Страхование недвижимости: зачем нужно и как оформить полис при покупке квартиры.

Специалисты:

• Виктория Лессар, руководитель отдела ипотечного страхования компании "Россгострах";
• Артем Искра, директор Департамента андеррайтинга розничного страхования компании "Ренессанс страхование";
• Олег Ханин, исполнительный директор и соучредитель компании "Группа СОЮЗ".

Темы:

1. Понятие титульного страхования
2. Когда нужно оформлять титульное страхование
3. Имущество за пределами города (дома, земельные участки)
4. Покупка вторичного жилья
5. Актуальные вопросы новостроек
6. Предложения по титульному страхованию
7. Критерии выбора страховой компании
8. Стоимость услуг титульного страхования
9. Процедура оформления титульного страхования
10. Перечень необходимых документов
11. Покрытие страховой полисом возможных рисков
12. Оценка достоинств и недостатков титульного страхования
13. Преимущества использования титульного страхования
14. Недостатки и ограничения страхования с заголовком
15. Часто задаваемые вопросы на тему титульного страхования

Титульное страхование является финансовым "подушкой безопасности" для покупателя. Это обеспечивает защиту от утраты имущества из-за юридических проблем. Руководитель и партнер компании "Группа СОЮЗ" Олег Ханин подчеркивает, что в настоящее время титульное страхование приобретает особую значимость. Данное обстоятельство связано со следующими факторами:

• Сделки все чаще оспариваются из-за давности права собственности, ошибок в реестре, споров о праве наследования.
• В России и странах СНГ нарастает использование цифровых технологий в сделках, что увеличивает вероятность кибермошенничества и подделок.
• Стоимость недвижимости значительно высока, и потеря жилья может означать утрату всего накопленного капитала.

Титульное страхование - это мера обеспечения прав собственности на недвижимость. Эта форма страхования гарантирует безопасность сделки покупки жилья. Если в будущем выясняется, что продавец не имел законного права на продажу квартиры (например, появились неизвестные наследники или документы оказались поддельными), страховая компания возместит ущерб покупателю.

Титульное страхование дополняет обычное страхование имущества, не конкурируя с ним. Обычная страховка покрывает физические риски, такие как пожар или кража, защищая материальную часть жилья. Титульное страхование, в свою очередь, обеспечивает юридическую гарантию права собственности на недвижимость и предотвращает потенциальные риски:

• Появление скрытых наследников (например, неизвестные дети).
• Совершение сделок по поддельным документам.
• Продажа недвижимости от имени лиц, признанных недееспособными.
• Ошибки в регистрации в Едином госреестре недвижимости (ЕГРН).
• Двойные продажи одного объекта недвижимости.

Эксперт Олег Ханин подчеркивает, что угрозы, связанные с указанными рисками, часто невозможно обнаружить без специализированной помощи. Поэтому титульное страхование становится необходимой мерой для обеспечения правильности сделки с недвижимостью и защиты имущества.

Титульное страхование не является обязательным по закону, однако заключение его рекомендуется для защиты прав собственности.

Такие объекты обычно имеют долгую и сложную историю.

• Старые обременения: риск наличия не снятых запретов на регистрацию, залогов.
• Споры о границах: конфликты с соседями по поводу границ земельного участка.
• Неоформленные права: претензии со стороны лиц, которые долгое время пользовались недвижимостью на основании неформальных договоренностей или утраченных документов.

Основной риск связан с "юридическим прошлым" объекта и правильностью предыдущих сделок.

• Наследственные споры: например, если продавец получил квартиру по наследству, но не учел права обязательных наследников (несовершеннолетних детей, иждивенцев). Они могут через суд восстановить свои права и оспорить сделку даже после того, как вы станете собственником.
• Сомнительные сделки: приватизация, дарение, продажа под давлением. Все это может быть впоследствии оспорено заинтересованными лицами через суд.

Основная опасность здесь - банкротство застройщика.

В случае банкротства застройщика, кредиторы могут через суд оспаривать сделки по продаже квартир, чтобы включить их в конкурсную массу, подчеркивает специалист Артем Искра. Объекты, строящиеся по закону о долевом строительстве, имеют низкие риски, за исключением сделок с переуступкой прав требования от физического и юридического лица. Поэтому большинство договоров титульного страхования заключаются на вторичном рынке недвижимости, где история сделок может быть неясной. Однако ключевым фактором для оценки риска и стоимости полиса является не тип перехода права, а юридическая история объекта.

"Страховую компанию в первую очередь интересует количество предыдущих сделок, наличие судебных решений по недвижимости, временной промежуток между наследованием и продажей, правовой статус всех собственников, включая несовершеннолетних", - подчеркивает эксперт.

