Какие документы должен предоставить собственник?
- Паспорт
- Документ, который подтверждает право на собственность
- Квитанции за ЖКУ, подтверждающие отсутствие долгов
- Выписка из домовой книги с указанием того, кто зарегистрирован в жилом помещении
- Нотариально заверенные письменные согласия других собственников или прописанных в квартире людей, если таковые есть
Что должно быть указано в договоре найма квартиры?
Документы
В документы должны быть прописаны ФИО сторон, их паспортные и контактные данные, размер ежемесячной платы, документ, подтверждающий право на собственность, технические характеристики жилья (этаж, площадь, количество комнат, наличие балкона), срок действия договора, обозначение, кто и за что платит (коммунальные услуги).
Предмет найма
Не забудьте проверить адрес жилья, если речь идёт о найме всей квартиры, не должно быть формулировок «жилое помещение», «комната» или «жилое пространство». Площадь также должна быть указана и совпадать с данными из ЕГРН.
Параметры жилья можно увидеть с помощью публичной кадастровой карты.
Срок действия договора
Максимальный срок— 5 лет. Если не прописать иное, то такой срок предусмотрен автоматически.
Обеспечительный платёж
Часто в договоре можно встретить пункт о депозите, гарантийном взносе или обеспечительном платеже. Обычно он равен одному ежемесячному платежу.
Другие платежи, подстраховывающие стороны
Это, например, задаток. Если его внёс жилец и передумал подписывать договор, деньги остаются у хозяина. Если владелец отказался совершать сделку, то он возвращает задаток и представляет такую сумму плюсом. О задатке составляется отдельное соглашение.
Также существует обеспечительный платёж, связанный с нарушениями условий договора и возмещающий ущерб. Если такого не произошло, при расторжении договора деньги возвращаются нанимателю.
Платежи
Уточните, с какого момента начисляется оплата за найм. Особенно если дата въезда и дата подписания договора не совпадают.
Обозначьте в договоре, кто оплачивает воду, электричество, газ, телефонную и интернет-связь. По закону, если этот пункт не прописан, то эти пункты оплачивает владелец жилья. Также следует уточнять, как формируются платежи за ЖКУ – по счётчикам, от количества проживающих.
При наличии долгов за коммунальные услуги стоит определить, как и в какие сроки этот вопрос должен решиться.
Ремонт в жилье
Если в документе не указано, кто им занимается, то вопрос ложится на плечи нанимателя. Капитальный же ремонт – это ответственность наймодателя.
Ответственность сторон
Предусмотрите, как поступать с просрочками, нанесённым ущербом, способом оплаты, преждевременным расторжением договора, повышением оплаты. Стоит перечислить самые крупные и ценные вещи и стоимость поломок.
Что еще можно прописать в договоре найма жилья?
Правила проживания:
- Предусмотрите право на проживание в помещении других людей, пропишите их ФИО, если известны. Или зафиксируйте такое право.
- Содержание в квартире животных.
- Допустимость курения.
- Соблюдение тишины и обязанность не нарушать покой соседей.
- Возможность ремонта и улучшения условий проживания – в том числе за чей счёт это будет произведено.
Когда нужно регистрировать договор найма и как это сделать?
• Если договор долгосрочный (от 1 года), владельцу следует зарегистрировать его в Росреестре. Договор подлежит обязательной правовой экспертизе.
• При этом регистрацией заняться может как владелец, так и квартиросъемщик. Регистрация договора сопровождается выплатой госпошлины и длится около 7 рабочих дней. Подать документы можно в МФЦ. При наличии цифровой подписи можно всё сделать онлайн на сайте Росреестра.
• Если не хочется регистрировать договор, то его стоит заключать на срок до 11 месяцев. При продлении делаются изменения к договору или соглашение с указанием факта продления найма.
На что влияет срок договора?
• При найме сроком до 1 года необязательно указывать, будет ли проживать кто-то ещё. Жилец не имеет преимущественного права на наём на следующий период, а также не может сдавать жильё в поднаём. Хозяин может расторгнуть договор, если квартирант не платит 2 месяца.
• Если договор действует больше 1 года, нужно указывать всех проживающих. Жилец имеет преимущество при найме на следующий срок, может сдавать квартиру в поднаём с согласия владельца, а также пускать временных жильцов. При неуплате в срок 6 месяцев хозяин может расторгнуть договор.
Долгосрочный договор найма означает, что владелец не имеет права выгнать жильцов в случае продажи жилья раньше завершения срока действия договора. Это можно сделать только при нарушении квартирантом условий договора.
Особенности досрочного расторжения договора.
Досрочное расторжение возможно только через суд и только при определенных нарушениях договора, которые прописаны в ст. 687 ГК РФ.
Наниматель может расторгнуть договор просто так, предупредив владельца за 3 месяца, или сделать это в суде, например, при возникновении аварийных обстоятельств в жилище. Наймодатель прекратить договор может в суде и в случае порчи имущества.
Чтобы не доводить дело до суда, советуем предусмотреть случаи досрочного расторжения договора с формулировкой о внесудебном порядке. Помните, что пункт о 3 месяцах при этом обязателен.
- Если расторжение происходит по инициативе владельца.
Наймодатель может обратиться в суд, если квартирант задерживает оплату более 2 раз подряд, допускает серьёзные и неоднократные нарушения в использовании имущества, портит его, не производит ремонт своевременно, если это прописано в договоре.
Жилец может обратиться в суд, если хозяин квартиры не предоставляет жильё или создаёт препятствия использованию его в нужной мере, если у квартиры находятся недостатки, о которых не было известно при подписании договора, если владелец не производит ремонт при наличии такого пункта в документе, а также если имущество становится непригодным для использования не по вине квартиранта.
Зачем нужен акт приема-передачи квартиры?
Отношения между наймодателем и нанимателем сводятся не только к договору и соблюдению его пунктов. Рекомендуется также описать имущество и его состояние, то есть состояние пола, стен, окон, мебели, бытовой техники. Особенно это актуально в новых квартирах со свежим ремонтом и новой техникой. Также в документе можно указать количество ключей.
Процесс возврата жилья: что нужно знать?
При завершении действия договора жильё должно быть возвращено владельцу в том же состоянии, в котором он сдал его в найм. За исключением естественного износа.
При продаже жилья и продлении срока найма договор не прекращает действие – меняется наймодатель. Точно так же можно поменять нанимателя, например, если жильё снимали двое.
