8 распространённых мифов об ипотеке, которые могут вас отпугнуть

Мнение. Процесс получения ипотечного кредита значительно сложнее, по сравнению с другими видами займов. Это требует предварительного формирования благоприятной кредитной репутации, которая часто строится на основе своевременного возврата предыдущих займов.

Практическое применение. Несмотря на то что положительные отметки о закрытии кредитов в прошлом украшают креитную историю, не обязательно специально культивировать её с целью ипотечного займа. Некоторые банковские учреждения упрощают процесс одобрения, предоставляя возможности для молодёжи старше 18 лет, у которой зачастую ещё нет кредитной истории.

Для анализа заявлений на займы банки используют скоринговые системы, которые автоматически оценивают финансовую состоятельность заемщика. Затем к оценке привлекаются андеррайтеры, аналитики, риск-менеджеры и службы безопасности, согласно внутренним нормам банка.

Как пример, молодой человек с официальным источником дохода, который поддерживает зарплатный счёт в банке, с высокой доле вероятности получит кредит, несмотря на недостаток истории платежей. Главное для банка – это регулярные платежи клиента и его стабильная работа, подтверждающие его финансовую надёжность.

Ипотечные обязательства укрепляются надёжным залогом – недвижимостью. Это заставляет заемщика ответственно относиться к выплатам кредита, чтобы не лишиться жилья, а для банка это является крепкой гарантией возврата средств.

Эта информация также подкрепляется статистикой Национального бюро кредитных историй, которая показывает, что ипотечные кредиты одобряются чаще других типов займов. По уровню доступности с ними может соперничать лишь микрофинансирование.

Мнение. Наличие проблем с кредитной историей в значительной мере усложняет надежду получить ипотечное кредитование. Однако не всегда четко понятно, какие именно параметры делают историю «неудовлетворительной».

Как на самом деле. Основной причиной ухудшения кредитной истории являются наличие действующих задолженностей. Но многие детали зависят от параметров скоринговых систем: банки могут корректировать необходимый скоринговый порог в зависимости от своих потребностей, изменяя его вверх или вниз.

Например, разница между клиентом, у которого маленькая просрочка в 500 ₽ по последнему взносу при своевременном погашении предыдущих, и клиентом с задолженностью 35 000 ₽, продолжающейся более месяца и возникающей четыре раза в год, значительна.

В общем случае система скоринга отвергнет заявление из-за наличия текущей задолженности. Однако в отдельных ситуациях банки могут учитывать мелкие и кратковременные долги и выдать ипотеку под залог недвижимости — при этих условиях кредитование осуществляется по условиям доработанного договора, обычно с увеличенной процентной ставкой.

Для анализа вероятности безотказного возврата кредита банки рассматривают кредитную историю заемщика, учитывая его предыдущие и текущие кредитные обязательства. В случае наличия просрочек банк формирует резервы — это финансовые активы, призванные компенсировать возможные потери по выданным кредитам. В зависимости от качества кредитной истории клиента объем таких резервов может быть снижен или полностью аннулирован.

Например, должник с просрочкой свыше 60 дней в последние полгода оценивается как недостаточно надежный. Такие кредитные обязательства фиксируются в бюро кредитных историй как негативные. Просрочки более 90 дней рассматриваются как серьезный негативный элемент, который учитывается всеми кредитными организациями.

Важным аспектом оценки является время, прошедшее после погашения просрочки: чем оно дольше, тем лучше влияние на кредитный рейтинг. Если долг был погашен более года назад, то его негативное воздействие на рейтинг минимально.

Даже при наличии отрицательных записей в БКИ, ипотека может быть одобрена. Она защищена залогом, что увеличивает вероятность положительного ответа банка: одобрение ипотечного займа обычно проще, чем получение необеспеченного потребительского кредита. Важно правильно выбрать кредитное учреждение.

Некоторые банки упрощают процесс проверки кредитной истории, анализируя данные только за последние два-три или пять лет. В этом случае старые долги 2007 года не будут иметь значимого влияния на решение, и многие банки проигнорируют их.

Существуют финансовые организации, предлагающие специальные программы для клиентов с проблемной историей, оценивающие кредитную историю за последние три-шесть месяцев. Все, что предшествовало этому периоду, не входит в их критерии. Такое ипотечное кредитование проводится по ставкам на два—четыре процентных пункта выше обычных, а первоначальный взнос может достигать 40% вместо стандартных 20%.

Общепринятое мнение. Считается, что для успешного оформления ипотеки нужно предоставить данные о шестимесячной занятости на последнем месте работы.

Актуальная практика. Этот миф берёт своё начало из прошлых лет, когда Сбербанк устанавливал полугодовой порог трудового стажа, становясь пионером в данном требовании. Но такие требования были не универсальны. Например, «Дельта-кредит», теперь известный как «Росбанк-дом», уже с 2007 года выдавал ипотеки при сроке работы от трёх месяцев на последнем месте, и даже меньше, если работник успешно пройдёт испытательный срок или он отсутствует.