Основные посредники, предлагающие титульное страхование, включают банки и страховые компании. Главная часть премий по данной сфере формируется через банковские каналы. Банки выступают в качестве страховых посредников, предлагая данный продукт своим клиентам для снижения рисков по залоговым ипотечным сделкам.

Кроме этого, на рынке активно действуют другие посредники: агентства недвижимости, риелторы, а также юристы и независимые страховые агенты, которые помогают клиентам выбрать оптимальные условия.

Для тех, кто предпочитает самостоятельное решение, многие страховые компании позволяют заключить договор непосредственно, подав заявку на своем веб-сайте.

Титульное страхование часто включается в сделки с ипотекой, поскольку банк, являющийся кредитором, заинтересован в этом. Для банка такое страхование представляет дополнительную гарантию возврата задолженности, обеспечивая защиту от риска утраты прав собственности, выступающей в качестве залога. Поэтому кредитные учреждения рекомендуют оформить такой полис, особенно если объект имеет сомнительную историю с правовой точки зрения.

При выборе страховой компании для титульного страхования, следует обращать внимание на следующие критерии:

1. Отдайте предпочтение фирме с обширным опытом, так как это обеспечивает следующие выгоды:
2. Накопленная профессиональная квалификация по проверке юридической чистоты объекта еще на этапе заключения контракта, что может предотвратить возможные проблемы.
3. Присутствие в штате квалифицированных юристов, готовых отстаивать интересы клиента в суде, в случае подрыва его прав на недвижимость.
4. Внимательно изучите условия договора. Особенно важно ознакомиться с разделом об исключениях из страхового покрытия.

Зачастую цена колеблется от 0,1% до 0,5% от общей стоимости жилья. Этот диапазон стандартен для крупных и надежных страховых компаний.

Стоимость может измениться в зависимости от сложности сделки. Например, если речь идет о квартире с наследственными правами или долгой историей продаж, цена полиса будет выше.

Наши специалисты указывают на существование верхнего и нижнего порогов. Верхний - для вторичного жилья с давней историей. Нижний - для новых строений.

Расходы на страхование - единовременная выплата. Оно гарантирует защиту в течение всего периода действия договора, который обычно составляет 3 года (именно в этот срок чаще всего возникают основные юридические проблемы).

Для оценки примерной стоимости страховки, рассмотрим несколько примеров для квартиры стоимостью 10 млн рублей.

Пример 1: Недвижимость с низким уровнем риска

• Ставка: 0,2%.
• Расчет: 10 000 000 руб. × 0,2% = 20 000 руб.
• Итог: стоимость страховки составит 20 тысяч рублей.

Пример 2: Вторичное жилье с обычной историей

• Ставка: 0,3%.
• Расчет: 10 000 000 руб. × 0,3% = 30 000 руб.
• Итог: стоимость полиса составит 30 тысяч рублей.

Пример 3: Квартира с повышенным риском (наследство, несовершеннолетние)

• Ставка: 0,5%.
• Расчет: 10 000 000 руб. × 0,5% = 50 000 руб.
• Итог: максимальная сумма в пределах - 50 тысяч рублей.

Следовательно, для квартиры стоимостью 10 млн рублей страховка обойдется примерно от 10 до 50 тысяч рублей единоразово на 3 года.

По словам руководителя отдела развития ипотечного страхования компании "Россгострах" Виктории Лессар, заключить добровольное титульное страхование можно двумя способами:

• Подать заявку на сайте страховой компании.
• Посетить ближайший офис компании.

Необходимые документы

Для получения полиса потребуются копии следующих документов:

• Выписка из ЕГРН.
• Копия документа о праве собственности, на основании которого возникло право (например, договор купли-продажи).
• Акт приема-передачи (если предусмотрен).
• Копии паспортов продавцов и покупателя.
• Доверенность представителя (при необходимости).
• Документ о зарегистрированных лицах (выписка из домовой книги или копия единого жилищного документа).
• Разрешение опеки и попечительства на сделку (при несовершеннолетних).
• Копия согласия супруга/супруги продавца на отчуждение (при наличии брака).
• Копия брачного договора или решения суда о разделе имущества (при наличии).

Для земельных участков потребуются дополнительные документы:

• Кадастровый план земельного участка.
• Межевой план земельного участка.

В некоторых случаях страховая компания может запросить дополнительные документы. Полный перечень и объяснения предоставят вам специалисты при оформлении полиса.

Страховой договор обычно заключается на период от 1 до 3 лет. Возможно согласование индивидуального срока страхования, однако не менее 1 года, подчеркивает специалист.

