Ипотека летом 2025: льготы, изменения от банков и новые условия для заёмщиков

Крупнейший ипотечный кредитор страны первым отреагировал на изменившуюся ситуацию. Сбербанк снизил ставки по рыночной ипотеке на 0,5-2% в зависимости от размера первоначального взноса. Это первое заметное снижение процентов после периода роста, вызванного повышением ключевой ставки.

Новые минимальные ставки по ипотеке в Сбербанке:

• от 21,4% на покупку новостройки
• от 21,8% на покупку вторичного жилья
• от 21,8% по программе «Строительство жилого дома»

Особую скидку в 1% банк предусмотрел для программы строительства быстровозводимых домов. Это попытка стимулировать сегмент индивидуального жилищного строительства, который в последние годы показывал высокую популярность среди россиян.

Снижение ставок в Сбербанке может стать сигналом для других банков. Эксперты связывают это решение с улучшением ситуации с ликвидностью и снижением стоимости фондирования для банков. Максимальная ставка по вкладам крупнейших банков упала с 23-24% до 19,4%, что позволило кредитным организациям увеличить маржинальность ипотечных продуктов.

С 1 июля 2025 года кардинально изменились условия получения основных льготных программ. Теперь для получения минимальной ставки по семейной ипотеке (6%), дальневосточной и арктической ипотеке (2%) и региональной ипотеке (2%) необходимо приобрести полис страхования жизни и здоровья.

Программы, в которых действуют новые условия:

• Семейная ипотека на покупку первичного и вторичного жилья
• Дальневосточная и арктическая ипотека
• Региональная ипотека на новостройки
• Кредиты на индивидуальное жилищное строительство

Без страхового полиса ставки будут выше: 7% по семейной ипотеке и 3% по дальневосточной, арктической и региональной программам. Это существенно меняет экономику льготного кредитования для заёмщиков.

Полис нужно продлевать ежегодно и своевременно предоставлять в банк. Если срок действия истечёт, банк вправе повысить ставку согласно условиям кредитного договора. Эта мера направлена на снижение рисков для банков, но создаёт дополнительные обязательства для заёмщиков.

Эксперты отмечают, что страхование жизни при ипотеке имеет смысл — в случае смерти или потери трудоспособности заёмщика долг погашает страховая компания, а не семья. Однако обязательность этого условия для получения льготной ставки может оттолкнуть часть потенциальных заёмщиков.

Банк России ввёл серьёзные ограничения, призванные снизить риски на ипотечном рынке. С 1 июля 2025 года действуют макропруденциальные лимиты, ограничивающие долю рискованных займов в общем объёме выдач банков.

Основные новые ограничения:

• Запрет на взимание комиссий за снижение ставки по ипотеке
• Лимиты на выдачу кредитов с низким первоначальным взносом (менее 20%)
• Ограничения для заёмщиков с высокой долговой нагрузкой (свыше 80%)
• Отдельные лимиты для кредитов на готовое и строящееся жильё

Запрет на комиссии за платное снижение ставки защищает заёмщиков от невыгодных условий. Ранее банки могли предложить клиенту внести единовременный платёж для снижения процентной ставки, но такие схемы часто были выгодны только кредитным организациям.

Макропруденциальные лимиты направлены на предотвращение выдачи кредитов заёмщикам, которые могут не справиться с долговой нагрузкой. Самые жёсткие ограничения коснулись ипотеки на новостройки с низким первоначальным взносом — именно по таким кредитам наблюдается наибольший рост просроченной задолженности.

По данным регулятора, доля проблемных кредитов выросла с 0,5% до 1,0% за год. Основная причина — «созревание» кредитов, выданных в 2023 году и первой половине 2024-го с мягкими требованиями к заёмщикам.

С 1 апреля 2025 года семейную ипотеку можно оформить при покупке жилья на вторичном рынке в российских городах с низким уровнем жилищного строительства. Однако первые результаты программы показывают её ограниченную эффективность.

