Рост активов ЗПИФов увеличился
Во втором квартале темпы роста активов рыночных инвестиционных фондов недвижимости значительно возросли. За три месяца активы таких фондов увеличились на 9%, до 672 миллиардов рублей. Быстрее всего росли вложения в жилую недвижимость, так как инвестиционные фонды рассматриваются застройщиками как альтернатива дорогому банковскому кредитованию. На фоне снижения ставок по депозитам управляющие начали отмечать рост спроса и на фонды для неквалифицированных инвесторов.
Стоимость чистых активов (СЧА) рыночных инвестиционных фондов недвижимости по итогам первого полугодия достигла 671,6 миллиарда рублей, превысив показатель годовой давности на 36%. За два года СЧА этих фондов выросла в 1,9 раза. Такие данные предоставляет Управление активами «Парус». Во втором квартале были созданы три новых фонда, чистый приток средств в которые составил чуть более 12 миллиардов рублей. При этом выплаты дохода пайщикам за полугодие составили 26,5 миллиарда рублей, в два раза выше показателя аналогичного периода прошлого года.
Впервые с начала прошлого года основной прирост активов обеспечили фонды, доступные неограниченному кругу инвесторов.
За второй квартал они выросли на 28 миллиардов рублей, до 342 миллиардов рублей. Это сильнейший прирост в абсолютном выражении за все время наблюдений. В относительных величинах активы таких фондов выросли на 8,8% против 5,7% в первом квартале этого года и 7,2% годом ранее. Активы фондов, доступных квалифицированным инвесторам, увеличились на 8,9% — на 0,3 процентного пункта выше показателя предыдущего квартала, но на 10,85 п. п. ниже показателя аналогичного периода прошлого года — и достигли почти 330 миллиардов рублей.
Повышение темпов роста активов фондов недвижимости для неквалифицированных инвесторов связано как с запуском новых фондов, так и с повышением привлекательности таких инструментов на фоне снижения доходности банковских вкладов. По данным Центробанка, в третьей декаде июня средняя максимальная ставка по вкладам крупнейших банков опустилась до 18,3% годовых, что почти на 2 п. п. ниже показателя конца марта и на 3,4 п. п. ниже значения конца 2024 года. «Снижение ключевой ставки влияет на затраты застройщиков по кредитному плечу и, соответственно, на рост количества проектов, а также влечет за собой снижение ставок по ипотеке и рост спроса на недвижимость»,— отмечает заместитель генерального директора Управления активами «КСП Капитал» Дмитрий Ярцев. По словам руководителя аналитического центра Управления активами «Парус» Елены Михайловой, внутренняя ставка доходности ПИФов складской недвижимости составила по итогам первого полугодия 16–27% годовых, офисной недвижимости — 8–16%, торговой недвижимости — 7–20%.
Во втором полугодии на рынке сложилась редкая ситуация, когда рост активов инвестиционных фондов шел не за счет складской недвижимости, лидера последних лет, а за счет жилой недвижимости. Вложения в данный сегмент в отчетный период выросли на 45,4 миллиарда рублей и превысили 135 миллиардов рублей. На второе место по приросту переместилась складская недвижимость, вложения в которую увеличились на 24 миллиарда рублей, до 294,7 миллиарда рублей, но доля осталась около 44%. Инвестиции в торговую недвижимость хотя и выросли на 2,3 миллиарда рублей, до 67,3 миллиарда рублей, но доля сегмента снизилась с 10,5% до 10%.
Тренды в инвестициях и недвижимости
Однако говорить о смене долгосрочного тренда, когда складская недвижимость была главным объектом инвестиций, сейчас еще рано. По мнению Елены Михайловой, рост сегмента жилой недвижимости связан с появлением новых участников на рынке и поиском финансирования девелоперами, которые избегают дорогого банковского кредитования. «Жилая недвижимость вряд ли станет двигателем роста, так как у девелоперов высокие риски, а доходность от аренды жилья невысока», — подчеркивает г-жа Михайлова.
В ожидании дальнейшего снижения ключевой ставки Центрального банка России, управляющие ожидают увеличения спроса на земельные паи инвестиционных фондов недвижимости. «Любое смягчение монетарно-кредитной политики всегда сопровождается ожиданием восстановления экономического роста. Это касается и рынка недвижимости, а также растущего интереса инвесторов к фондам, в первую очередь складской недвижимости, и наращивания строительства новых складов», — обозначает руководитель области аналитики Управляющей компании «Современные недвижимостные фонды» Екатерина Васильченко. Руководитель департамента управления альтернативными инвестициями Управляющей компании «Альфа-Капитал» Владимир Стольников прогнозирует рост спроса также на офисную недвижимость, включая за счет повышения арендной платы. «К осени мы ожидаем увеличения арендных ставок в офисной недвижимости примерно на 15%, а в 2026 году предполагаем схожий рост, учитывая критический уровень вакансий на рынке Московского региона», — анализирует эксперт.