Сегодня банковские стандарты по стажу стали более гибкими. Достаточно наличия трёх месяцев трудовой деятельности на последней работе и общего стажа от одного года, который порой игнорируется. Кредит могут одобрить при следующих условиях даже с одним месяцем работы на новой позиции:

1. Отсутствие испытательного срока на новом месте.
2. Профессиональное продолжение в аналогичной сфере или на той же должности, что ранее.
3. Переход на новое место работы из-за процессов реорганизации предприятия или изменения юридического лица при сохранении того же работодателя.

Экспертное мнение. Привлекая ипотечного агента, вы значительно повышаете надежность транзакции, ведь этот специалист проведет все необходимые обследования выбранной недвижимости для выявления потенциальных проблем.

Реальная практика. Большинство агентств тщательно проверяют недвижимость на вторичном рынке на предмет юридической чистоты, включая вероятность наличия неустановленных долей, общих прав собственности или притязаний возможных наследников. За подобные проверки обычно взимается отдельное вознаграждение или они входят в состав комплексных риэлторских услуг как юридическая поддержка.

Банковские учреждения также осуществляют детальный юридический анализ недвижимости, выступающей залогом, ввиду того, что они заинтересованы в защите своих финансовых интересов, тщательно изучая все детали.

Кроме того, банки советуют клиентам оформить титульное страхование, рассчитанное на срок до трех лет, аналогично практике банка ВТБ. Это страхование защищает права владения и предусматривает юридическую экспертизу объекта страховыми юристами на предмет юридической чистоты.

Исходя из этого, при совершении покупки на вторичном жилищном рынке, вы можете либо самостоятельно заняться оформлением ипотеки, либо воспользоваться услугами агента, который возьмет на себя ответственность за выбор недвижимости и организацию всех этапов сделки, включая подготовку необходимых банку документов и подачу заявки.

Когда документация доставлена в банк, его юридический отдел проведет проверку залога. Если будут обнаружены основания для прекращения сделки, банк может отклонить прием недвижимости в залог и отказать в выдаче ипотеки.

При инвестициях в жилье новостроек настоятельно советуется обратиться к агентам. Они располагают актуальной базой данных о новых жилых комплексах и банках, финансирующих те или иные проекты, информацию для которых предоставляют специализированные агрегаторы. С помощью этой информации агенты помогают отобрать подходящие варианты жилья.

Выбрав квартиру и застройщика, агент ассистирует в процессе уточнения условий ипотеки и выборе подходящих банков. Подать заявку можно как самостоятельно через интернет, так и через агента. Банк начинает проверку застройщика в ходе аккредитации объекта. Обычно комиссия с покупателя не взимается, так как агент получает вознаграждение напрямую от застройщика.

Мнение. Недвижимость, закладываемая в качестве залога, традиционно считается недоступной для покупки на условиях ипотеки.

Актуальная ситуация. Несмотря на это, множество кредитных организаций активно развивают и предлагают уникальные программы ипотечного кредитования для приобретения объектов недвижимости, которые ранее уже были заложены. Например, такие кредитные учреждения как «Дом-рф», «Альфа-банк», ВТБ и прочие включают эту возможность в свои услуги. Все процессы тщательно правовые отделы структурируют и настраивают, гарантируя надежную защиту для всех участников сделки.

Объем сделок с квартирами под залог через ипотеку показывает стабильный рост. Если в 2017 году занимались этим лишь несколько банковских институтов, то к заключению 2021 года их количество значительно увеличилось и перевалило за десяток.

Стандартный процесс работы с заёмщиками и продавцами залоговой недвижимости предусматривает двухэтапный перевод средств. Сначала осуществляется погашение долгов продавца по предыдущим обязательствам, очищая тем самым объект от предыдущих претензий банков. Завершающий этап финансирования происходит после того, как права на собственность будут юридически оформлены на имя покупателя.

Кредитное взаимодействие включает заключение поручительского соглашения, что дополнительно страхует банк от возможных невыплат по кредиту со стороны продавца. Поручительство аннулируется с момента официальной регистрации права собственности на нового владельца.

Мнение. Если ваш партнер имеет долги, признаны судом или официально объявлен в банкротство, шансы на одобрение ипотечного кредита практически исчезают.

Конкретный пример. Согласно законодательству, супруги считаются соискателями совместной ипотеки при покупке имущества, что делает приобретенное жилье общим. Банковские учреждения анализируют кредитные истории обеих сторон. В случае, если кредитный рейтинг мужа безукоризнен, но у жены присутствуют текущие задолженности, банк вероятнее всего откажет в выдаче ипотеки.

