения и прогнозы

Весной рынок окончательно потерял иллюзии: возврата к бурному росту 2020–2022 годов не будет. Инфляция, высокая ключевая ставка и снижение реальных доходов изменили поведение как покупателей, так и застройщиков. Спрос становится всё более избирательным, а продавцы вынуждены адаптироваться к новой реальности.

Вот основные тренды, определяющие облик рынка в мае:

• Рост дисконтов на вторичное жильё: до 11% в регионах, в среднем по России — в 6,3%.
• Доминирование льготной ипотеки (84,5%) и стагнация рыночной.
• Сильный рост продаж за деньги и в рассрочку — до 44% всех сделок.
• Снижение выдач ипотеки в годовом выражении — почти вдвое.
• Медленное «оттаивание» первичного рынка, особенно в крупных городах.
• Рост ставок аренды и интерес к долгосрочной аренде.
• Подавленная инвестиционная активность из-за высоких ставок и рисков.

Как считают аналитики, рынок входит в фазу «перезапуска логики». Квартиры теперь покупают не на волне ажиотажа, а по причине жизненной необходимости и после холодного расчёта.

Финансовая погода в стране по-прежнему зависит от решений Банка России. В апреле регулятор сохранил ключевую ставку на уровне 21% — уже четвёртый раз подряд. По мнению аналитика Игоря Додонова, это сигнал о «мягком смещении траектории денежно-кредитной политики». Однако ипотека дешевеет крайне медленно — максимум на 1–2 п.п., и то в течение нескольких месяцев.

Средняя ставка по рыночной ипотеке на новостройки составляет от 22 до 30%, а на вторичку — 28%. Такие цифры, как подчеркивает старший директор АКРА Ирина Носова, фактически отрезают путь к покупке большинству потенциальных заемщиков. Реальное восстановление ипотечного спроса начнётся лишь после снижения ставок до 15–17%.

Ипотечный рынок в 2025 году — это борьба не за проценты, а за выживание. По итогам I квартала 2025 года банки выдали 146 тыс. кредитов (-49% к аналогичному периоду прошлого года) на 612 млрд рублей (-42%). Основное снижение выдачи произошло за счет рыночных программ (-63% г/г по количеству и -72% по объему). Основное снижение пришлось на рыночные программы, где спрос рухнул на 63% по количеству и 72% по объему.

Аналитики «Дом.РФ» отмечают, что в апреле доля льготной ипотеки составила 84,5%, из них почти 90% — семейная. Комиссии, которые банки ранее взимали с застройщиков (до 19%), формально не касались покупателя, но на деле включались в цену. Теперь под давлением властей крупные банки обещают отказаться от этих надбавок.

Всё большую роль играет рассрочка. В I квартале 2025 года её доля выросла до 44% против 24% в прошлом году. В Москве на новостройках рассрочка используется в половине сделок. Это новый тренд, призванный компенсировать падение ипотечного спроса.

Первичный рынок пока удерживает ценовую планку. В «старой» Москве, по данным IRN, за квартал цены выросли на 1,3%, в апреле — на 0,2%. По словам Олега Репченко, это скорее «оттепель» после зимней заморозки, чем устойчивый рост. Средняя цена в «старой» Москве достигла 276,5 тыс. руб. за квадрат.

А вот на вторичном рынке заметен сдвиг: средний дисконт достиг 6,3%, против 3% год назад. В отдельных городах — до 10,8% (Нижний Новгород), 9,5% (Краснодар), 7,5% (Екатеринбург). Даже в Москве дисконт составил в среднем 5,8%.

По мнению экспертов, снижение происходит «в реальном выражении» — через торг, а не через официальное падение цен. Особенно активно торгуются те продавцы, которым срочно нужно закрыть ипотеку или купить другую квартиру.

Рынок стал пестрым. В миллионниках — избыток предложения, особенно на первичке. В Уфе, Воронеже, Перми и других региональных центрах наблюдается дефицит ликвидных «вторичных» лотов. Москву можно считать эталоном смешанного рынка: премиальный сегмент страдает, «панельки за МКАДом» продаются.

По данным IRN, в апреле объём готового предложения в столице сократился на 7% — самые дешёвые квартиры ушли первыми, остальные либо не интересны, либо переоценены.

В условиях ипотечных ставок под 27% аренда становится спасением. В Москве и Санкт-Петербурге аренда подорожала на 10–15% с начала года. В регионах рост умеренный — 5–7%. Особенно востребованы студии и однокомнатные квартиры.

Как считают эксперты, на фоне «заградительной ипотеки» аренда становится новой нормой. Спрос растёт в основном на долгосрочные договоры, а краткосрочная аренда теряет популярность. Причины — снижение внутреннего туризма и высокая сезонная конкуренция.

Большинство аналитиков сходятся на том, что рынок ждёт инерционное движение без сюрпризов, если только не произойдёт резкого снижения ключевой ставки.

Возможные сценарии:

1. Оптимистичный — ЦБ снизит ставку, тогда ипотека оживится, застройщики активизируются.
2. Базовый — текущие условия сохранятся, спрос будет стагнировать, а рынок адаптироваться через скидки и рассрочки.
3. Негативный — рост отказов по ипотеке и падение спроса усилят давление на цены и заставят заморозить проекты.

На инвестиции в недвижимость пока решаются лишь уверенные в себе покупатели. Большинство ориентируется на потребности, а не на доходность.