Траншевая ипотека: преимущества, риски и условия получения

Траншевая ипотека представляет собой специализированный механизм финансирования приобретения недвижимости в объектах, находящихся на стадии строительства. Данный метод предусматривает поэтапное предоставление средств застройщику, которое осуществляется банком, обычно разделяемое на два основных этапа. Первоначальное финансирование происходит сразу после оформления договора участия в долевом строительстве, в то время как большая часть выплат перемещается на период после официальной регистрации объекта как готового к эксплуатации. Введение такой модели в 2022 году целенаправленно направлено на стимулирование убывающего интереса к покупке жилплощади.

Отдельные условия и график траншей устанавливаются во время подписания кредитного договора. Значительно примечательно, что начальный транш может быть редуцирован до символических 100 рублей, достигая в определённых случаях до 30% от полной стоимости заёма. Так, до завершения строительства заемщик обременен лишь незначительными выплатами по ипотеке: при минимизированном первом транше ежемесячные взносы могут быть всего 1 рубль.

С инвестицией второго транша финансовые обязательства покупателя перед кредитором возрастают до номинальных объёмов. Траншевая ипотека предполагает начало основных выплат после того как здание введено в эксплуатацию. До этого момента клиент уплачивает чисто символические проценты, подчеркивает Надежда Караваева, младший директор по банковским рейтингам рейтингового агентства «Эксперт РА». "Эта система позволяет в период возведения недвижимости создать финансовый резерв на отделку, предстоящие выплаты или аренду альтернативного жилья," — добавила Караваева.

Механизм траншевой ипотеки:

• заёмщик оформляет жилищный кредит и участвует в долевом строительстве;
• реализует первоначальный взнос;
• банк направляет первый транш застройщику — от 100 рублей до двадцати-тридцати процентов от всего кредита;
• во время строительства заёмщик ограничивается минимальными платежами по процентам первого транша, которые могут быть одним рублем в месяц в течение двух-трех лет;
• по окончании строительства банк перечисляет остаток средств застройщику, и заёмщик приступает к полноценным выплатам по кредиту, что резко увеличивает ежемесячные платежи.

Траншевая ипотека, хотя и аналогична классическому жилищному кредитованию по основным критериям (уровень дохода заемщика, история кредитования, первоначальный вклад), обладает рядом уникальных характеристик. Аналогично стандартным ипотечным договорам, она предполагает наличие начального взноса, однако его размер может быть больше, что является недостатком этого финансового инструмента и уменьшает привлекательность для заёмщиков.

Эксперт подчеркнул, что процентная ставка по ипотеке, активирующейся после завершения строительства, может оказаться выше, чем ставки по традиционным программам для строящегося жилья. Следовательно, при выборе такого типа ипотеки крайне важно внимательно изучать все условия договора и анализировать предстоящие расходы и возможные риски.

Договор ипотеки в данном случае не имеет отличий от обычного: включает стандартные условия кредитования, первый взнос, установленные процентные ставки, итоговую сумму, а также стоимость объекта недвижимости. Право собственности на недвижимость в рамках траншевой ипотеки оформляется после окончания строительства, до этого момента жилье находится в залоге у кредитора, что соответствует условиям других ипотечных программ.

Возможности траншевого кредитования на вторичке

Также траншевая ипотека применима к покупке жилья на вторичном рынке, но данная опция не пользуется широкой популярностью среди приобретателей готовых квартир, так как предполагает разделённую оплату. Продавцы, как правило, предпочитают получить всю сумму немедленно и не ждать окончательного расчёта.

В свою очередь, траншевая ипотека востребована преимущественно при приобретении квартир в новостройках. Застройщики, желая стимулировать продажи и привлекать новых покупателей, а также с целью пополнения эскроу-счетов, заинтересованы в предложении поэтапной оплаты.

В последнее время отмечается уменьшение интереса к траншевой ипотеке для новостроек, несмотря на высокий уровень заинтересованности застройщиков и покупателей. На данный момент, услуга доступна в ограниченном количестве кредитных организаций; в частности, Сбербанк предлагает её начиная с 2017 года, а Совкомбанк недавно интегрировал такой продукт в свои финансовые услуги. Ранее Совкомбанк реализовывал программу «Правильная ипотека», которая была переформатирована под модель траншевого финансирования.

В Совкомбанке кредит выделяется двумя частями — первый транш переводится при подписании контракта, а второй — спустя 6 месяцев до трёх лет в зависимости от условий, согласованных с застройщиком, при этом действует льготный процент. Сбербанк, напротив, не предусматривает снижение процентной ставки, и продукт реализуется только в рамках договоров долевого участия в строительстве с использованием эскроу-счетов или переводов средств на счет застройщика до ввода объекта в эксплуатацию.