Основные случаи страхования включают:

1. Появление по не предшествовавшим уведомлениям.
2. Признание продавца (одного из предыдущих владельцев) неспособным к действию.
3. Оспаривание сделок в предыдущей цепочке собственности.
4. Действия третьих лиц под принуждением.
5. Юридические и технические недочеты.
6. Ошибки в реестре (ЕГРН): технические ошибки, несоответствующие записи.
7. Ошибки в документах-основаниях: недействительный брачный контракт, судебные документы, акты власти и т.п., на основании которых были внесены записи в ЕГРН.
8. Поддельные автографы в истории объекта.
9. Неправомерные действия представителей (например, с помощью фальшивого доверенности).

• Финансовая защита на полную стоимость объекта. Это ключевое преимущество. Страховая компания покрывает не убытки или часть суммы, а полную рыночную стоимость недвижимости на момент покупки. Если вы потеряли квартиру, вы получаете деньги, чтобы купить другую.
• Защита от широкого спектра "юридических мин" прошлого. Полис покрывает риски, которые практически невозможно гарантированно исключить даже при самой тщательной проверке юристом. К ним относятся:
• Споры о наследстве: объявление ранее неизвестных наследников.
• Ошибки в документах: опечатки (например, в фамилии в брачном договоре), технические ошибки в ЕГРН.
• Признание продавца недееспособным: если после сделки будет доказано, что продавец не отдавал отчета в своих действиях.
• Недействительность предыдущих сделок: например, оспаривание приватизации или признание недействительным брачного договора.
• Продажа имущества под давлением (шантаж, угрозы).
• Спокойствие и уверенность для покупателя. Покупка недвижимости - это крупнейшая финансовая сделка в жизни большинства людей. Титульное страхование действует как страховочный трос, который дает психологическую уверенность в том, что ваши инвестиции защищены от катастрофических юридических рисков.
• Защита интересов банка (и, как следствие, заемщика). При ипотеке банк становится залогодержателем. Если право собственности заемщика оспорят, банк теряет залог. Поэтому большинство банков требуют оформления титульного страхования на срок до 3 лет (пока не истечет срок исковой давности по основным рискам). Это защищает и банк, и вас: в случае проблемы страховая выплатит банку остаток по кредиту, а вам - разницу между стоимостью квартиры и суммой долга.

• Не защищает от всех рисков, связанных с недвижимостью. Это самое важное ограничение, которое нужно понимать. Полис покрывает только риски, связанные с правом собственности. Он не распространяется на:
• коммунальные долги: их придется выплачивать новому собственнику.
• незаконную перепланировку: расходы по узакониванию или приведению квартиры в исходное состояние лягут на вас.
• плесень, скрытые дефекты, проблемных соседей - все это не является страховым случаем.
• Высокая стоимость полиса. Это один из самых дорогих видов страхования для физических лиц. Стоимость полиса обычно составляет 0,2%-0,5% от страховой суммы (стоимости квартиры). За квартиру за 10 млн рублей полис обойдется в 20 000 - 50 000 рублей единоразово. При этом он действует не пожизненно, а обычно на 3 года (реже - на больший срок, но это дороже).
• Страховой случай - событие маловероятное. Большинство сделок проходят без проблем. Многие покупатели воспринимают оплату полиса как формальность для банка и не видят отдачи. Это плата за защиту от маловероятного, но крайне разрушительного по последствиям события.
• Строгая проверка страховой компанией. Страховщик не будет страховать заведомо "проблемный" объект. Перед заключением договора компания сама проводит юридическую проверку (due diligence) и может отказать в страховании или существенно повысить тариф, если обнаружит высокие риски. Это может сорвать сделку.
• Ограниченный срок действия. Риск оспаривания права собственности теоретически существует десятилетиями (например, споры с наследниками). Однако стандартный полис действует 1-3 года, так как статистика показывает, что большинство исков подается в первые годы после сделки. Защита не является бессрочной.

Обязательно ли оформлять титульное страхование?

Нет, по закону - необязательно. Это добровольная страховка. Но банки часто требуют ее при ипотеке, особенно если квартира вторичная.

Кто должен платить за титульное страхование - продавец или покупатель?

Чаще всего - покупатель, ведь именно он рискует потерять деньги.

Однако иногда стороны договариваются:

• продавец может взять оплату на себя, если хочет показать прозрачность сделки и укрепить доверие;
• в ипотечных сделках банки почти всегда перекладывают обязанность на покупателя.

Эксперт Олег Ханин рекомендует самому оплатить страховку, если есть сомнения в чистоте квартиры. Это лучше, чем потом потерять объект и деньги.

Можно ли застраховать уже купленную недвижимость?

Да. Страховые компании позволяют оформить титульное страхование и после покупки.