Ипотека для самозанятых и ИП в 2024: условия, вычеты и советы по одобрению кредита

Концепция самозанятости. Ведение индивидуальной экономической деятельности возможно в нескольких организационно-правовых форматах: от учреждения собственной компании с занимаемой ролью управляющего до статуса индивидуального предпринимателя или самозанятого. Этот последний статус является специальным налоговым устройством для людей, лично предоставляющих услуги, осуществляющих рабочие операции или занимающихся коммерцией продуктов личного производства. Для детального ознакомления с темой рекомендуются профильные образовательные курсы.

С ростом числа самозанятых лиц банки вынуждены адаптироваться, расширяя свои ипотечные портфели. Однако условия ипотечного обеспечения для данной категории жестче, чем для официально трудоустроенных, и включают усиленные критерии отбора.

Длительность и подтверждение деятельности. Необходимо подтвердить стабильный опыт в НПД и способность доказать постоянный доход. В отличие от официально занятых, где достаточно минимума опыта в три месяца, в данном случае требуется от полугода до года активного функционирования.

Оценка сферы деятельности. Сфера профессиональных занятий самозанятого также подлежит анализу. Например, некоторые финансовые организации исключают сотрудничество с лицами, занятыми в службах такси.

Стабильность получаемого дохода. Наличие регулярного месячного дохода является критическим аспектом для ипотечных кредиторов для гарантии платежеспособности заемщика. Сезонные или нерегулярные доходы могут привести к отказу в предоставлении кредита.

Самозанятые часто рассматриваются как владельцы собственного дела, что влечет за собой усложнённые условия кредитования, включая повышенный первоначальный взнос и дополнительные проценты.

Лишь ограниченное количество кредитных учреждений могут предложить "ипотеку на льготных условиях". Полная документация для подтверждения дохода необходима, даже если выполнены условия по первоначальному взносу.

Множество кредитных организаций адаптировали свои программы к нуждам самозанятых клиентов, подробности которых я поясню далее.

Сбербанк. Пионер в адаптации ипотечных предложений для независимых профессионалов. Заявление на ипотеку можно оформить через онлайн-сервис "Дом-клик", что позволяет не только подать заявку, но и утвердить её, если объект уже возведен. Решения обычно принимаются в течение суток. Вся процедура реализуется онлайн, обеспечивая экономию времени. Сбербанк финансирует покупку различных видов недвижимости — от апартаментов до земельных массивов. Программа "ипотека на основе двух документов" требует подтверждения ежемесячных доходов.

ВТБ. Банк предоставляет самозанятым условия, аналогичные предложениям для штатных работников. Независимые профессионалы могут воспользоваться стандартными процентными ставками и возможностью применения материнского капитала в качестве первого взноса. Для подачи заявки необходим лишь трёхмесячный подтверждённый опыт работы, регистрация возможна дистанционно.

«Росбанк Дом». Недавно начал сотрудничество с самозанятыми. Для подачи заявления требуется статус самозанятого не менее полугода и полный набор документов, включая удостоверение о регистрации и сведения о доходах через приложение "Мой налог".

Ниже приведены данные о ключевых банках, предоставляющих ипотечные кредиты независимым профессионалам по стандартной схеме без господдержки. Точные процентные ставки не указаны, так как они могут варьироваться в зависимости от изменений в ключевой ставке Центрального Банка.

Из таблицы следует, что такие крупные финансовые игроки, как "Дом-рф", ПСБ, "Газпромбанк" и "Альфа-банк", пока не вовлечены в программу ипотечного кредитования для самозанятых, но обстановка может измениться в любой момент.

Подача заявления на ипотечный кредит для лиц, ведущих самостоятельную деятельность, предполагает предоставление специализированного комплекта документов, подтверждающих доход. Среди требуемых материалов:

• справка о доходах по налогу на профессиональный доход за последние 6—12 месяцев, доступная для заказа через приложение «Мой налог»;
• сертификат, подтверждающий статус самозанятого, также оформляемый через приложение «Мой налог»;
• банковская выписка, отображающая последовательные поступления средств.

Помимо основного перечня, кредитные организации могут запросить дополнительные данные, например, подробное резюме с описанием деятельности, профессиональный опыт и число постоянных клиентов. Иногда может потребоваться не только документы, подтверждающие регистрацию и доходы, но и личные документы, включая паспорт и СНИЛС.

Остальная часть процесса ипотечного кредитования совпадает с обычной процедурой для трудоустроенных лиц. Вот основные шаги:

Анализ кредитной истории. Обычно выполняется с получением отчета через личный кабинет в одной из бюро кредитных историй с проверкой текущих задолженностей.