Истинную траншевую ипотеку на сегодня предоставляет исключительно Сбербанк, осуществляя выплаты заемщику поэтапно на счет застройщика. Однако, Совкомбанк и «Уралсиб» поддерживают концептуально схожие аккредитивные схемы с минимальными начальными выплатами, где однако средства выдаются застройщику единовременно, при этом кредитующий банк временно задействует часть средств на счете, что позволяет застройщику получить выгодные условия по процентной ставке. Похожие финансовые механизмы на вторичном рынке отсутствуют.

Застройщики предлагают траншевую ипотеку на ограниченное число объектов жилой недвижимости. Обычно кредитная программа устроена так, что покупатель вносит первоначальный взнос, после чего банк переводит застройщику первый транш, составляющий от 10 до 30% от общей суммы долга, и именно на эту часть начисляются проценты.

Траншевое кредитование представляет собой инструмент с явными преимуществами и определёнными минусами. Детально исследуем эти два контрастных аспекта.

Достоинства траншевого кредита:

• Снижение ипотечных обязательств в период возведения здания (двух-трёхлетний срок), что предоставляет возможность агрегировать финансы для уменьшения главного долга, реализации внутренних работ или обеспечения временного жилья;
• Закрепление цен на жилье на начальной стадии, к тому же с началом оплат по второму траншу растут как ежемесячные выплаты, так и цена на приобретаемое жильё (рыночный прирост плюс добавочная стоимость за период строительства);
• Заинтересованность девелопера в своевременной или досрочной сдаче проекта, поскольку это прямое условие для получения следующего сегмента финансирования.

Откладывание средств во время строительства уменьшает финансовое давление на заёмщика, которому часто приходится оплачивать аренду наряду с ипотекой. Благодаря траншевому кредиту ежемесячные расходы будут значительно меньше, чем при классических ипотечных программах.

К тому же, эта схема выгодна для покупателей квартир без отделки, возводимых с нуля, так как они получают время для сбережений на ремонтные работы, что представляет собой весомую часть расходов.

Траншевое кредитование привлекает инвесторов, стремящихся в будущем сдавать или перепродавать квартиры. Сразу после ввода объекта в использование и увеличении ипотечных платежей, собственник может начать получать доход от аренды или продать квартиру по более высокой цене. Высокий спрос на данную ипотеку по-прежнему актуален при условии учёта возрастающей финансовой нагрузки, добавляет он.

Недостатки траншевого кредита

Несмотря на указанные выгоды, траншевое кредитование имеет свои трудности. Среди них указываются:

• вероятно более высокая процентная ставка по сравнению с традиционными ипотечными программами;
• несовместимость со стандартными льготными программами и скидками;
• ограниченный ассортимент предложений на рынке;
• выше первоначальный взнос в некоторых конфигурациях;
• возможное искусственное завышение цены на объект.

Траншевое кредитование вызывает беспокойство в Банке России из-за рисков, связанных с повышением цен на проектное финансирование вследствие увеличения его популярности, что может привести к дороговизне жилья.

Сложности также возникают из-за ограниченного числа девелоперов и банков, готовых сотрудничать по этой программе, и заблуждений покупателей из-за недостаточного осведомления о полных условиях сделки, что может привести к неожиданному увеличению финансовой нагрузки после реализации основных платежей.

Дополнительно, для застройщика существует риск задержек в наполнении эскроу-счетов и, как следствие, увеличение стоимости фондирования, что может повлечь за собой рост цен на жильё. Любые нарушения условий сделки со стороны заемщика могут лишить застройщика возможности получить следующий транш, что приведет к трудностям в расторжении договора долевого участия.

Банк России высказал тревогу по поводу траншевых ипотечных продуктов. Руководитель Центрального банка, Эльвира Набиуллина, указала на три основные угрозы, связанные с данным методом финансирования. Первая из них касается строительных компаний: увеличение финансовых затрат на проекты может происходить из-за недостаточной капитализации через эскроу-счета, заполненных только первоначальными вкладами и ограниченными траншами. Второй риск связан с возрастающим интересом к жилой недвижимости в качестве инвестиционного актива, что приводит к росту цен и спекулятивным действиям на рынке. Третья опасность заключается в мисселинге, то есть в использовании недобросовестных приёмов продаж: «Заемщики могут быть привлечены кажущимися низкими затратами на обслуживание ипотеки в начале периода, не осознавая реальную цену обслуживания после завершения строительства», – подчеркнула Набиуллина. Учитывая эти риски, Регулятор тщательно изучает данный финансовый продукт и при необходимости примет меры к ограничению его распространения, заявила глава Центробанка.