Можно избежать отрицательного решения, не включая одного из супругов в ипотечную сделку. Распространенные методы — это нотариально заверенное разрешение или регистрация брачного договора. В любом из этих случаев финансовая организация не привлечет исключенного супруга к проверке.

Финансовые институты предпочитают брачный договор, поскольку он исключает партнера не только из перечня обязательств по кредиту, но и из прав на претензии к будущему имуществу.

С нотариальным согласием партнер остается без долговых обязательств по ипотеке, однако сохраняет права на собственность. Не каждый банк принимает это условие, но к числу готовых на такой шаг можно отнести Сбербанк, «Абсолют Банк», «МТС-банк», «Дом-РФ», ПСБ и «Уралсиб».

Обозначенные документы исполняют функцию юридического отлагательного условия и подаются на этапе после одобрения кредита и перед финальной сделкой. На этапе заявки зачастую достаточно только указания на их наличие.

Рекомендуется заранее уточнить у банка требуемые форматы этих документов перед посещением нотариуса.

Мнение. Законодательство запрещает передачу долей в собственности несовершеннолетним до полного погашения ипотечного долга.

На практике. Если жилье приобретается на условиях ипотеки с использованием материнского капитала, родителям придется законодательно зафиксировать права своих детей на часть недвижимости. Однако эти права смогут быть реализованы только после полного расчета по кредиту и снятия обременения с имущества.Надзор за исполнением этого обязательства со стороны банков осуществляется не всегда.

Имеются и другие обстоятельства. Например, в случаях, когда родители оформляют продажу прежней квартиры, где дети являются сособственниками, и реинвестируют вырученные средства в приобретение новой жилплощади в ипотеку. Здесь закон требует одобрения от органов опеки и предписывает регистрацию равноценных долей для несовершеннолетних даже до окончания погашения кредита.

Оформление прав на доли для молодежи усложняет банкам процесс взыскания задолженности в случаях дефолта по ипотечным кредитам, так как их залоговые интересы получают ограничения. В связи с этим лишь несколько крупнейших кредитных организаций, включая Сбербанк, ВТБ, ПСБ, «Ак Барс», АТБ, «Дом-рф», готовы предложить такие условия.

Мнение. За несвоевременные выплаты банк незамедлительно реализует предмет залога.

Истинное положение. В действительности все обстоит гораздо сложнее. Законодательные рамки защищают права как кредитующей стороны, так и дебитора.

В случае финансового затруднения заемщик вправе предложить финансовому учреждению рассмотреть возможность коррекции кредитных условий, что позволит избежать накопления задолженности. Послекризисные условия сподвигли банки на более гибкий подход к переговорам. Как указывает Центральный Банк России, предоставление льготного периода по ипотеке для нуждающихся в поддержке клиентов стало не просто рекомендацией — это закреплено на законодательном уровне: заемщику это положено по праву.

Если и после процедуры реструктуризации продолжаются задержки в выплатах, финансовое учреждение начинает организацию процесса продажи залога в счет погашения долга. Действовать таким образом кредиторы начинают после того как задержки становятся системными и долг достигает значительной величины, при этом дебитор сам не может разрешить сложившуюся ситуацию. Защита прав заемщика также предусмотрена законодательно, запрещая инициирование судебного разбирательства в случаях, когда:

• объем задолженности составляет менее 5% от суммы займа;
• время просрочки составляет не более трех месяцев.

Эти условия должны соблюдаться одновременно, что выражает незначительность нарушений со стороны заемщика и несоразмерность требований кредитора к стоимости предоставленного имущества.

Опыт показывает: насчитывание длительных просрочек начинается от 6—12 несвоевременных платежей, полных или частичных. Определить точный временной порог сложно, поскольку он зависит от политики конкретной кредитной организации и специфики ситуации. Так, в Сбербанке известны случаи обращения в суд только после двух лет отсутствия платежей по займу.

По информации ФССП, судебные разбирательства начинаются, когда долг достигает 100—300 тысяч рублей. Размер задолженности и применяемая юридическая практика могут значительно разняться, особенно на фоне таких мегаполисов, как Москва или Санкт-Петербург, в сравнении с другими регионами.

Для проведения аукционной продажи жилья банк должен следовать установленной законодательно процедуре. Процесс инициируется подачей заявления в суд для получения необходимого разрешения, после чего органы судебных приставов организуют торги по реализации заложенного объекта.

В случае отсутствия покупателей после двух аукционов, банк получает возможность выкупить недвижимость в счет погашения долга. Как показывает практика, банковские учреждения, как правило, согласны на такие условия и занимаются последующей перепродажей жилья. Излишки средств после урегулирования обязательств возвращаются заемщику.

До момента продажи недвижимости заемщики имеют право проживать в данном имуществе. Как правило, от возникновения долга до даты аукциона проходит не меньше года, в течение которого клиент может организовать реструктуризацию кредита или самостоятельно найти покупателей.