Предварительный расчет. Вычисление максимально возможной суммы кредита и длительности его выплаты с учетом действующих кредитных ставок, что возможно сделать через онлайн-калькулятор на сайте банка.

Необходимо заблаговременно определить размер месячного платежа, чтобы минимизировать риск отказа из-за высокой кредитной нагрузки. По закону, совокупные расходы заёмщика по кредитам не должны превышать 50% от его дохода.

Консультация с ипотечным консультантом банка необходима для выяснения специфики кредитования самозанятых. Крайне важно удостовериться в точности информации до оформления заявления, так как условия опубликованные на сайте банка могут отличаться.

Подача заявки на рассмотрение. Срок действия одобрения ипотеки колеблется от 60—90 дней, в течение которых необходимо согласовать недвижимость с банком и осуществить сделку.

Все последующие документы направляются в МФЦ либо самостоятельно, либо через представителя банка. Обычно регистрация договора купли-продажи или переход прав собственности завершается в течение пяти рабочих дней, после чего предприниматель становится полноправным собственником объекта недвижимости.

Банковские организации могут не утвердить запрос на ипотечное финансирование, причём чаще всего это происходит с предпринимателями. Рассмотрим методы снижения вероятности отказа.

Увеличить объём первоначального взноса. Внушительный начальный вклад часто открывает доступ к привлекательным процентным ставкам и усиливает вероятность положительного решения по ипотеке. Иногда банки автоматически одобряют кредиты, минуя детальный анализ финансового положения заявителя или специфики его деятельности. Возможно также получение кредита с упрощённым набором документации.

Оперировать через банк, обслуживающий личный бизнес. Такой ход может уменьшить количество требований к документам, благодаря визуализации полной картины приходов и расходов через банковские системы.

Привлечь созаемщика или поручителя. Финансовым учреждениям выгоднее ссужать средства, если займ подкреплён несколькими гарантами. Часто в роли таковых выступают супруги или ближайшие родственники, что способствует повышению кредитного рейтинга и увеличению максимально возможной суммы кредита.

Заявить о дополнительных источниках дохода. К таким могут относиться заработки от дополнительной работы, доходы от аренды или пенсионные поступления. Не все кредитные организации требуют официального подтверждения таких доходов через налоговые органы или регистрацию арендных договоров.

Уменьшить общую долговую нагрузку. Существующие кредиты и кредитные линии негативно воздействуют на оценку кредитоспособности. Рекомендуется добиваться того, чтобы общий долг не превышал 50-60% от месячного дохода. Закрытие действующих кредитов может положительно повлиять на решение банка, хоть и не становится гарантией одобрения займа.

Можно также указать в комментариях к заявлению о готовности погасить часть текущих обязательств для увеличения возможной суммы кредита. Отдельные банки учитывают такие предложения и могут установить условия для утверждения ипотеки после закрытия указанных долгов. Целесообразно обсудить этот аспект заранее с ипотечным брокером.

Избегать массовой подачи заявлений в разные банки. В каждом финансовом учреждении проверка кредитной истории заемщика сказывается на его кредитном рейтинге. Ухудшение рейтинга вследствие множественных обращений препятствует финальному одобрению. Более того, возможность исправить проблемы в документации перед повторной подачей в другой банк несовместима с серийными заявками.

Ипотека, представляя собой займ с залогом, обычно выгодна банкам из-за дополнительной безопасности. Если заемщик не выполняет платежные обязательства, кредитор вправе начать судебное разбирательство для изъятия и последующей реализации заложенной недвижимости.

Несмотря на мощную защиту в виде залога, кредитные организации зачастую отказывают в выдаче ипотек из-за её длительного характера и сопутствующих рисков. Приведем рекомендации для тех, кто столкнулся с отказом:

Выяснить причину отказа на определенном этапе. Важно понять, был ли отказ спровоцирован автоматической проверкой или в результате анализа документов кредитным экспертом. Если это произошло автоматически, рекомендуется изучить кредитные отчёты, используя данные Федеральной службы судебных приставов, налоговых органов или ГИБДД. Непогашенные штрафы могут негативно повлиять на решение банка.

При ручной обработке заявки сложнее определить факторы, повлиявшие на мнение аналитика. Для самозанятых лиц причиной могут быть неудовлетворительные финансовые результаты или особенности их бизнеса. В таком случае стоит рассмотреть альтернативные банковские учреждения.

Устранить факторы, способствующие отрицательному вердикту. Если отказ был вызван в результате машинной проверки, следует внимательно ознакомиться с содержанием кредитного профиля. Вероятно, в нём есть ошибки от кредитных бюро. Звучные банки привычно делают выборку данных через несколько главных бюро информационной безопасности.