Статистика по семейной ипотеке на вторичном рынке:

• Доля в общих выдачах: 3,7% в денежном выражении, 6,3% в количественном
• Объём кредитов с апреля по июнь: почти 5,8 тысяч на 19,6 млрд рублей
• Рост выдач в мае: +9,8% по количеству, +16,1% в денежном выражении

Низкая популярность программы объясняется жёсткими ограничениями. Семейная ипотека на вторичном рынке доступна только семьям с детьми до 6 лет в городах, где строится не более двух домов. Дополнительное условие — возраст многоквартирного дома не должен превышать 20 лет.

Регионы-лидеры по семейной ипотеке на вторичном рынке:

• Башкортостан — 10,2% от общих выдач
• Тюменская область — 8,9%
• Краснодарский край — 7,1%
• Пермский край — 5,7%
• Кемеровская область — 4,7%

Серьёзной проблемой стала нехватка подходящих объектов. В 65,5% городов из списка в продаже находится не более 10 квартир, подходящих под условия программы. В 193 городах (21%) такое предложение отсутствует совсем. Только в 39 городах есть хотя бы 50 подходящих объявлений.

Эксперты отмечают, что расширение семейной ипотеки на вторичный рынок скорее стало фактором ускорения продаж, чем возможностью продавать дороже. Ожидаемого роста цен не произошло — наоборот, в некоторых случаях собственники были вынуждены снижать стоимость после первоначального завышения.

Центробанк занимает осторожную позицию по развитию ипотечного рынка, подчёркивая важность сбалансированного подхода. Регулятор выступает против массовых льготных программ, считая их инструментом антикризисной политики, который не должен применяться постоянно.

Ключевые тезисы позиции ЦБ:

1. Массовые льготы снижают эффективность денежно-кредитной политики.
2. Основной вклад в доступность ипотеки — снижение инфляции.
3. Важность баланса спроса и предложения на рынке недвижимости.
4. Необходимость адресного, а не массового характера господдержки.

Банк России обращает внимание на опасность большого разрыва цен между первичным и вторичным рынками жилья, который в третьем квартале 2024 года составлял 54-57%. Это создаёт риски для заёмщиков, которые могут понести убытки при необходимости продать купленную в ипотеку квартиру.

Регулятор также предупреждает о рисках, связанных с ростом популярности рассрочки от застройщиков. Объём накопленной рассрочки превысил 1 триллион рублей, а её доля в сделках достигла 40%. В отличие от ипотеки, рассрочка не предоставляет заёмщикам законодательных гарантий, таких как кредитные каникулы.

Что касается качества ипотечного портфеля, то несмотря на рост просроченной задолженности, ситуация остаётся контролируемой. Банки накопили достаточные резервы благодаря макропруденциальным надбавкам — они покрывают почти 2% ипотечного портфеля, что в два раза больше текущего уровня проблемных кредитов.

Ипотечный рынок России находится в переходном периоде. Отмена массовых льгот и высокие процентные ставки кардинально изменили условия игры для всех участников. Банки вынуждены искать новые способы привлечения клиентов, государство — корректировать программы поддержки, а заёмщики — приспосабливаться к новой реальности.

Основные тенденции на ближайший период:

• Дальнейшее снижение рыночных ставок по мере смягчения денежно-кредитной политики
• Ужесточение требований к заёмщикам со стороны банков
• Рост популярности альтернативных способов приобретения жилья
• Постепенное сокращение разрыва цен между первичным и вторичным рынками

Для потенциальных заёмщиков это означает необходимость более тщательной подготовки к получению ипотеки. Банки стали внимательнее относиться к уровню доходов, первоначальному взносу и общей долговой нагрузке клиентов. Особенно это касается рискованных категорий — молодых семей и заёмщиков с невысокими доходами.

Льготные программы остаются основным инструментом поддержки спроса, но их условия становятся более жёсткими. Обязательность страхования жизни для получения минимальных ставок создаёт дополнительные расходы для заёмщиков, хотя и снижает риски для всех участников сделки.

Эксперты ожидают, что в среднесрочной перспективе ситуация стабилизируется. Снижение инфляции и ключевой ставки позволит банкам предложить более доступные условия, а накопленный спрос обеспечит устойчивый рост рынка. Однако массового возврата к льготам образца 2020-2024 годов не предвидится — регулятор чётко обозначил позицию против таких мер в период экономической стабильности.