Строительство логопарка в Подмосковье
Сообщается, что компания X5 Group планирует создать логопарк площадью 50 тыс. кв. м возле Ногинска, запланированные затраты составляют 5,5 млрд рублей, после чего объект может стать собственностью клиента. Подобные сделки становятся все более распространенными в сфере складской недвижимости из-за низкого уровня строительства спекулятивных объектов.
Основатель компании "Ориентир" Елена Бондарчук 25 марта зарегистрировала ООО "Ориентир восток", как уточнили источники, это предприятие возможно создано для строительства высотного логопарка в районе Горьковского шоссе под Ногинском в восточной части Подмосковья для нужд X5 Group, об этом в настоящее время идут переговоры между сторонами. По мнению одного из источников, сделка будет проведена по схеме built-to-suit с последующим выкупом. Представители "Ориентир" и X5 Group отказались давать комментарии.
Инсайдеры на рынке недвижимости отмечают, что для постройки объекта "Ориентир" мог приобрести земельный участок в промышленном парке "М7—М12", где на запросы не поступило ответов. Для возведения 50 тыс. кв. м потребуется не менее 15 га, закупка которых обойдется в 525 млн рублей, считает глава отдела по работе со складскими и производственными помещениями компании IBC Real Estate Евгений Бумагин. По его расчетам, инвестиции в строительство склада составят 5,5 млрд рублей. Директор департамента складской недвижимости компании Ricci Дмитрий Герастовский не исключает, что затраты могут достичь 7 млрд рублей, если склад будет мультитемпературным. Елена Бондарчук упомянула в интервью, что "Ориентир" также специализируется на подобных объектах.
Иван Бумагин предполагает, что X5 Group сможет использовать новый склад для хранения импортных товаров. Импорт товаров для сетей "Пятерочка" и "Перекресток" осуществляет компания "Арвиай", входящая в Х5. Управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов не исключает, что будущий склад обслуживает соседние регионы вплоть до Владимира.
В условиях высокой ключевой ставки Центробанка, сектор складской недвижимости все больше переходит на формат BTS (постройка под нужды заказчика), как отмечает Дмитрий Герастовский. По прогнозам компании Nikoliers, к 2025 году будет введено 5,4 млн кв. м новых логопарков, из которых 52% будут построены по схеме BTS и собственное строительство, на остальные площади придется спекулятивное строительство.
В настоящее время сложно найти арендаторов для спекулятивных складов, несмотря на высокий спрос на логопарки. Такие объекты обычно строят компании, не прибегающие к банковским кредитам. При обращении за займами в размере 70% от общей суммы затрат, ставка аренды составляет 18–20 тыс. руб. за 1 кв. м в год, по словам директора департамента складской и индустриальной недвижимости консалтинговой компании Nikoliers Виктора Афанасенко. В настоящее время потенциальные арендаторы готовы платить 11–12 тыс. руб. за 1 кв. м в год. "Станислав Ахмедзянов утверждает, что стоимость финансирования на протяжении десяти лет, однако неизвестно, какие будут процентные ставки в будущем.
Покупка склада как выгодный вариант для X5 Group
В текущей обстановке, когда ставка Центробанка достаточно высока, X5 Group может выиграть, приобретая склад с намерением последующей перепродажи и сдачи в аренду под новым владельцем, что позволит возвратить вложенные деньги, по мнению господина Ахмедзянова. По аналогичной стратегии, к примеру, в 2020 году Ozon реализовал свой склад площадью 70 000 квадратных метров в Твери компании Central Properties, продолжая использовать его в аренде у нового собственника.