Сосредоточьтесь на исправлении неверной информации, направив запрос в соответствующее бюро или кредитную организацию. Данные должны быть актуализированы в течение десяти дней. Также вы можете обратить в БКИ за детализированной проверкой, которая займет до двадцати дней.

Кроме того, менеджер по ипотеке может помочь разобраться в причинах отказа посредством более глубокого анализа поданных документов. Если в кредитной истории отсутствуют явные проблемы, возможно, вопрос кроется в колебаниях дохода или недостаточной продолжительности самозанятости, так как банкам важна финансовая предсказуемость.

Меры, связанные с преодолением отказов по ипотечным займам, детально описываются в различных специализированных изданиях.

Возможно, если соответствовать определенным требованиям программы.

Рассмотрим условия, из-за которых банки часто отказывают в пересмотре условий ипотечных кредитов:

• наличие текущей задолженности у заёмщика;
• история платежей с просрочками более 30 дней в пределах последних 6—12 месяцев;
• ипотечный кредит был изменен по требованию клиента, где банк по согласованию с заёмщиком внес изменения в условия финансирования, а также мог продлить период кредитования на 12 месяцев в целях временного снижения или приостановки месячных выплат, что влекло за собой комиссионные сборы и проводилось на условиях кредитного учреждения, в отличие от бесплатных по закону кредитных каникул;
• применение материнского капитала как способ покрытия первого взноса или для частичного погашения задолженности.

Это главные препятствия, вследствие которых финансовые учреждения могут отклонить заявление на рефинансирование. Дополнительные аспекты перекредитации обсуждались в статье «Как рефинансировать ипотеку».

Для квалификации на получение налоговых льгот, в том числе тех, что связаны с выплатами процентов по ипотечным займам, нужно обладать облагаемыми доходами, которые подвергаются уплате налога на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13%.

Самозанятые граждане освобождены от уплаты НДФЛ с доходов, заработанных на своей предпринимательской деятельности, поскольку они перечисляют налог на профессиональный доход (НПД) по следующим тарифам:

1. 4% с доходов, заработанных от частных лиц, не имеющих статуса индивидуальных предпринимателей;
2. 6% с доходов, полученных от индивидуальных предпринимателей и организаций.

Однако самозанятые имеют возможность воспользоваться налоговыми вычетами, если у них присутствуют дополнительные источники доходов, облагаемые по стандартной ставке 13%. Примером может служить официальное место работы в другой компании, где с зарплаты удерживается НДФЛ.

Индивидуальные предприниматели могут не только инициировать заявку на ипотеку как основные заёмщики, но также выступать в качестве созаёмщиков. Основополагающим аспектом здесь является готовность кредитной организации работать с такими клиентами.

Из личного опыта: ко мне обратилась самозанятая дама. Этап кредитования стартовал с предоставления её документов в банк. После одобрения заявки на ипотеку был установлен кредитный лимит в размере трёх миллионов рублей, что было на два миллиона меньше запрашиваемой суммы, обусловленной статусом клиента. В результате было принято решение дополнить заявку созаёмщиком — её супругом.

Было решено изменить роли: супруга зарегистрировали как созаемщица, а её мужа, который обладал более скромными доходами, но гарантированным местом работы, — в качестве основного заёмщика. Это изменение тактики оказалось успешным: банк не только подтвердил заявку, но и увеличил сумму кредита до шести миллионов рублей.

1. Многочисленные кредитные институты предоставляют ипотечные продукты для индивидуальных предпринимателей, стремясь увеличить объемы своих кредитных активов. Важность выбора правильного кредитора и изучения его условий не может быть переоценена.
2. Основная цель для заемщика на самозанятии – доказательство своей способности к стабильному и достаточному заработку для погашения ипотечного долга. Помочь в этом могут больший первоначальный взнос и наличие совместных заемщиков.
3. Рекомендуется начинать процесс получения ипотеки с банка, где самозанятый ведет текущие финансовые операции. Лучшим выбором будет заранее открыв учетную запись или активно сотрудничая с банками, которые специализируются на ипотечных кредитах, такими как Сбербанк или «Росбанк Дом».
4. Воздерживайтесь от подачи множества заявок в различные банки. Оптимальным будет ограничение до 1-2 заявок, что позволит скорректировать любые недостатки в документах или кредитной истории при необходимости.
5. Будьте проактивны и задавайте вопросы ипотечным менеджерам о конкретных условиях предоставления кредитов самозанятым в их банке. Эти специалисты знают об актуальной кредитной политике учреждения и могут уточнить условия, при которых возможно получить одобрение.